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18/03/2013

DEPOSITO DO ALUGUEL NA CONTA DO LOCADOR


É comum na locação verbal o aluguel cobrado na porta do inquilino pelo locador(senhorio, dono do imóvel) onde este deve entregar recibo ao locatário(inquilino).
Na locação escrita o pagamento geralmente é feito via imobiliária que preste serviços ao locador.
Na locação direta com o proprietário e por contrato escrito, o pagamento em mãos é o mais usual com entrega de recibo pelo locador e o menos usual, o deposito em conta corrente.
Na locação seja verbal ou escrita em que o locador more distante do locatário(inquilino) é muito comum o deposito do aluguel em conta corrente ou poupança do locador. É a esta situação que a postagem se dedica.

DEPÓSITO EM CONTA DO LOCADOR 
Nem sempre na locação de imóveis o locador pode estar presente para receber seus aluguéis e desta forma o débito em conta corrente do mesmo é a forma de pagamento escolhido pelo locador para facilitar o recebimento dos valores locatícios acertados.
Parece uma forma simples de recebimento mas não é.

Os valores da locação, visando evitar problemas futuros, devem ser cobrados todos juntos(aluguel e taxas) dentro do mesmo documento de recebimento evitando assim que o locatário pague aluguel em um dia, condomínio em outro e IPTU bem depois. A lei 8.245/91 autoriza essa cobrança integral. Uma vez que o locador combine pagamento por depósito bancário em conta corrente devem estar escritas e claras as regras deste pagamento.

Sempre que ocorre uma divergência entre as partes a justiça é o caminho da solução. 
No pagamento do aluguel com depósito é comum locatário não efetuar o pagamento integral seja por falta de recursos ou divergência de valores cobrados. Sendo assim acaba por depositar em partes e na maioria das vezes ignorando multa e juros por atraso. Esta criado um problema para o locador e o locatário será considerado em atraso se não depositar o valor integral e sujeito a ação judicial de despejo por falta de pagamento sendo-lhe cobrado pelo locador a parte que faltou depositar.

Para que o locador possa judicialmente contestar qualquer deposito realizado pelo locatário necessário se faz que as regras deste depósito estejam escritas e assinadas pelas partes, então evitem esta forma de recebimento do aluguel em contratos verbais.

O contrato escrito deve conter cláusula especifica que informe que o locador concorda com o recebimento dos valores do contrato de locação através de Depósito em conta corrente(ou poupança) a ser efetuado pelo locatário mensalmente sendo o pagamento sempre referente ao mês anterior e não quitando débitos vencidos e não pagos anterior  ao mês que se refere o pagamento. Deve informar o dia exato do depósito o banco, agencia, numero da conta corrente e nome completo do favorecido com seu CPF, seja este o locador ou seu procurador ou alguém autorizado a locar e receber os valores. 
Esta cláusula deve deixar claro que o aluguel não pode ser depositado em partes ou a menor do que o valor estabelecido, salvo se com antecedência de 05 dias úteis por Email ou outra forma escrita o locador e locatário acordarem. Em caso de cobrança a mais por chamadas extras ordinárias de responsabilidade do locatário ou visando reajuste de aluguel e taxas, o locador avisará antecipadamente por Email ou outra forma escrita o valor atualizado a depositar.

Faça constar que a não observância desta cláusula implica em infração contratual e que como forma de comunicação são aceitos Email que as partes acordam dar resposta imediata informando o recebimento.
Em relação a multa e juros se faz referência que pagando com um dia de atraso ou mais o locatário deverá acrescentar a multa e juros determinados pelas partes, não sendo aceito deposito em atraso sem os devidos valores corrigidos.

Em  relação ao recibo, estando em contrato escrito a forma de recebimento via depósito e os valores a pagar mensalmente entende-se que o recibo de depósito é forma incontestável de pagamento e portanto válido como recibo. Vale lembrar que atualmente os comprovantes de depósitos são impressos em papel térmico que com o tempo a impressão desbota e fica o mesmo em branco. É aconselhável que o locatário escaneie e guarde em seu Email o comprovante ou então tire uma cópia simples e o guarde junto ao contrato. Recibos de pagamento de aluguel devem ser guardados por 5 anos no minimo.

