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09/08/2012

DENUNCIA VAZIA E PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DE 06 MESES


Sempre que se fala em desocupação de imóvel locado por denuncia vazia vem a dúvida sobre qual o prazo de desocupação. Em uma postagem passada já me referi à chamada Notificação Premonitória, obrigatória sempre que o locador quiser encerrar o contrato por denuncia vazia.
A denuncia vazia ocorre em duas situações: artigo 46 e 47 da Lei do Inquilinato 8.245/91.
Vamos tratar nesta postagem somente do artigo 46 que se refere a contrato com prazo de 30 meses ou mais.

Determina o artigo 46 que:
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
        § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
        § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação

O entendimento do artigo acima faz-se em relação ao fato de que uma vez determinado o prazo do contrato e este prazo se encerrar as partes ficam livres para terminar este contrato. Apesar do artigo informar que não é necessário aviso ou notificação na pratica não é assim que funciona. Sempre que uma das partes quiser encerrar o contrato na data do término deverá fazê-lo evitando assim ser pego desprevenida a outra parte ou o locador pode diretamente pela via judicial pedir o encerramento e desocupação.

Após a data final do contrato ocorre um lapso de tempo de 30 dias entre o término do contrato e sua renovação automática. Durantes estes 30 dias o locador do imóvel ( proprietário) pode decidir o que deseja fazer. Se quiser encerrá-lo, notifica por escrito o locatário de que deseja encerrar o contrato por término do prazo e concede 30 dias para desocupação, se quiser renovar com novo prazo notifica o locatário para negociarem novo prazo e valor por escrito.
Se o locador durante estes 30 dias não se manifestar e o locatário também não, a lei entende que a locação se prorroga por prazo indeterminado por não terem as partes escolhido outro prazo qualquer e o contrato que se encerrou se renova pelos mesmos termos. Significa que o contrato permanece válido com as mesmas cláusulas sendo respeitadas, apenas por força da Lei o prazo passa a ser indeterminado, isto é, até que uma das partes deseje encerrá-lo.

É a partir do término dos 30 dias e inicio da renovação automática por prazo indeterminado que a denuncia vazia passa a vigorar. Já li na Internet profissionais informando que a denuncia vazia ocorre desde o primeiro dia do término do contrato, porém em consulta a sites dos tribunais e de direito, todos se referiram ao fato de que a Denuncia Vazia passa a vigorar somente com a  renovação automática. 

Uma vez ocorrida a renovação automática por prazo indeterminado e podendo qualquer das partes encerrar o contrato a qualquer tempo o locador deverá aplicar a Denuncia Vazia ao locatário, isto é,  o encerramento do contrato sem motivo, apenas porque ele não deseja mais continuar a locação. Para isso é obrigatório que ele primeiro notifique o locatário por escrito para que no prazo de 30 dias desocupe o imóvel e entregue as chaves. Esta Notificação chama-se, Notificação Premonitória e é obrigatória. Quer dizer que o locador tem que enviá-la por escrito, não podendo pedir o imóvel diretamente pela via judicial.

Sabemos que o prazo de 30 dias é muito curto. O locador apenas cumpre a lei mas nada impede que as partes acordem um prazo maior e recomenda-se que o locador  conceda sempre um prazo maior evitando assim ter que recorrer a ação judicial de despejo onde o locatário pode ser beneficiado e o locador prejudicado, explico:

Na denuncia vazia como expliquei, existe notificação extrajudicial obrigatória e prazo de desocupação mínimo obrigatório(30 dias). Se o locatário não conseguir desocupar em 30 dias e o locador não concordar em conceder um prazo maior, o locador deverá pela via judicial entrar com a devida ação de despejo por denuncia vazia apresentando a notificação premonitória que faz a prova necessária de que ele notificou o locatário. È nesta situação que entra em campo o artigo 61 da Lei do Inquilinato.

Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se 
o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a
desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando o prazo de seis meses
para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à
causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa
responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.


Conforme o artigo acima deixa claro, uma vez que o locador entre com o despejo judicial e o juiz cite o locatário para que se manifeste em relação ao término do contrato, uma vez que o locatário concorde em desocupar o imóvel, o juiz poderá conceder 06 meses para desocupação e ainda condenar o locador ao pagamento das custas e honorários dos advogados. Da para perceber que não é bom negócio para o locador visto que se o locatário desocupar na data determinada pelo juiz as custas do processo serão pagas pelo locador. Vale lembrar que uma ação judicial de despejo tem custas de 12 vezes o valor do aluguel o que implica em pagar de custas 20% do valor da causa.
Em todas as consultas feitas a ações deste tipo, em todas foi concedido os 6 meses como prazo o que contraria alguns profissionais do ramo imobiliário que dizem que atualmente os juizes concedem 03 meses.

Diante do exposto, passo a analisar a demora da nossa justiça em relação ao assunto.
A lei em seu artigo 61 concede 06 meses para o locatário desocupar se concordar judicialmente com a desocupação, então porque não o locador acordar por escrito um prazo maior ao locatário que chegue até 06 meses e assim evitar transtorno e gastos!. 
Sendo que a ação tem que ser proposta na Justiça comum temos a citação do réu que pode ocorrer em quanto tempo? Há casos em ações de despejo que o Réu leva 04 meses para ser citado pelo juiz de que existe uma ação judicial contra ele. Após a citação há um prazo de 15(não tenho certeza) para que ele constitua advogado e se manifeste contestando ou concordando com a ação e o artigo deixa claro que o prazo de desocupação passa a contar da data da citação judicial.  Sendo assim entre o prazo de citação e a desocupação pode se passar bem mais que 06 meses. Não vale a pena.

Resumindo: na desocupação por denuncia vazia, entre em acordo com o seu locatário evitando gastos desnecessários e prevalecendo o bom senso. De um lado o locador evita gastos e perda de tempo e do outro o locatário ganha um prazo justo para com tranquilidade procurar outro imóvel e buscar os recursos necessários para o encerramento do contrato e a contratação de nova locação, um custo considerável ao inquilino.









232 comentários:

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Anônimo disse...

sinto não ter achado este site antes, paguei as custas por desconhecer este artigo. Briguei com meu inquilino. coloquei ele na justiça, não tinha razão e além do prejuízo vou ter que esperar 06 meses.
Uma informação valiosa.
O judiciário levou 02 meses para cita-lo sobre a ação e portanto foi 30 dias de preferência mais 30 dias para desocupar, não saiu, entrei com ação de despejo, 02 meses para citar, 15 dias para ele responder e 06 meses para desocupar.
parabéns

Anônimo disse...

Sou locatária de um imóvel comercial, com prazo determinado de 4 anos, já cumpri 1 ano e 8 meses. O locador nos comunicou informalmente que quer vender o imóvel e também informa que o novo proprietário não quer manter o contrato. Nos propôs acordo de permanecer 1 ano no imóvel e depois desocuparmos. não aceitamos.
O locador nos pressiona constantemente informando que após a notificação dando a preferencia de compra pra nós, correrão os 30 dias e depois disso eles dizem que seremos despejados com 90 dias.
Querem que saiamos do imóvel sem indenização alguma, uma vez que o contrato de locação é fraco.
o que vai acontecer daqui pra frente, como ocorre normalmente num caso desses ? Os alugueis são pagos em dia e estamos fazendo levandamento com o contador para um pedido de lucros cessantes e desvalorização pelo fundo de comercio, nossa empresa tem crescimento comprovado de 35 % ao ano e vários prêmios conceituados, o que de certa forma nos beneficia, já que o comprador do imóvel exerce o mesmo ramo de atividade que a nossa ( restaurante ). Devo já contratar advogados, que me cobrariam cerca de 5 salários mínimos por mês ou aguardo a ação de despejo acontecer ? parabéns pela iniciativa, muito esclarecedor.

Maria disse...

Ola. O proprietário do imóvel tem todo o direito de a qualquer momento vender seu bem para terceiros dando ao locatário a preferência.
Nas locações como a sua, não residencial é costume o locatário exigir que o locador faça constar no contrato a "cláusula de vigência". Esta cláusula protege o locatário de prejuízos caos o imóvel seja vendido porque ela obriga o comprador a cumprir o prazo do contrato até o seu término. Como você não a citou, entendo que não esteja no teu contrato. Por conta disso, lamento mas minha opinião é de que não terás sucesso se entrar judicialmente contra o locador. Tens mais de ano de contrato, quase 2 anos. Se fosse dois meses até se poderia alegar má fé do locador. A lei do inquilinato é clara quanto ao assunto.
Lei 8.245/91
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Consulte no minimo 2 advogados para ter certeza se vale a pena, eu acredito que não.

O que vai ocorrer. O locador vai entregar a notificação a você. você terá 30 dias contados da data da notificação(que tem que ser o dia da entrega)para por escrito responder se deseja ou não compra-lo. Só aí vc ganha 30 dias. No final do prazo vc dá a resposta ou se cala. Se calando o teu direito caduca e o locador pode vender a terceiros. atenção. ele não pode pedir o imóvel, tem que vender com a locação em andamento. Visitas devem ser acertadas entre vocês, a praxe é dois dias na semana e vc não atende ninguém nem da informações, quem faz isso é o locador ou corretor.
Vendido o imóvel o comprador tem que te notificar por escrito com uma cópia do registro imobiliário em nome dele provando que comprou o imóvel e te conceder 90 dias para desocupar contados da data da notificação que tem que ser a mesma da entrega ou da data do recebimento se forem datas diferente.

Contratar advogados antes é perda de tempo mas fazer uma consulta não custa nada. Cada caso é um caso e o profissional vai analisar teu contrato e tentar achar uma solução ou te confirmar que não tem o que fazer.

abraços

Maria Luiza disse...

aluguei uma casa com contrato, com vigência por 30 meses, em janeiro de 2008. Como são duas casas no lote, o contrato permite a sublocação de apenas uma delas, devendo permanecer residindo na outra. O contrato original exige o repasse de contrato de subolocação ao locador, mas a locatária nunca me repassou este contrato. Suponho que se ela sublocou uma das casas,foi sem contrato. Agora quero perdir a devolução do imóvel. Qual prazo devo conceder para desocupação?
Maria Luiza

Maria disse...