Ha casos em que o pagamento é efetuado pessoalmente com recebimento do recibo escrito entregue pelo locador e no caso de por um motivo qualquer o locador não puder estar presente para receber o aluguel, ele pode solicitar ao locatário que o valor seja depositado e depois assim que possível entregar ao locatário o devido recibo. Imprevistos acontecem e não irá o locador deixar de receber seus crédito, sendo portanto válido o depósito mas o recibo deve ser entregue depois por não haver previsão em contrato desta forma de pagamento.

Da forma escrita ambas as partes estão garantidas. Vale lembrar aos locadores que valores recebidos não pode judicialmente serem declarados como não pagos pelo locatário. em caso de ação de cobrança sempre declara-se o que foi recebido, sobre que período se refere e o que exatamente ficou faltando. Cobrar duas vezes o valor que já recebeu é problema na certa.

19 comentários:

Paula Machado disse...

http://br.answers.yahoo.com/question/index;_ylt=AtYUwlqr8Hn2fWcXuGHU6Q3bC3RG;_ylv=3?qid=20130401212835AAySERF

Se puder responder fico muito grataaa

Anônimo disse...

Boa noite! A minha duvida : sou proprietaria e a imobiliaria tal administra o aluguel,tem algum recibo para repasse por parte da imobiliaria para mim?Qual? Eu não recebo nenhum recibo,o valor é depositado direto na minha conta,o unico recibo do valor é o extrato bancario que com o tempo apaga. Muito obrigada! rosa.

Maria disse...

Oi rosa, o depósito bancário serve como recibo e portanto você pode tirar um cópia para que não se perca o extrato por conta do papel térmico que se apaga.
Em janeiro de cada ano antes do imposto de renda a imobiliária deve te fornecer um relatório de todos os pagamentos da tua locação que devem constar mês de recebimento, valor do aluguel, valor do condomínio, valor do iptu, valor da comissão que você paga para eles e valor do repasse para você.

Podes solicitar que eles te enviem mensalmente um recibo da comissão que você paga para eles. eles te enviam até por fax ou email sem problema.

abraços

Maria disse...

Oi Paula, já respondi. Sou a Maria Angela e este é meu blog.
abç

Anônimo disse...

boa noite maria angela,

agradeceria qualquer ajuda.

ocupo imovel comercial desde meados de 1995.

Nao tenho contrato algum.

Dono quer me tirar de lá o quanto antes, acontece que preciso de tempo para conseguir sair.

Recebi notificacao de 30 dias para desocupar. Como posso agir para ganhar tempo, pois nao tenho como transferir tudo em tao pouco tempo?

luis

Anônimo disse...

Sou proprietária de um apto,consta no contrato que o locatário deu 12 cheques do valor do aluguel , para que eu fosse depositando mês a mês, só que as vez o cheque é devolvido,eu ligo pra ele e ele deposita em conta, alguns meses pra cá nós combinamos que ele depositaria o aluguel diretamente em conta e eu entregaria os cheques de acordo que ele fosse depositando só que sempre em atraso, nesse mês ele não depositou e sumiu, e eu depositei o cheque que estava comigo, o mesmo voltou ele falou que se eu depositar o cheque vai voltar novamente.
Minha pergunta , é eu posso fazer um adendo solicitando que a partir desse mês , os pagamentos deverá ser feito em boleto bancário e emitir por e-mail?
Obrigada

cristiano ribeiro disse...

BOA TARDE, TENHO UMA DUVIDA A 3 ANOS ATRAS ALUGUEI UM IMÓVEL COMERCIAL E AGORA JÁ ESTOU USANDO O DEPOSITO PARA ENTREGAR O IMÓVEL, POREM A ADVOGADA FALOU QUE NÃO TENHO DIREITO A FICAR 3 MESES POIS O ALUGUEL HOJE TEM OUTRO VALOR E TEREI QUE PAGAR A DIFERENÇA, ESTA CERTO ISSO OU O ALUGUEL É CORRIGIDO? OBRIGADO ELIZABETE SOUTO VENTURA

Maria Angela disse...

Olá Cristiano ribeiro. A advogada da locadora esta correta. A caução em dinheiro como tipo de fiança escolhida e sempre no valor inicial do aluguel podendo o locador solicitar ou não o reajuste da caução acompanhando o reajuste do aluguel. Na prática você paga o valor de aluguel inicial e fica desta forma.
Se você solicitou o uso da caução para cobrir os 3 últimos aluguéis e a locadora concordou, tudo bem porém se hoje o valor do aluguel é maior você terá que completar o que esta faltando.
Sendo assim se o aluguel inicial da caução era mil reais e você pagou 3 mil reais e hoje o aluguel é 2 mil reais então terá um saldo devedor a pagar de 3 mil reais.