Oi Maria Luiza. A sua relação locaticia é com a locatária do imóvel autorizada em contrato a locar as duas casas, podendo esta sublocar uma delas. Você não tem qualquer relação com o sublocatário somente com a locatária e portanto não pode você pedir ao sublocatário a devolução da casa. quem tem que fazer isso é a locatária.
Seu contrato já esta em prazo indeterminado e você tem que notificar a locatária aplicando a denuncia vazia. Na notificação você pede a devolução de ambos os imóveis em 30 dias. ela, locatária é quem deverá notificar o inquilino da sublocação do encerramento do contrato concedendo a ele o mesmo prazo de desocupação.
Se ela não fez contrato ou fez com rpazo menor o problema é dela com o inquilino dela e não com você. ela é quemr esponderá na justiça por eprdas e danos se fez algo errado, você esta isenta porque não tem relação com o contrato, apenas autorizou que ela sublocasse a casa. Se você tivesse assinado seria outro assunto.

abraços

Maria Luiza disse...

Obrigado pelos esclarecimentos.
Maria Luiza

vida das girafas disse...

Oi Maria!

Estou procurando informações sobre o assunto "denúncia vazia" e achei sua abordagem acessível e direta. Obrigada!
Gostaria de sua opinião, se você puder, sobre a seguinte situação: tenho um imóvel alugado residencial, cujo contrato de trinta meses encerra no início do ano que vem. Quero o imóvel, até antes do prazo, com fins de residência própria.
Tenho me aconselhado e alguns me dizem ser mau contatar informalmente o inquilino para um acordo, nem que seja para informá-lo que não vou renovar o contrato, para que ele saia antes ou até no prazo estipulado por contrato, tudo bem nas duas situações.
As pessoas geralmente dizem que o inquilino pode agir de má-fé ("você não conhece a pessoa").
Já outras dizem que o inquilino pode achar bom por ter mais tempo e calma para se mudar.
Que você acha? desde já muito obrigada e parabéns pelo conteúdo.

Maria disse...

Oi Vida de girafas. Vamos por partes.
Você é obrigada a cumprir a Lei do Inquilinato sob pena de indenização a outra parte, isso vale para ambos.
O artigo 4 da lei 8.245/91 determina que antes do término do prazo o locador não pode reaver o imóvel.
No caso de ser para moradia , isso só é valido para contratos com prazo menor que 30 meses e depois de terminado o prazo e o contrato se renovado por tempo indeterminado automaticamente, o que não é o teu caso.

Teu caso é o seguinte, contrato de 30 meses em andamento. Não podes retomar por livre vontade mas a lei permite que por acordo ESCRITO entre as partes o mesmo possa ser encerrado. note que ressaltei a palavra "escrito" porque verbal não tem valor. Sendo assim você pode procurar o locatário, expor teu problema e perguntar se ele pode desocupar antes do prazo. Nestes casos o locador costuma "premiar " o locatário para que ele aceite o acordo. normalmente se inseta o locatário de reforma de entrega do imóvel e de pagar o aluguel e taxas do mês em que desocupou. Isso ocorre porque o locatário saindo antes terá despesa com novo contrato, novo aluguel por preço atualizado e mudança e taxas de novo contrato que não são baratas.
O locador analisa antes de propor se vale a pena e dependendo da necessidade faz a proposta.
Se o locatário deseja desocupar vai concordar e assim no dia seguinte deves entregar por escrito o acordo constando tudo que acordaram bem explicado e o prazo de desocupação, geralmente de 30 a 60 dias. depende da tua necessidade e da oferta de imóveis para locar. Tem que ser algo vantajoso se não ele não aceita.
Feito isso quando ele entregar as chaves você faz um termo de quitação e encerramento do contrato onde informa que ele nada deve e encerra-o. Esse termo é que te garante de que tudo foi feito por acordo e assim não terás problemas futuros. Guarde-o por 5 anos.

Se o locatário não concordar com nada não há o que fazer, apenas informe-o de boca porque por escrito não pode antes do término do prazo, de que quando o contrato terminar não irá renova-lo. Isso o deixa prevenido.

Você não pode notifica-lo por escrito antes do encerramento. Terminado o prazo, no dia seguinte você o notifica de que quer o despejo por término contratual, não é denuncia vazia. ele então terá que desocupar antes de fechar 30 dias do término do contrato. Se ele não sair você entra com despejo judicial e ele terá que desocupar em 15 dias.

A denuncia vazia só existe se o contrato terminar e você não pedir a devolução do imóvel em até 30 dias após o término do contrato. Passado 30 dias do término se as partes não encerrarem o contrato ele se renova por prazo indeterminado e para o despejo a denuncia vazia tem que ser aplicada.

A diferença entre retomada ao término do contrato e por denuncia vazia é que na denuncia vazia ele pode descumprir o prazo e judicial mente ganhar 6 meses para desocupar e na retomada ao término do prazo ele tem que sair de qualquer jeito.

abraços

Anônimo disse...

Olá, temos um inquilino que já foi notificado por denúncia vazia e está no prazo dos 06 meses. Eu poderia enviar outra notificação avisando o prazo final dos 06 meses, sob pena dele (inquilino) responder por perdas e danos?

vida das girafas disse...

Maria,
Gratíssima por sua resposta foi esclarecedora, ajudou bastante...
Muito obrigada e sucesso para você!

Maria disse...

Olá. Se optaram por conceder 6 meses de desocupação não ha porque notifica-lo novamente. Na data da desocupação eles tem que entregar as chaves para a vistoria e acerto final, se não o fizerem no dia seguinte você pode entrar judicialmente pedindo despejo judicial com liminar de desocupação.
Nada te impede de telefonar e perguntar como andam as coisas, se já acharam imóvel e se eles tem previsão de entrega das chaves, isso não tem problema mas notificar novamente não precisa e nem terá valor.

abraços

Anônimo disse...

Maria,

Sou locadora e meu contrato residencial agora vigora por prazo indeterminado, pq já superou os 30 meses previstos e não houve renovação.

Entretanto, gostaria de alterar algumas cláusulas, sem perder o direito da denúncia vazia.

É possível fazê-lo? Se eu fizer
agora um novo contrato, por prazo
indeterminado, perderei o direito
de amanhã, caso necessite, exercer
a denúncia vazia?

Maria disse...

Olá, se o prazo de 30 meses terminou então automaticamente renovou-se o contrato por prazo indeterminado por força da lei. Você sozinha não pode alterar o contrato somente com a concordância do locatário. Se ambos chegarem a um acordo pode-se fazer um adendo contratual substituindo as cláusulas que você deseja e mantendo o prazo indeterminado. Se você vai mexer no valor do aluguel determinando novo valor pelo preço de mercado o locatário vai querer novo prazo determinado como segurança de que você não vai daqui a 6 meses atualizar novamente visto que o prazo te favorece com a denuncia vazia a qualquer tempo.

Se você fizer um novo contrato residencial por prazo indeterminado cairá no artigo 47 que só permite a retomada por denuncia vazia após 5 anos de locação pois trata-se de novo contrato. Não faça

Chame o inquilino para uma conversa explique o que quer alterar e solicite a concordância deste afinal você é quem manda pois tens o direito de encerrar caso não ocorra acordo, então podes sutilmente pressiona-lo a concordar nas alterações.

abraços

Anônimo disse...

Boa tarde, sou locadora de um imovel residencial com contrato de trinta meses já vencidos, quero reaver o imovel para fins de reforma, qual seria o melhor meio?

Maria disse...

Olá. Contrato de 30 meses já vencido renova-se automaticamente por prazo indeterminado podendo ser encerrado quando o locador encerrar. Não é preciso te motivo porque nesta situação se aplica a chamada "denuncia Vazia" e assim você é obrigada a entregar ao locatário uma notificação premonitório solicitando o encerramento do contrato e concedendo 30 dias para desocupação. Tem modelo aqui no Blog. Você pode acordar um prazo maior se o locatário precisar. Conceda 30 dias na notificação e se ao final de 30 dias o locatário não conseguir desocupar acorde por escrito mais prazo pois se ele descumprir você judicialmente consegue liminar de desocupação em 15 dias.
Atenção: notificação assinada or ecebeimento com data somente pelo locatário. Pode ser em m,]ãos em duas vias ou via cartorio de titulos e documentos.
abraços

Anônimo disse...

Ola Maria, Tudo bom?
Estou com uma duvida.

Sou locador e loquei o imóvel por 24 meses. Passados esses 24 meses (venceu janeiro 2013)o locatário continuou no imóvel. gostaria de saber como faço para findar esse contrato de locação, já que não tenho mais interesse no mesmo? Tem alguma ação cabível?

grato

Maria disse...

Olá anônimo. contrato de 24 meses se aplica ao artigo 47 da lei 8.245/91 - lei do inquilinato- e portanto você não pode retomar o imóvel ao término do prazo porque o locatário tem o direito a renovação automática por prazo indeterminado. O locatário pode permanecer no imóvel, pagando em dia logicamente por 05 anos contados do inicio do contrato. O contrato se renova pelos mesmos termos somente o prazo que muda para indeterminado por força da lei(ela assim determina.
A ´[unica forma de encerrar o contrato é pela via judicial caso ocorra falta de pagamento ou infração legal ou contratual ou nos casos em que o artigo 47 autoriza desde que comprovado por você. não tente fraudar a lei porque a indenização ao locatário é muito alta(até 24 aluguéis).
Após 5 anos de contrato você pode aplicar a denuncia vazia e pedir o imóvel sem motivo aparente, só porque não deseja mais continuar.
Após 3 anos de locação você pode atualizar o aluguel pelo preço de mercado mas se o locatário por escrito não concordar você terá que fazer esta atualização com ação judicial de revisão do aluguel.

Leia os links abaixo

http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2012/12/denuncia-vazia-prazo-menor-que-30-meses.html


abraços

Anônimo disse...