Atenção: a caução em dinheiro tem que ser depositada em conta poupança e os rendimentos desta conta poupança devem ser entregues a você no final do contrato junto com a devolução da caução. Se o locador não depositou em poupança como manda a lei não tem importância mas ele terá que te devolver a caução com os rendimentos a que terias direito. Sendo assim o valor de 3 alugueis deve estar corrigido. desta forma diminui o teu saldo devedor, se houver. Converse com a advogado sobre os rendimentos da poupança. abraços

Frederico disse...

Olá Maria Angela,

Pretendo escrever em um contrato comercial o pagamento via depósito em conta (com a possibilidade de alteração desta forma de pagamento), pois não poderei sempre estar presente para receber diretamente do locatário.
Achei muito útil suas observações.
Algumas dúvidas:
Poderia enviar para o locatário os recibos por e-mail?
Poderia pedir a ele que envie o comprovante de depósito escaneado via e-mail?

Desde já agradeço.

Maria Angela disse...

Oi Frederico. desculpe a demora em responder, faltou tempo. Vocês e o locatário podem informar em clausula contratual sobre a forma de pagamento que o locatário fica autorizado a depositar o valor do aluguel + taxas de condominio e IPTU em sua conta corrente. Informe a ag., banco e conta e a data em que o pagamento deve ser depositado constando que após esta data somente será considerado efetivamente pago o aluguel se a multa e juros determinados na cláusula xxx forem depositados juntamente com o aluguel. Termine a clausula informando que o local e forma de pagamento pode ser modificado por você quando necessário for.

O comprovante de deposito é valido como recibo de aluguel e deves fazer constar no contrato que deposito bancário emite comprovante em papel térmico que com o tempo se apaga devendo o inquilino para sua segurança escanear ou tirar copia simples e guardar junto ao recibo do banco.

Quanto recibo como a lei pede os valores discriminados eu sempre recomendo envia-lo quando se trata de deposito em conta e podes acordar envia-lo escaneado. O mesmo podes exigir do comprovante de depósito o locatário tiver condições de faze-lo pois isso implica em custos caso ele não tenha escaner. contrario a verificação da tua conta na data do pagamento te informa se o mesmo foi efetivado.

Coloque cláusula que autoriza comunicações via email. Atenção: não confunda comunicação com notificação que deve ser escrita em duas vias com assinatura de recebimento.
abraços

Frederico disse...

Muito obrigado.

Alexandre disse...

Maria Angela, boa tarde.

Tenho uma dúvida sobre o depósito de aluguel. Sou proprietário de um imóvel que está recentemente alugado por uma imobiliária.
Acredito que o locatário esteja pagando em dia, mas a imobiliária frequentemente está atrasando os depósitos na minha conta e tenho que ficar cobrando deles e para piorar, sempre pagam em cheque que demora 2 dias pra compensar. O que pode ser feito caso continue acontecendo?

Agradeço desde já.

Maria Angela disse...

Oi Alexandre. Tua situação é a mesma da resposta que dei ao Frederico logo acima da tua pergunta.
Se não consta no contrato com a imobiliária a forma de repasse para você é perfeitamente legal que ela efetue o pagamento em cheque até porque pode também do locatário receber em cheque o que leva dois dias para compensar.
Quanto ao atraso faça a notificação por escrito justificando que o atraso do depósito só se justifica se o inquilino pagar atraso o que não é o caso e que vais buscar judicialmente multa e juros pelo atraso injustificável.
abraços

Alexandre disse...

Olá Maria Angela.

Realmente não consta nada no contrato com relação à imobiliária.
Alem de atrasar, eles depositaram valor bem menor do que o correto alegando erro do banco, do auxiliar, etc...
É possível trocar de imobiliária sem rescindir o contrato com o locatário?

Maria Angela disse...

Oi Alexandre. A administradora pode ser substituída por outra sem problema e não é preciso rescindir o contrato com o inquilino apenas avaisa-lo quando a nova imobiliária for contratada. O que não pode é mexer no contrato do inquilino, ele deve ser cumprido como esta até o final.
Verifique junto ao contrato se tem multa por encerramento com a imobiliária antes do prazo, se tiver vais ter que pagar ou esperar o contrato de administração encerrar.
abraços

Anônimo disse...