Olá
Sou locatário de um imóvel comercial desde 2001 no qual o primeiro contrato foi de 36 meses , e nunca foi renovado por escrito,sendo reajustado os valores acima do indice,e o proprietário nunca querendo fazer contrato novo,em janeiro houve novo reajuste,essa semana recebi uma notificação dando prazo de 30 dias para desocupação do imóvel,quando entrei na sala comercial paguei as chaves,tenho recibo ,tenho algum direito de ressarcimento,não teria intenção de sair,já que nunca atrazei o pagamento de aluguel,desde já agradeço
OBRIGADO

Maria disse...

Olá. Infelizmente não há o que você possa fazer quanto ao pedido de desocupação da sala pois o contrato inicial terminou e a renovação foi automática e assim o prazo tornou-se indeterminado. Como não se trata de comércio, não tens direito a renovatória e o locador optou por não fazer renovação escrita. Isso explica os aumentos de aluguel acima do índice pois tendo o locador o prazo indeterminado ele pode propor aumentos a qualquer tempo e acima do índice. A você caberia concordar ou não concordar o que levaria a ele te pedir o imóvel. Pagando o doc com o novo valor entende-se que você aceitou.
Portanto o locador pode pedir o imóvel e nada há que te indenizar pois já estas a mais de 10 anos no mesmo tendo feito uso deste.
Se deste caução imobiliária em dinheiro te deve ser devolvida pelo locador com os rendimentos da poupança onde esta foi depositada. Se não tinhas nenhuma fiança não há o que devolver.

Quanto a ter pago as chaves depende de cada situação. Na maioria dos casos não é devolvido pois é um valor que o locador cobra como luvas e é permitido no inicio do contrato e proibido nas renovações. Não entendo desta parte porque não atuo na locação não residencial.

abraços

Anônimo disse...

Ola, gostei muito do site, vc esclarece muito bem. Meu caso é o seguinte tenho um inquilino há 10 anos, o contrato foi feito por 1 ano com os dizeres de praxe. No mes de fevereiro, dia 23, ( o contrato foi feito em 10 de fevereiro) fui até o inquilino com uma carta (não assinou até hoje) dizendo que precisaria do imóvel pois meu filho iria casar em maio deste ano e dei-lhe o prazo de 30 dias já colocando se precisassse mais não haveria problema. Desde então ele está nos "enrolando". Agora, depois de quase dois meses, ele disse q o advogado falou para ele não assinar esta carta. Não sei o que fazer.Meu nome é Ana Maria Kovacs Meira e não vi onde coloc-a-lo.

Maria disse...

Oi Ana Maria Kovacs Meira.
Prepare-se para ter problemas com a desocupação. Pela orientação do advogado do inquilino significa que ele vai protelar ao máximo a desocupação para ganhar tempo e o inquilino pode judicialmente requerer 6 meses para desocupar. Vamos por partes.
10 anos de contrato te permite desocupação a qualquer tempo por denuncia vazia. você não pode pedir o imóvel informando o motivo. Você tem que pedir o imóvel por denuncia vazia porque a locação esta em prazo indeterminado.

Faça o seguinte: no meu blog tem um modelo de Notificação premonitória por denuncia vazia. Copie o modelo, coloque os dados do inquilino e não cite nada sobre uso do imóvel, você não precisa de motivos, simplesmente quer o fim do contrato. conceda os 30 dias para desocupação. imprima em 3 vias de igual teor e leve ao Cartório de títulos e documentos com o endereço do locatário. Solicite o envio da notificação via cartório. Vais custar em torno de 60 reais. Desta forma se o inquilino se recusar a receber ele será notificado de "!boca" pelo oficial do cartório.
O cartório vai lhe devolver uma certidão onde dira que a notificação foi cumprida ou que o locatário se recusou a recebe-la. Com esta certidão se em 30 dias ele não descoupar, você pode entrar com despejo judicial. É nesse despejo que ele pode conseguir 6 meses para sair então, depois desta notificação se ele quiser fazer acordo escrito pára sair em 6 meses, aceite mas somente por escrito porque se ele descumprir você o tira do imóvel com liminar e não aceite acordo com prazo menor. Ou ele sai em 30 dias ou em 6 meses. Se desejar coloque um advogado para negociar.

abraços

Anônimo disse...

Olá,

Sou locatário de um imóvel , o contrato de trinta meses termina no final deste mês, o locador através de seu advogado, passou um e-mail informando que deseja vender o imóvel., hoje ligou e reafirmou a intenção do locador de vender e que eu desocupe o imóvel. Minha duvida é se legalmente tenho apenas trinta dias para desocupar o imóvel? Penso em pedir noventa dias, neste caso o valor do aluguel é reajustado ? Tenho uma caução no valor de três alugueis (inicial), este valor pode ser abatido do aluguel e pago apenas a diferença e o condomínio?


Obrigado.

Rafael Freitas disse...

Olá, Seu Blog é muito bom e muito esclarecedor.
Estou com um grande problema. Temos um contrato de aluguel de um predio comercial alugado para um supermercado e o contrato de 5 anos venceu no último dia de março de 2013. No caso como você disse estamos nesse lapso de 30 dias!
Tentamos negociar com eles o novo valor do aluguel (Bem demorado por sinal), mas eles pararam de nos responder, parecendo que não estão ligando pra renovação. Conversando com o gerente do Supermercado, ele me disse que as vendas estão muito boas, superando a expectativa.
Como eles deixaram de nos responder, decidimos pedir a loja e negociar com uma outra empresa. O que você me indica a fazer para despejar esse supermercado, lembrando que estamos nesse lapso de 30 dias. Nosso advogado nos pediu para pagar as custas e pedir na justiça, estou dando uma segurada e buscando o máximo de informações para não fazer a coisa errada.

Fico no aguardo de uma resposta urgentemente...rs

Abraços

Maria disse...

Oi Rafael. Teu caso é locação NÃO RESIDENCIAL e portanto não existe esse lapso de 30 dias da locação residencial. Terminado o prazo do contrato você pode pedir o imóvel a qualquer tempo. O contrato é de 5 anos o que daria ao inquilino o direito de ação renovatória por mais 5 anos mas como eles não cumpriram os prazos da lei significa que não se importaram em garantir ficar no imóvel.
Você cumpriu sua parte. Se fez nova proposta e eles se calaram pode tomar a atitude que desejar porém se são excelentes inquilinos que pagam em dia, convém considerar permanecer com eles mesmo que um valor mais baixo seja negociado. não vale a pena, na minha opinião trocar o certo pelo duvidoso por alguns reais a mais.

No teu lugar eu Notificaria extrajudicialmente via cartório que a partir de xx mês o aluguel passaria a ser de valor xxxxx e em caso de não aceitação do novo valor a desocupação será solicitada. Isso se você deseja permanecer com o inquilino se quer o outro que esta negociando então siga o que teu advogado solicitou.

abraços

Maria disse...

Olá anônimo. não acredito que teu locador esteja seguindo indicação do advogado dele, se esta o advogado não entende nada de locação.

Você como locatário tem preferência na compra do imóvel locado, portanto ele não pode pedir a desocupação antes de te oferecer o imóvel.
É obrigatório que por escrito e entregue em mãos a você o locador te de a Notificação de direito de preferência na compra de imóvel locado. Você tem 30 dias para responder se aceita ou não e após este prazo teu direito caduca e aí sim ele pode pedir a desocupação.
Não interessa se você quer ou não comprar é OBRIGATÓRIO a comunicação e o aguardo de 30 dias para a resposta. Ele não pode te dar o direito de preferência e o despejo junto, primeiro te da a preferência, aguarda 30 dias e se você se calar ele te da a notificação de despejo.

entre em contato com ele e explique a situação porque ele não pode fazer estas duas comunicações por email, tem que ser por escrito e entregue somente a você, se qualquer outra pessoa receber você poderia alegar que não lhe foi entregue e não teria valor.

Após os 30 dias do direito de preferência ele tem que te dar o despejo. após notificado o despejo você tem 30 dias para desocupar e qualquer prazo a mais somente por acordo porque o teu caso é término do prazo e não denuncia vazia portanto você não tem direito aos 6 meses. 90 dias é prazo que o comprador concede ao inquilino não o vendedor e portanto ele não vaia aceitar mas você pode tentar propor um acordo escrito.

Se ele vai te pedir o imóvel após o direito de preferência o aluguel segue o mesmo, não pode haver aumento durante o pedido de despejo.

Quanto a caução a principio a resposta é não. a caução é garantia do contrato e inclusive da reforma do imóvel portanto somente se o locador por escrito concordar você poderia descontar dos alugueis até a entrega. Fale com ele e se ele aceitar coloque tudo por escrito. você pode negociar com ele. Por exemplo. Assina documento abrindo mão do direito de preferência e assinando direito o despejo saindo em 30 dias em troca ele desconta o aluguel e não te pede a reforma do imóvel porque você tem que entregar como recebeu mesmo que ele va ser vendido.

abraços

Rafael Freitas disse...

Olá Maria,

Obrigado pela resposta. No caso eles já haviam aceitado o valor que nós tinhamos pedido.

Já haviamos mandado até o contrato para que eles fizessem a análise. Só que tinha uma clausula no contrato, em que eles teriam que fazer uma cobertura no prédio pois estava ocorrendo uma infiltração na loja. Demos um desconto para eles para que essa cobertura fosse feita, porém mesmo assim eles queriam que nós pagássemos uma parte da cobertura. Mas acredito que essa seja uma estratégia deles para dar mais uma enrolada na negociação, pois desde o início foi assim.

A negociação inicialmente vinha sendo tratada com o dono do supermercado, porém depois de vários encontros ele passou essa negociação para o advogado dele, que não tem correspondido muito e quando tentamos entrar em contato com o dono ele nos disse que era o advogado dele que trataria desse assunto.

O valor do aluguel do imóvel já está abaixo do mercado, então não haveria porque abaixar mais o valor, visto que eles já haviam aceitado o valor.

No caso, estamos pensando em pedir a loja para dar uma pressionada neles, caso notifiquemos eles extrajudicialmente pedindo que a loja seja entregue em 30 dias, estaríamos corretos, ou esse prazo curto poderia trazer problemas pra gente caso eles entrassem na justiça para conseguir um prazo maior?

Após esse prazo de 30 dias, caso o assunto não tenha sido resolvido (renovação do contrato ou devolução da loja), como deveríamos proceder? Deveriamos pedir a loja pela justiça? Quanto tempo deveriamos dar na justiça para que eles entreguem a loja (Para que a gente não tenha problemas e eles postulem uma possível indenização pelo investimento feito na loja)?

Outra dúvida, eles ter que demitir os funcionários caso tenham que entregar a loja pode ser algo a favor deles (Visto que eles tem em torno de 6 supermercados)?

Agradeço muito pela sua ajuda.

Maria disse...

Oi Rafael.

não se preocupe com os funcionários isso é problema do locatário e o locador nada tem a ver com isso. Se você pedir o imóvel ele ai mudar a empresa para outro imóvel e não tem porque demitir os funcionários salvo se ele for encerrar as atividades.

Normalmente neste tipo de negócio quando se propõe novo valor de aluguel normalmente a outra parte exige novo prazo determinado e alguma reforma de valorização do imóvel, é comum isso acontecer. Nesta situação ou vale o acordo ou o locador decide sozinho.

A notificação extrajudicial para desocupação em 30 dias talvez force-os a negociar o novo valor mas também pode servir de alerta para que ele procurem o advogado de confiança e se resguardem do que pode ser feito se forem despejados. Eles podem conseguir judicialmente um prazo maior. Depende de cada juiz e cada contrato. Como se trata de um supermercado que é uma empresa de grande porte pode sim haver uma desocupação em 6 meses mas a lei determina 30 dias.
Se eles não acordarem e descumprirem a notificação de desocupação em 30 dias pode-se entrar com o despejo judicial e neste caso o prazo de desocupação vai ser acordado com vocês só que durante o prazo de desocupação não se pode aumentar o valor do aluguel, cuidado.

Se o locador já colocou com advogado tomem cuidado, não façam nada sem o consentimento do locador.

abraços

Anônimo disse...

Ola Maria, parabens pelo blog, objetivo e muito esclarecedor!!!
Estou com um problema, sou locatario de um imovel comercial, e meu contrato vence em menos de um mes. A loja existe ha 38 anos, no mesmo endereço. E sob nossa administraçao ha mais de 8 anos. Enfim, acreditando na palavra do "homem" nao pedimos açao renovatoria o que nos cabia pelos meios legais, perdendo assim o prazo. e o locador ha 15 dias do fim do contrato nos pediu o imovel, alegando uso proprio, pedido registrado no cartorio no nome da loja, ressalvo que o contrsato de aluguel esta em nome de pessoa fisica, nos dando um prazo de 90 dias apos fim do contrato para desocupaçao do imovel. Caso eu queira levar para justiça essa siktuaçao, quais sao as minhas chances em permanecer no local??? com base na justiça brasileira e sendo otimista, quanto tempo posso permancer no local??? e sendo pessimista??? Desculpe se nao fui claro o suficiente e agradeço desde ja a atençao!!! Ressalvo que nao existe negociaçao alguma com o locador!!!

Maria disse...

Olá. quando se tratar de locação de imóvel, contrato e acordos escritos sempre, confiança s´´o lhe trará prejuizos mesmo que com negocio entre parentes ou amigos.

Bem, não sou advogado então não tenho como me aprofundar e também não tenho 100% de conhecimento de contratos comerciais.

O que posso te dizer é que o despejo judicial protela a desocupação dependendo da atitude do locador. Se este contrato não tem fiança que o cubra o locador pode pedir uma liminar de despejo em 15 dias. Neste caso o juiz autoriza o despejo sem ouvir você locatário e depois de desocupado o imóvel prossegue com a ação de despejo para se saber quem tinha razão. Por conta disso para obter liminar o judiciário exige que o locador pague uma caução do valor de 3 aluguéis que ficam retidos até o final do processo. Se você vence recebe como indenização ou então é devolvida ao locador.
Se o locador não tiver dinheiro ou não se enquadrar na lei para pedir a liminar pode levar 4 meses somente para vocês serem citados a se defender na ação. Isso depende do advogado do locador e da experiência dele. Tem varas que são mais demoradas e outras mais rápidas. De qualquer forma uma desocupação hoje pode ser feita em 6 meses quando não houver liminar.

O fato de o contrato estar em nome de pessoa fisica não interfere porque a forma é não residencial, tudo certo com isso. A pessoa fisica será citada.

O prazo de 90 dias só teria valor se o prazo do contrato estivesse terminando, no caso o fim do contrato é para "uso próprio" do locador.

Não tenho como te orientar sobre se vale a pena ou não desocupar na justiça. Se você precisa de mais tempo e em 30 dias não tem como fazer uma mudança então deixe ele pedir pela via judicial, lá você aceita desocupar e tenta um prazo maior.

Se este contrato fosse anterior a lei do inquilinato 8.245/91 12 meses seria o prazo de desocupação(se não me engano vale para não residencial). Nesta situação o locador não poderia conceder 30 dias.

Portanto se o contrato é o mesmo a 38 anos e apenas quando vocês assumiram mudou o locatário, nesta situação procure um advogado porque o prazo deve ser de 12 meses, esta na lei. do contrario o máximo que ganhas é 6 meses e o minimo 15 dias após ser notificado da ação que demoraria uns 30 dias ou mais para te comunicarem.

abraços

Anônimo disse...

Bom dia. Por favor, gostaria de sua orientação. Meu pai, 70 anos, e minha mãe, 68 anos, alugaram um apartamento por 30 meses. Ao término do contrato, foi renovado por mais 12 meses (junho/2012 a junho/2013). Em novembro/2012, o locador enviou uma carta dizendo que não teria intenção de renovar o contrato e que entregassem as chaves, etc em junho/2013. Acontece que minha mãe tem uma enfermidade crônica, incapacitante, que não nos permitiu até o momento (faltando menos de dois meses para o término do contrato), procurar outro lugar para morar. A imobiliária intermedia o contato (inclusive o locador é falecido desde o início do contrato e recentemente foi concluído o inventário, provavelmente este seria o motivo dos herdeiros quererem o imóvel). Conversei com a corretora sobre a minha situação para que ela conversasse com os herdeiros e ela enviou uma carta dizendo que eles reiteram que querem o imóvel em junho deste ano, porque pretendem se mudar para ele assim que desocuparmos. Como faço para solicitar uma prorrogação do prazo, já que se trata de motivo de saúde? Nós até tentamos sair do imóvel antes mesmo do término do contrato pois o prédio passou por uma reforma de fachada, e o barulho e a poeira afetaram muito os meus pais, mas, novamente, a enfermidade de minha mãe não permitiu e suportamos todos os transtornos da reforma. Por favor, me ajude e me dê uma luz. Somos locatários sérios, pontuais, não merecemos ser despejados.

Maria disse...

Olá. Infelizmente os herdeiros estão no direitos deles de pedir a devolução do imóvel e não há o que você possa fazer para protelar o prazo se os mesmos não querem fazer acordo. Cada um tem seus problemas, o seu é o agravamento da saúde de tua mãe e também podemos ter os herdeiros com um problema que esteja fazendo com que eles não possam acordar prazo maior. Infelizmente você vai ter que desocupar o imóvel. Os herdeiros são os locadores do contrato no lugar do locador falecido e assim estão cumprindo a obrigação até o final.

O que vai acontecer se você não sairem na data. Os herdeiros vão entrar com ação judicial de despejo. Como não ha falta de pagamento a ação é por término da renovação do contrato. Não cabe nesta situação pedido de liminar e nem a informação de uso próprio, é término do prazo. O processo pode levar um certo tempo mas não há como prever quanto tempo e não acredito que isso ajudaria você pois iria gerar custos.

Meu conselho é que intensifique a procura de novo imóvel e evite descumprir o prazo.

abraços

Rosemberg Holanda Cavalcante disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Rosemberg Holanda Cavalcante disse...

Estou precisando de ajuda. Tenho um imóvel comercial alugado por 36 meses, o inquilino nunca pagou em dia, além de pagar em várias parcelas. Me sujeitei a isso devido a necessidade, já que é minha única renda. O prazo do contrato venceu em 01/12/2012. Quero meu imóvel de volta, só que como disse é minha unica fonte de renda ele já não paga em dia, como fazer para pedi denuncia vazia? Não sei se vou ter gratuidade já q minha declaração de imposto declara a renda do aluguel.
Me de uma luz, por favor.

KOKY disse...

Olá Rosemberg Holanda Cavalcante.
O contrato já venceu o prazo e se renovou automaticamente por prazo indeterminado e assim você pode pedir o imóvel por denuncia vazia quando bem entender e não precisa de motivo.

Você deve enviar ao locatário de forma inequívoca ou seja somente ele pode receber(entregue em mãos ou via cartorio), uma notificação de despejo extrajudicial por denuncia vazia onde você informa que não tem mais interesse na continuidade do contrato de locação pactuado e solicita a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias contados da data da notificação que deve ser a mesma data da entrega ao locatário. Você pode conceder um prazo maior já que 30 dias é muito pouco. Informe onde as chaves devem ser entregues para vistoria. entregue a notificação e aguarde os 30 dias se não desocuparem terás que buscar um advogado para entrar com ação judicial. A Gratuidade judiciária você consegue se tiver renda de até 3 mil reais se não me engano, não tenho certeza pois varia o valor dependendo da situação.

abraços

Anônimo disse...

Muito bom este espaço...parabéns
Meu drama é o seguinte...aluguei um imóvel a 08 meses, pago em dia, porém nesse meio tempo, parece que o propietário perdeu o imóvel em um leilão pelo TRT, ele afirma que há recursos dos lado dele, mas eu que nada tenho a ver com a situação, acabo de receber uma notificaçao para desocupar em 30 dias....fiquei desorientado....o que eu faço?