Boa tarde meu nome é Katarina
Moro em uma casa há 7 anos paguei o equivalente a 3 meses de depósito só que agora a proprietaria da casa vai aumentar o aluguel e quer que eu pague pra ela a diferença do deposito esta certo isso??

Maria Angela disse...

Oi Katarina.
Vamos por partes. Pode haver acordo, se desejarem.
O depósito em dinheiro é uma caução fiança do contrato de locação. A legislação determina que deve ser depositada em conta poupança vinculada ao contrato. Esta conta poupança tem rendimentos mensais de 0,5% ao mês mais a T.R. Significa que os rendimentos anuais da caução que você pagou ocorre como se fosse o reajuste desta caução. Ao término do teu contrato este valor "com os rendimentos durante o período" devem lhe ser devolvido pelo locador salvo se você tiver débitos que pode ser descontado.
Se a locadora não depositou em poupança azar o dela porque no final do contrato vai ter que lhe devolver com os rendimentos em se não o fizer você vai buscar na justiça. Portanto converse com ela e solicite o saldo atual do teu deposito caução, assim saberá se ela usou teu dinheiro ou depositou(caso ainda não tenha conhecimento.

Como a poupança rende não ha motivos para o locador pedir que você pague a diferença porém temos uma situação no teu contrato que te leva a pensar. Estas a 7 anos no imóvel e portanto teu contrato esta por prazo indeterminado. Neste prazo as partes podem encerrar o contrato sem motivo bastando comunicar a outra 30 dias antes do encerramento. Assim a loadora esta em vantagem pois ou você aceita pagar a diferença no depósito ou ela vai te pedir a desocupação do imóvel. Portanto você tem que pensar o que vale mais a pena uma nova locação ou manter este, qual o gasto menor.

Se aceitar solicite fazerem um aditivo contratual determinando o novo valor do aluguel, o valor do complemente da caução já paga onde a locadora deve informar o valor atual da caução paga com os rendimentos e mais a diferença que vais pagar agora.

abraços

Anônimo disse...

Olá, boa tarde.

Sou locadora de um imóvel comercial, pago o aluguel através deposito em conta (que nos últimos dois anos mudou 5 vezes). Este mês fiz a transferência como faço todo mês, porem (6 dias depois) a dona da imobiliária ligou dissendo que não localizou o pagamento. Enviei o comprovante e segundo ela, a conta correta era poupança e não corrente como estava no comprovante enviado, sendo assim o DOC deve ter voltado. Por problemas de informatica não tive como conferir (além de receber e-mail e ligações cobrando todos os dias, inclusive acrescido do valor da multa), solicitei a minha filha fazer outro DOC desta vez da conta dela (poupança é claro). Ligaram novamente e pediram para cancelar o DOC (impossível, uma vez que já foi debitado da conta da minha filha)alegando que novamente colocamos conta corrente, e que ela (a dona da imobiliária) não movimenta a conta corrente. O comprovante está direcionado para conta poupança. Como posso legalmente me livrar de situações estressantes como esta? Vou até a minha agencia porque desconfio que paguei meu aluguei duas vezes, inclusive uma delas com multa.

agradeço antecipadamente por sua orientação

Maria Angela disse...

Olá. A imobiliária não pode ficar trocando de conta a todo o momento prejudicando você. Deve ser definido um local de pagamento, ou conta por escrito onde com segurança você possa fazer o pagamento em depósito sem problemas.

Cabe esclarecer que é tua obrigação controlar teus depósitos verificando se o mesmo não retornou para tua conta pois arcas com os custos do possível retorno em caso de informação errada e os bancos devolvem quando tem erro de informação.

Você deve por escrito informar a imobiliária que precisa de uma solução para o problema que vem ocorrendo com a definição da forma de pagamento do teu aluguel. Se depósito é aceito que se defina a conta corrente a ser depositada e qualquer troca seja comunicada com 15 dias de antecedência. Faça em duas vias entregue na imobiliária e peça uma solução para o problema. Se não te derem retorno procure o Procon pois perante você a imobiliária é prestadora de serviços e é ela que causa o problema não o locador.

abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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