KOKY disse...

Olá. De quem você recebeu a notificação de despejo em 30 dias? Essa notificação veio acompanhada do registro imobiliário do imóvel em nome de quem arrematou o bem em leilão? Se sim, esta pessoa que arrematou o bem é o comprador do imóvel e tem que te conceder 90 dias para desocupar e não 30 dias. Artigo 8 da lei do inquilinato 8.245/91. Neste caso comunique a pessoa que o prazo esta errado e que ela tem que enviar nova notificação com o prazo correto.

Se a notificação não veio acompanhada do registro imobiliário em nome do comprador informe-o de que você tem 90 dias par desocupar e que portanto a notificação tem que ser refeita com o prazo correto e deve acompanhar copia do registro imobiliário conforme determina a lei e o artigo que citei acima.

O contrato de locação não impede a venda do imóvel e é considerado rico do negocio ou seja o locador tem o direito de vender seu bem. No caso em questão vale a pena você consultar um advogado para avaliar a possibilidade de pedir ao locador indenização visto que, se esta ação judicial existia antes do teu contrato ele deveria ter te informado do risco de perda do imóvel e portanto o advogado poderá te dizer se tens chance de ganhar uma indenização alegando má fé do locador. Pelo que acompanho deste tipo de ação judicial ela com certeza tem mais tempo e provavelmente uns 5 anos de ação.

Meu conselho. Não desocupe agora e continue pagando o aluguel ao vendedor até que a pessoa que te enviou a notificação prove que o imóvel foi arrematado em leilão. Essa prova se faz com o registro imobiliário em nome do arrematante ou seja ele tem que te apresentar cópia da matricula do imóvel onde consta a informação de que esta em nome dele. Enquanto isto não ocorrer o imóvel esta em nome do teu locador e não podes receber notificação de despejo do arrematante. Guarde tudo que receberes de notificações e aguarde.

abraços

Anônimo disse...

Sou proprietário de um imóvel comercial, o contrato venceu, trinta dias antes notifiquei o locatário que não o renovaria, através de notificação via CDT e AR correios, ele recebeu, assinou e, até o presente momento não desocupa o imóvel. O término de contrato de locação ocorreu em 23.07.2012 e até agora nada dele entregar o imóvel. Tenho comprador para o imóvel e ele não o deixa mostrar. Dei a opção de compra para ele conforme determina a lei, mesmo com o contrato de locação já vencido. Esta opção, prioridade vencerá no dia 22/05. Resumindo, não sei como fazer e estou totalmente desorientado. Obrigado desde já pela especial atenção e parabéns pelo blog. Abs. Ricco

Maria disse...

Oi Ricco. O melhor a fazer é pedir a desocupação assim que vencer o direito de preferência. Procure um advogado e entre com Despejo pela via judicial. No contrato não residencial é rápido. Pedir a desocupação pela via judicial vai obriga-loa a cumprir e sair do imóvel. ele já deu dicas de que é um locatário problema.
Antes de o prazo de preferência acabar você não pode mostrar o imóvel para terceiros.


abraços

Anônimo disse...

olá, tenho um galpão alugado para uma oficina por 5 anos, o contrato acabou em abril notifiquei o locatário com prazo de 30 dias para desocupar mais ele falou que era pouco tempo e não quis assinar a notificação. Posso fazer uma notificação com prazo de 90 dias para ele desocupar??

KOKY disse...

Olá. Faça um acordo de desocupação em 90 dias onde ambos assinam concordando e mais duas testemunhas. Desta forma ele depois não poderá alegar que não teve tempo de sair. Realmente 30 dias é um prazo muito curto e normalmente o inquilino é pego desprevenido então podes sim fazer o acordo escrito concedendo o prazo que achar necessario.

abraços

victor pinheiro disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Anônimo disse...

Ola..
Sou locatária de um imóvel comercial há 08 anos, e há uns 06 anos pago o aluguel via judicial, pois o mesmo estava sendo disputado na justiça pelo atual dono e os herdeiros do antigo dono, aconteceu que o "atual" dono comunicou que fez um acordo e que teremos que sair do imóvel assim que recebermos a notificação. Gostaria de saber quanto tempo após o recebimento desta notificação terei que sair,
e caso eu não consiga sair no prazo gostaria de saber se há possibilidade de pedir, mesmo que seja via judicial a prorrogação desse prazo. Obrigada.

Maria disse...

Olá. O texto acima se refere apenas a locação residencial. No teu caso a locação é comercial e portanto o prazo da notificação deverá constar de 30 dias, não menos que isso.
Quanto a desocupação por prazo maior somente com acordo escrito com o novo dono. Assim que receberem a notificação entre em contato com ele e tente acordo com prazo maior. Se ele não permitir não ha o que fazer porque é provável que a notificação venha pela via judicial. Se descumprirem o prazo ele terá que entrar na justiça e neste caso não tenho como prever o tempo que leva mas o custo é alto para vocês.

abraços

Anônimo disse...

Ótima matéria. Só queria esclarecer os desdobramentos do art.61, citado acima:
Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se
o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a
desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando o prazo de seis meses
para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à
causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa
responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

* se o Réu concordar em desocupar o imóvel no prazo dado pelo juiz, O VENCIDO SERÁ ELE PRÓPRIO. DAÍ LHE RESTAM DUAS OPÇÕES: 1- SAIR VOLUNTARIAMENTE NO PRAZO FIXADO PELO JUIZ SEM PAGAR OS HONORÁRIOS.
2- SAIR ATRAVÉS DE MANDADO DE DESPEJO E PAGAR OS HONORÁRIOS.

EM AMBOS CASOS,O PROPRIETÁRIO NÃO TEM QUE O PAGAR OS HONORÁRIOS. POIS O VENCIDO FOI O INQUILINO.

*DICA: NA AÇÃO JUNTAR ATESTADO DE POBREZA E PEDIR A GRATUIDADE DA JUSTIÇA, SE LIVRANDO ASSIM DAS CUSTAS...

Anônimo disse...

Olá! Adorei o seu Blog... Muito bom... Mas tenho a seguinte situação e gostaria de uma ajuda. Moro de aluguel num mesmo imóvel desde 2001. Meu contrato inicial foi de 30 meses com prorrogação automática. Apos o termino os reajustes passaram a ser anuais pelo IGPM e sempre paguei em dia sem problemas. No final do ano passado (2012) o locador decidiu colocar o imovel a venda. Conforme a lei a prioridade me foi dada por escrito. Depois de 30 dias fiz uma contra-proposta que não foi aceita e não chagamos a um acordo. Desta forma, o locador colocou o imovel a venda e eu permiti as visitas. Como o valor que ele está pedindo pelo imóvel é alto, até hoje não foi vendido e somente uma pessoa foi visitar. Em Abril deveria ocorrer outro reajuste pelo IGPM (mais 1 ano de contrato), mas o locador me ligou e disse que o aluguel estava muito defasado e que iria aumentar quase o dobro. Disse que aceitaria aquele valor, mas somente se um novo contrato fosse feito. Ele, então, me enviou uma notificação por escrito dizendo que não havia mais interesse em manter o aluguel e que eu tenho 30 dias para deixar o imóvel, após este prazo se eu permanecer no imóvel devo pagar um valor de aluguel mensal (quase o dobro do que pago hoje) até a entrega das chaves.

Ele pode exigir este valor???
Tenho realmente 30 dias para sair???
Na verdade, tenho interesse em comprar o imóvel, mas para isto estou tentando vender um outro imóvel que possuo (o locador sabe disto).
Como devo proceder para que consiga ficar o maior tempo possível na casa, tendo em vista a possibilidade de comprá-la???
Se ele entrar com uma denuncia vazia quanto tempo terei para desocupar o imóvel???
Terei que arcar com as custas deste processo???

Desde já, obrigado...

Maria disse...

Olá anônimo. A questão que colocas é excelente e deixei de fora por não chegar a uma conclusão porque as partes se apresentam com seus advogados que cobram pelos serviços. As ações judiciais sobre o assunto que usei na pesquisa citavam o pagamentos das custas e honorários pelo locador(proprietário ou não do imóvel). Nenhuma das que acompanhei isentou o locador do pagamento das custas quando da desocupação do imóvel no prazo acordado judicialmente. Fiquei na duvida quanto a quem paga os honorários???? O vencido foi o inquilino mas se ele desocupa dentro do prazo é o locador quem arcará com estes custos que inclui os honorários. vou pular os capítulos sobre ações judiciais que estou lendo em novo livro e ver o que encontro até porque quanto mais completa a postagem, melhor entendimento. Obrigada desde já.

abraços

Maria disse...

Olá anônimo.Até o momento em que teu locador te liga propondo novo valor de aluguel mesmo que tenha dobrado o valor e você não aceita esta tudo dentro da lei e é um direito dele. Fazer novo contrato com novo prazo não ia te proteger pois ele pode vender mesmo dentro do prazo determinado. O prazo de desocupação em 30 dias também é legal a partir dai temos ilegalidade e abuso por parte do locador e você não deve aceitar.

Uma vez que ele te propôs um valor novo de aluguel, você não aceitou e ele te notificou de despejo por denuncia vazia, o mesmo valor do aluguel tem que ser mantido. Não é permitido modificar o valor durante o prazo do despejo. Se é periodo de reajuste pelo IGPM antes da notificação ele pode aplicar o resjuate mas após seres notificado por escrito não mais será permitido.

Sendo assim respondo:

- Ele não pode aumentar o valor mesmo que vc descumpra o prazo.

- 30 dias é o prazo mais que isso só acordo escrito e é bem provável que ele não vai aceitar.

- Quanto a compra e venda é acordo entre vocês. Se ele não consegue vender deveria ter esperado por você.

- Se vc descumprir o prazo ele não vai te vender, vai complicar. O certo seria negociar.

- a notificação é a denuncia vazia. Se não cumprir o prazo ele entra com despejo judicial e diante do juiz vc concorda em sair e consegue 6 meses para desocupar.

- quanto as custas não arcará se sair no prazo determinado pelo juiz. Veja o complemente de um leitor acima da tua postagem sobre isenção de custas judiciais.

Procure um advogado que ele te aconselhará a como agir para se proteger caso resolva desocupar o prazo.

Meu conselho é um acordo. Se tu concorda com o valor que ele ta pedindo pela venda acorde com ele um contrato de promessa de compra e venda onde ele somente te passa a escritura quando quitares o imóvel e até lá você vai pagando mensalmente um valor como prestação corrigida por um indice de inflação até vender teu imóvel e quitar a divida quando ele te passaria a escritura. Essa promessa de compra e venda pode ser registrada na matricula do imóvel para que todos saibam que ele prometeu te vender e é sempre em caráter irrevogável, as partes não podem desitir e essa é tua garantia.

abraços

Fá Oliveira disse...

Olá Maria, preciso muitissimo de sua ajuda. Aluguei um imovel com contrato de 24 meses e a clausula minima de 12 meses por força maior. O proprietário quer vender, ainda nao me notificou por escrito, mas não tenho interesse na compra. Minha pergunta é:

1. Se ele vender, eu assinando a notificação desistindo da preferência, meu contrato com ele se encerra?

2. Como proceder para que eu não saia prejudicada, tipo tem como eu exigir por escrito do novo proprietario que respeite o termino do contrato? E se caso ele não queira, posso impedir a venda já que tenho um contrato em vigor? E vc poderia me orientar com um modelo de documento que me assegure essas duvidas da pergunta n° 2?

3. Eu tenho que sair no periodo de 12 meses ( o periodo de força maior ) ou no de 24?

4. E se o novo proprietário quiser continuar o contrato este será o mesmo no nome do antigo que vendeu ou será feito um novo?

5. E o valor do alguel, caso seja feito um novo, será mantido ou o novo proprietário poderá alterá-lo?


Desde já agradeço muitissimo, pois estou passando por uma situação dificil.

Maria disse...

Oi Fá Oliveira. Motivo de força maior não existe na locação para terminar o contrato. Antes do fim do prazo o locador só pode retoma-lo nos casos do artigo 47 da lei 8.245/91.
A clausula minima de 12 meses é nula, não tem valor e portanto não tens obrigação de cumpri-la.

A venda do imóvel não esta no caso deste artigo 47 e portanto ELE NÃO PODE PEDIR A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. Tem que vende-lo com teu contrato em andamento e o comprador sim poderá pedir o fim do contrato tem concedendo 90 dias para sair contados da data da comunicação da compra do imóvel acompanhado da matricula imobiliária em nome deste comprador provando que ele é o novo proprietário.

Respondendo tuas perguntas:

1)Antes de colocar o bem a venda ele tem que te entregar por escrito a Carta de preferência e você tem o direito de aguardar 30 dias para dar a resposta. Após 30 dias se vc não se manifestar ele pode anunciar o imóvel a venda, antes disso não. então ele te envia a Notificação de Preferência na compra, você assina apenas que recebeu a notificação mas somente 30 dias depois da a resposta dizendo que não tem interesse na compra. Aí ele coloca anuncio de venda.
Teu contrato com ele não se encerra antes da venda. depois de vendido o comprador é que vai decidir se assume teu contrato ou termina o mesmo com você e ele pode faze-lo.

2)O novo dono tem 90 dias após a compra para decidir se continua o teu contrato assumindo como locador ou se termina ele. Se terminar ele terá que te dar 90 dias para sair(não é 30 dias é 90 dias). ele pode encerrar o contrato porque é pessoa isenta no mesmo.

Você não pode impedir a venda ou visitação, se fizer isso o locador consegue te despejar por estar obstruindo o direito dele de vender o bem e ainda vai pedir indenização a você por qualquer cliente que ele perder por tua causa.

É sua obrigação acordar com ele dois dias para visitação. você não tem que mostrar o imóvel apenas abrir a porta para que ele ou corretor autorizado traga visitas, mais nada.

3)Sairá quando o comprador te informar o que ele deseja fazer, continuar o contrato com você ou encerra-lo. O atual locador não pode te despejar. Como disse antes a cláusula de 12 meses não tem valor.

4)Se o comprador continuar o contrato ou vai assumir no lugar do vendedor como locador e continua-lo ou vai exigir que vocês façam novo contrato se você não aceita ele encerra este e pede que você desocupe em 90 dias.

5)Se o comprador assumir o contrato existente não poderá modifica-lo até que termine o mesmo. Por isso é bem provável que ele peça novo contrato para te manter no imóvel e por novo valor.

Na locação ambas as partes tem os mesmos riscos de qualquer contrato. No caso da locação o risco do locador é não poder retomar o imóvel antes de terminado o prazo seja porque motio for e a inadimplência do inquilino que a cobrança e despejo implica em custos e demora.
Para você inquilino o risco do negócio é o direito do locador de vender o bem a qualquer momento.
Portanto não há o que se falara em indenização.

abraços

Fá Oliveira disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Fá Oliveira disse...

Olá, Maria, muitissimo obrigada pela explicação. Entendi que na realidade o Contrato não tem tanto valor assim, pois o locatário pode ficar na mão a qualquer momento se o locador decidir vender o imóvel... É lamentável não ter uma lei que firme o contrato com o novo proprietário, mas enfim, isso é Brasil...

Agora deixa eu te dizer, meu contrato passou a vigorar em 10/01/2013 e em fevereiro, mais precisamente dia 27 ele anunciou na internet a venda sem me notificar por escrito, apenas de boca. Eu tenho os links do anuncio e as cópias também. E o corretor esteve lá semana passada com uma pessoa interessada.

Isso tem algum efeito a meu favor?

Obrigada, querida, estou adorando teu blog! Primeira vez que moro de aluguel e estou aprendendo muito!

Maria disse...

Oi Fá. Esta situação muda um pouco tudo que falei. Se ele te alugou em janeiro e em fevereiro colocou a venda, o locador, a meu ver, isto é , na minha opinião pessoal, agiu de má fé com você te prejudicando. você teve gatos com o contrato, mudança, reformas para colocar o imóvel a teu gosto, etc,etc e nem começou a usar o imóvel pra valer. Isso é passivel da analise de indenização.
Procure um advogado de tua confiança ou a defensoria Publica e faça uma consulta pois você pode pedir indenização e só um advogado pode te dizer, analisando teu contrato e a situação o que pode ser feito.

Quanto ao contrato, tem uma garantia que se chama de "clausula de vigência". Esta cláusual se coloca no contrato e ela informa que em caso de venda o comprador fica obrigado a cumprir o contrato até o final do prazo. O que ocorre é que como o contrato com esta cláusula tem que ser levado a registro na matricula do imóvel e isso tem custo, nenhum inquilino a insere porque tem que gastar. Também tem o locador que tem que concordar.

Todo o contrato tem riscos para ambas as partes como te expliquei e qualquer um é sujeito a danos para um dos lados. Não é só no Brasil que é assim, nos EUA a legislação é igual, neste ponto. A venda é um direito que sós e suspende com a cláusula de vigência.

abraços e não deixe de procurar teus direitos. Se você não me retorna explicando que alugou em um mês e no seguinte ele colocou a venda, depois irias pensar que te orientei errado. Veja como a falta de uma informação pode mudar todo o rumo do problema.

Não deixe de avisar o corretor que não tiveste o direito de preferência.

abraços

Alex Abreu disse...

Primeiramente, parabéns pelo blog e pela paciência em responder as consultas.

Em segundo lugar, gostaria de pedir que me ajudasse com uma dúvida. Moro em um apartamento alugado há 5 anos e meio, meu contrato já foi prorrogado por tempo indeterminado. Há um ano, foi solicitado a revisão do valor do aluguel, pelo advogado da proprietária, em 80%. Não aceitei, fiz uma contraproposta, eles entraram com uma denúncia vazia, mas, por fim, chegamos a um acordo. Agora, passados 13 meses, solicitaram nova revisão, de 67% sobre o valor atual.

Estou disposto a não negociar mais, afinal, pelo que entendi, eles têm o direito de solicitar revisão a bel prazer, e vejo que a cada ano vão ficar revisando, e revisando, até chegarem no valor desejado. Acredito que vão fazer, sim, essa pressão.

Minha dúvida é: quais são os direitos e deveres do inquilino quando recebe uma denúncia vazia? Por exemplo:

- Meu contrato diz que, caso eu queira devolver o apartamento, tenho que pintá-lo. Sou obrigado a pintar o apartamento em caso de denúncia vazia?

- Recebi a solicitação de reajuste de aluguel no dia 07/06/13. Meu aluguel vence todo dia 05. Sei que receberei um telegrama com uma denúncia vazia (notificação premonitória), conforme ano passado. Digamos que o prazo para desocupação termine no dia 10, 12. Tenho que pagar aluguel referente ao período da minha desocupação, ou pela parcial do mês?

Queria saber até que ponto a lei dá liberdade ao locador, no caso de denúncia vazia.

Agradeço, em avanço, pela ajuda.

Maria disse...

Oi Alex Abreu. Realmente enquanto houver o prazo indeterminado esta pressão vai ser exercida pelo locador pois podendo retomar o imóvel ele abusa na cobrança. Tenho uma visão diferente. Acredito ser melhor para o locador manter uma valor menor e assim segurar o bom inquilino que paga em dia do que correr o risco de perde-lo e locar para um que possa a vir dar problema. Porém advogados pensam o contrario.

Ha´uma maneira de você brecar esse abuso nos valores e devia ter feito isto no ultimo acordo. É solicitando que seja acordado por escrito novo prazo determinado de 30 meses ou mais, mantendo as demais cláusulas do contrato em vigor. Desta forma, você suspende o abuso e passa durante estes próximos 30 meses a ter somente o reajuste anual. Logico que o locador tem que concordar.
Se gosta deste imóvel faça uma contra proposta, pelo percentual que citaste eles esperam um aumento em torno de 105 do valor que você paga atualmente. Tente um novo acordo e exija para permanecer no imóvel que novo prazo seja estabelecido por escrito. somente fale do prazo depois que concordarem com o novo aumento, aí o prazo vira moeda de negociação e você terá mais sorte em fechar a proposta.

Se não quer mais negociar e deseja desocupar então o locador vai te enviar por escrito uma Notificação extrajudicial premonitória de denuncia vazia te concedendo o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel, contados da data da notificação. Prazo maior somente por acordo com o consentimento do locador. 30 dias costuma ser pouco tempo e alguns locadores dão 90 dias porém querem o pagamento de aluguel maior para isso. Nos 30 dias o aluguel é o atual, não pode haver o aumento que vc não aceitou.

Não importa que solicitou a desocupação o imóvel tem que ser devolvido da forma que foi recebido e portanto você tem que entregar pintado na mesma cor em que recebeu, limpo e com buracos na parede fechados, azulejos colocados, canos e esgoto desentupidos.

O aluguel vai para de correr no momento em que você entregar as chaves. Neste dia o advogado te da um recibo de chaves e o aluguel cessa. Os dias que você por ventura ficar a mais no imóvel serão pagos pró-rata bem como IPTU e condomínio.
Se receberes a notificação em 30 de junho terá que entregar as chaves em 30 de julho. Se ficar mais alguns dias pagara somente por estes dias. Portanto recebendo em 15 de junho, em 5 de julho pagarás o aluguel do mês anterior e quando desocupar em 15 de julho pagarás o referente a primeiro de junho a 15 de julho(pró- rata.

A denuncia vazia da total liberdade ao locador salvo se você não desocupar no prazo e for preciso que o locador solicite o despejo judicial. Nesta situação você pode conseguir prazo de 6 meses para desocupação mas antes de fazer isso procure um advogado.

Se quer ficar no imóvel, fala uma pesquisa dos preços dos alugueis em imóveis no mesmo bairro e do mesmo tipo. Use como ferramenta mostrando que o teu aluguel esta acima do solicitado, negocie ao máximo e depois de tudo acertado imponha o prazo determinado de mais 30 meses.

abraços

Sandro disse...

Olá, Maria. Encontrei seu blog e achei tudo muito interessante. Caso possa me ajudar...
Meus pais têm um comércio e há mais de 10 anos atuam no mesmo ramo e local. O imóvel é alugado, e sempre o fora da mesma proprietária. Ela faleceu, e seus herdeiros colocaram à venda não somente esse imóvel, mas vários outros que eram de sua propriedade. O problema é que a venda era do total dos imóveis, impossibilitando quem tinha um dos imóveis em locação de buscar a compra daquele imóvel apenas. Passaram um documento para que meus pais assinassem fazendo a desistência da compra dos imóveis, os quais foram ofertados em um único lote (eles assinaram). O contrato desse imóvel ainda vencerá em dez/13, e é anual. O novo proprietário já informou que o aluguel subirá para o triplo do que está atualmente.
A intenção de meus pais era a de comprar apenas o “seu” imóvel. Isso ainda é possível (uma oferta apenas para o local em que funciona a loja - que está separado dos demais)?Nesse caso, a readequação do contrato deverá ser a partir de jan/14? E se meus pais não aceitarem esse novo aluguel, qual o prazo máximo que eles têm para desocupá-lo e a partir de quando? Caso vc possa me ajudar, ser-lhe-ei bastante grato.

Maria disse...

Oi Sandro. È difícil te orientar em relação ao direito de preferência do inquilino na compra do imóvel por desconhecer a documentação do mesmo. Se é um prédio único com varias lojas e o prédio foi colocado a venda então neste caso teu pai renuncio por não ter interesse e não há mais o que possa ser feito. É direito dos herdeiros vender o prédio inteiro a uma única pessoa e foi o que eles fizeram. Se tivessem posteriormente vendido cada loja a varias pessoas aí sim se poderia judicialmente contestar, mas não é o caso.

Quanto ao novo proprietário ele tem 90 dias contados da data do registro imobiliário em nome dele para informar ao teu pai que é o novo dono e que irá continuar o contrato até o final ou pedir a desocupação do imóvel. Se ele assume o contrato em lugar do falecido, deve cumprir o contrato sem modifica-lo. Se pedir a devolução do imóvel antes do término do prazo terá que conceder a teu pai 90 dias para desocupação(artigo 08 da lei 8.245/91).

Se ele assume o contrato pode quando o prazo terminar fazer novo contrato com novo valor pelo preço que desejar, normalmente o preço de mercado face a valorização da locação nos últimos anos. Assim ou teu pai aceita ou ele não fará novo contrato e concederá a teu pai uma notificação premonitória extrajudicial de despejo com desocupação em 30 dias. Note que nesta situação o prazo para devolver o imóvel é 30 dias porque temos a denuncia vazia. Estes 30 dias começam a contar da data da desocupação.

abraços

Sandro disse...

Muito obrigado, Maria, pela resposta - e pelo mínimo tempo de resposta! Em seu esclarecimento vislumbrei mais uma dúvida que deixei de postar claramente: a venda foi de vários prédios que compunham um único lote! Por isso de meus pais ficarem de fora da compra do todo, sendo que queriam apenas a parte que funcionava sua loja, que era UM único prédio, apenas. A venda total foi de vários prédios.

Grato e atenciosamente,

Sandro

Maria disse...

Oi Sandro, sim, entendie é legal, portanto nada a fazer a respeito. Se ele tivesse vendido um dos prédios para outro se poderia fazer algo e teria toda uma analise da questão mas desta forma esta tudo dentro da lei.

abraços

Sandro disse...

Obrigado, Maria! E mais uma dúvida: o contrato inicial tinha vigência até 01/06/2013. Oficialmente (e no papel)ele não foi renovado e, em seguida, houve a venda do imóvel. Para a maioria dos locatários foi renovado com data de 01/06/2013 até 01/06/2014. Para meus pais (pelo importante espaço que eles ocupam, imaginamos), foi pedido a assinatura de um contrato (após a venda do imóvel) com vigência até 31/12/2013 (de 02/06/2013 até). Isso estaria correto? Ou eles ainda teriam o direito de permanecer, também como os outros, até 01/06/2014 (renovação automática?)? E tb não se efetivou a negociação de novo valor para esse contrato...

Atenciosamente,

Sandro

Juliana disse...

Maria, me tira uma dúvida..
Meu contrato venceu dia 18/05/2013 e até agira não recebi nenhuma notificação sobre minha situação. Ocorre que comprei um apto e estou de mudança em meados de agosto. Se eu me calar e sair em Agosto, existirá multa contratual?

Maria disse...

Oi Juliana. Vencido o prazo do contrato este se renova automaticamente se nenhuma das partes se manisfestar em encerra-lo.
O prazo passa a ser regido por prazo indeterminado, isto é, até que umas das partes resolva encerra-lo.
Por conta do rpazo indeterminado a multa deixa de existir pois ela somente é válida para você caso desocupe antes de o prazo determinado encerrar.
Portanto não ha multa a pagar mas você tem que seguir uma norma da lei do inquilinato.
Você é obrigada a comunicar a locadora 30 DIAS ANTES DE DESOCUPAR E POR ESCRITO. Notifique-a no inicio de julho por escrito de que não desejará mais continuar o contrato porque adquiriu um imóvel proprio e que pretende desocupar no dia xx entregando as chaves para vistoria e encerramento do mesmo. Não deixe de comunicar 30 dias antes da desocupação sob pena de ter que pagar um aluguel a mais pela falta da notificação.

abraços

Maria disse...

Oi Sandro. Esta correto o prazo do novo contrato. Contratos não residenciais podem ser de qualquer prazo sem ônus para as partes, encerrado o prazo se pode pedir o fim do contrato. Se o locador pediu até o final do ano, no final do ano este contrato termina e você terão que negociar novo prazo. estamos falando de locação não residencial e nesta o fim do prazo deixa o locador livre para encerrar o contrato.

abraços

Juliana disse...

Maria,

Obrigada pela explicação e por sua atenção.
Grata,
Juliana.

José ricardo disse...

Olá Maria
Sou proprietário de um imóvel que esta alugado para um estacionamento, o atual locatário alega que comprou o teórico ponto de 3ºs, porém sem qq anuência e ciência minha, o contrato de locação novo eu fiz pois achei normal continuar alugando, porém este contrato já venceu, nao sei onde pus o contrato e tenho apenas um aditamento contratual,. Agora preciso vender o imóvel e gostaria de saber como proceder, pois ele também esta há 5 meses sem pagar, e propôs um acordo para pagar a divida em 10 parcelas, mas quero que ele desocupe, o que é mais rápido, denuncia vazia ou despejo? Como vc sugere que eu proceda?
Grato e no aguardo

Anônimo disse...

Boa noite. Sou locadora de um imovel residencial o contrato foi verbal, ja alugo esse imovel a 13 anos para a mesma inquilina, agora eu quero o imovel. Basta a notificacao para q desocupe em 30 dias. obrigada

Maria disse...

Oi José Ricardo.
Teu contrato de locação para estacionamento não é regido pela Lei do Inquilinato 8.245/91 e sim pelo código civil vigente( capitulo Locação das Coisas). Sendo assim as regras são outras. não existe denuncia vazia nessa situação. Terminou o contrato ele se renova e qualquer das partes pode encerra-lo imediatamente. Você arbitra o prazo de devolução do imóvel, se ele não entregar no rpazo escrito por você poderá ter que te indenizar conforme a lei.

Não estando protegido pela lei especial terminado o prazo você pode encerrar a locação e reaver teu imóvel. Se tens pressa em reave-lo o melhor é fazer acordo de desocupação concedendo 30 dias ou o prazo acordado por escrito entre vocês. É bem provavel que desta forma ele não venha a te pagar os atrasados e não queira mais fazer acordo de pagamento. Você teria que abrir mão dos valores devidos mediante acordo de saida imediata do imóvel.

Se você fro entrar com despejo judicial e cobrança de aluguéis vencidos o aditamento vai provar que houve modificação do contrato. O problema é que há um contrato escrito que foi aditado e ele deveria ser apresentado. O locatário poderia fornecer a copia dele mas havendo justiça ele pode se negar a fonece-la.

Tudo depende da tua pressa. Se tens pressa o dieal é reaver logo imóvel mesmo que abras mão dos alugueis vencidos. Se ele não tem como pagar e bens a penhorar, mesmo na justiça pode ser dificil de receberes, mas somente um advogado analisando toda a questão detalhadamente vai poder te orientar o melhor caminho

http://www.dji.com.br/codigos/2002_lei_010406_cc/010406_2002_cc_0565_a_0578.htm

abraços

Maria disse...

Olá. 13 anos de locação verbal cumpre todas as determinações do artigo 47 da Lei do Inquilinato 8.245/91 e portanto você pode pedir o termino do contrato envioando uma Notificação de denuncia vazia ESCRITA e entregue somente PARA O LOCATÁRIO. eLE ASSINA E DATA O RECEBIMENTO NA SEGUNDA VIA QUE FICA COM VOCÊ. Atenção: somente o locatário pode receber a notificação. converse com ele e acorde o prazo. A lei determina 30 dias mas leve em conta que é um prazo curto e na justiça ele poderia conseguir 6 meses para desocupar. Coloque na notificação 30 dias mas se ele precisar mais concorde mas não o faça por escrito, por escrito somente se conceder 6 meses.

abraços

Luciano Rezende disse...

Olá Maria, sou inquilino e tenho uma dúvida. Meu contrato de 30 meses venceu dia 18 de maio e até ontem não tinha sido notificado. Porém hoje, recebi um email do administrador informando um reajuste de 32% e que a notificação sobre o final do contrato, tinha sido feita verbalmente.
Isto é possível?
Obrigado

Maria disse...

Oi Luciano Rezende. Não existe notificação de despejo extraoficial verbal. a lei exige que a notificação seja feita de forma inequívoca ou seja, escrita. Portanto você não foi notificado da desocupação e para ser tem que ser por escrito do contrario o locador não tem como provar que te notificou.

18 de junho de 2013 completou 30 dias que teu contrato terminou e portanto ele se renovou por rpazo indeterminado o que obriga o locador a te despejar por denuncia vazia isto é, se ele não quiser continuar a locação tem que te dar uma notificação premonitória de denuncia vazia(sem motivo) concedendo 30 dias para desocupação. Tudo por escrito e esta notificação somente pode ser entregue a você, mais ninguém.

Quanto ao reajuste, infelizmente o locador por ter a liberdade de poder encerrar teu contrato, acaba por te deixar sem saída. ele pode atualizar o aluguel pelo preço de mercado e os aluguéis aumentaram muito nos últimos anos. Assim você fica sem saída, ou aceita ou ele encerra o teu contrato. Terás que negociar e se der certo ou aceitares este aumento exija contrato escrito com novo prazo de 30 meses para evitar que ele a qualquer momento queira novo valor e te ameace com a desocupação.

abraços

Anônimo disse...

Parabéns pelo blog e sobretudo pela atenção e resposta aos visitantes.
Gostaria de um auxílio seu na minha questão.
Adquiri um imóvel que está alugado, tenho intenção de ingressar nele o quanto antes.
O contrato foi firmado por um ano em junho de 2011, sem qualquer aditivo posterior. O antigo proprietário deu direito de preferencia e o prazo de 30 dias para manifestação foi devidamente obedecido.
Vou notificar, via cartório, para desocupação em 90 dias, na forma da lei.
Ocorre que tenho ciência da inadimplência de obrigações acessórias (IPTU) e me veio a questão:
Acharia conveniente notificar também em razão da inadimplência?
Com essa notificação seria possível ingressar com ação de despejo em tempo inferior aos de 90 dias?
Seja na hipótese como adquirente do art. 8º da Lei de Locação, seja nessa segunda hipótese, acha que é possível ter sucesso em um pedido de liminar na ação de despejo?
Já me antecipo com os agradecimentos por sua resposta vindoura.
Abraço.

Luciano Rezende disse...

Maria, obrigado pela resposta. Mas, ainda tenho uma dúvida: existe um prazo para que o proprietário apresente o novo valor do aluguel? Eu pensei que ele também teria 30 dias para apresentar este novo valor, pois a lei fala da renovação por tempo indeterminado, mantendo-se todas as demais condições do contrato se o proprietário silenciar. Procede?

Anônimo disse...

Boa tarde.
A senhora(ita) acha extremamente necessária a cópia da matrícula do imóvel juntamente à notificação da denúncia do contrato de locação?
Acha que a parte da escritura que menciona a transferência da propriedade com o protocolo e anotação no registro de imóveis seria suficiente?
Pergunto isso porque o cartório para realizar a notificação cobra valor quase 10 vezes maior quando há menção de valores em quaisquer documentos anexos.
Obrigado!

Maria disse...

Olá. As notificações devem sempre evitar qualquer contestação por parte de quem a recebe. Desta forma devem ser feitas de forma inequívoca por isso a recomendação via cartório quando o locatário não colabora. A denuncia deve ser acompanhada do registro imobiliário quando promovida pelo comprador do imóvel. Você pode dispensar a copia da matricula e apenas fazer constar apenas os dados porém poderá haver contestação do inquilino se ele resolver complicar a desocupação. Se você não é o comprador do imóvel a matricula não é necessária.

abraços

Maria disse...

Oi Luciano Rezende. Não existe um prazo. Uma vez vencido o contrato de 30 meses ou mais o proprietário é livre para determinar novo valor de aluguel ou encerrar o contrato se não houver acordo.
Entre o término do contrato e 30 dias após é um período que se considera proprio para o encerramento por término contratual. Significa que se o locador ou você não desejam continuar o contrato basta comunicar por escrito e desocupar imediatamente. Isso não ocorre na pratica porque ninguém consegue desocupar tão rapidamente. Após 30 dias do ´termino do prazo é que a locação se renova automaticamente por prazo indeterminado e aí sim a desocupação será por denuncia vazia mas o prazo para propor novo aluguel não existe. Terminou o prazo o valor é livre(para os casos do artigo 46 da lei do inquilinato).
abraços

Maria disse...

Olá anônimo. Em relação a comprar um imóvel locado com dividas do IPTU não quitadas pelo locatário que ocupa o imóvel terás que acertar com ele na desocupação do imóvel.
O IPTU e condomínio são impostos que pertencem ao imóvel e portanto se transferem para o comprador a responsabilidade de pagar. Ocorre que você não assumirá o contrato como locador do imóvel para dar continuidade, você irá denunciar a locação pedindo a desocupação. Você comprou o imóvel ciente das dividas.

Até a desocupação os alugueis e taxas devem ser pagos para você por conta do uso do imóvel, mesmo que não tenhas assumido como locador. Sendo assim tesn que acertar com ele o pagamento dos valores devidos ou na desocupação não dar a quitação e cobra-lo na justiça.

Ocorre que não sou advogada e portanto não posso te orientar em como fazer a notificação e a cobrança, portanto terás que consultar um advogado para que fique documentado na forma da lei que ele devia ao locador anterior e deve acertar com você.
Desculpe não poder ajudar mas a situação envolve analise de valores devidos, como o locatário se comporta diante da desocupação, se era bom inquilino ou não. Tudo tem que ser conversado com o advogado.
Você pode procurar o inquilino e tentar um acordo escrito. Desta forma saberás a intenção dele em pagar ou não.

abraços

Anônimo disse...

tenho acompanhado sua orientação, ....,
Aluguel um apart.residencial com prazo determinado de 1 hum ano,passou 6 meses a imobiliaria (proprietario), estão pedindo o apart. alugado por denuncia vazia, tem fundamento este pedido, quais meus diretos e deveres referente a este pedido de denuncia vazia. ( aluguel em dia, taxas etc.) Pode me orientar a este respeito.

Maria disse...

Olá anônimo. Locação com prazo determinado de 12 meses(01 ano) enquanto o prazo não terminar o locador não pode reaver o imóvel seja por motivo que for. você tem somente 6 meses no imóvel e portanto faltam 6 meses para terminar o prazo determinado de 1 ano. Não interessa para que ele quer o imóvel, ele não pode te despejar, nem por denuncia vazia nem por denuncia cheia(artigo 47 da lei 8.245/91 e 46).

A unica forma de ele desocupar o imóvel é se você por escrito concordar em sair. nesta situação você faz acordo com ele de desocupação de comum acordo e pede indenização. Normalmente o inquilino pede que o locador lhe pague os gastos que teve com mudança e contrato mais a nova mudança para outro imóvel e novo contrato. Logicamente que os locadores costumam não aceitar.

Se pretendes ficar no imóvel informe a imobiliária que não vai desocupar porque pretende cumpri o contrato até o final e também fazer uso da renovação automática que a lei lhe concede(artigo 47).

se te ameaçarem com justiça diga-lhes que façam o que achar que deve ser feito. Tenho certeza que eles não vão adiante.

a imobiliária tinha obrigação de conhecer a legislação e orientar o locador no sentido de que ele não pode pedir o imóvel.

abraços

Lima disse...

Olá , sou locatário de um imóvel residencial,contrato feito por 30 meses já vencidos e pagos em dia todo este tempo. Renovei este por vontade própria e vontade do locador representado por imobiliaria. Paguei seguro fiança por mais 12 meses este vence em dezembro de 2013.
O que acontece O Locador colocou o imóvel a venda me deu um prazo de 30 dias para que eu pudesse comprar este, o que não aconteceu por falta de condições financeiras .
A imobiliaria me enviou uma notificação registrada me dando prazo para desocupar em 30 dias que vence ao final da semana que vem dia 18 e hoje recebi um e-mail da mesma dizendo que se não haver desocupação ira mover uma ação de despejo contra mim.
Pergunta uma vez que fiz renovação e pagamento de seguro fiança para 12 meses posso sofrer este tipo de ação ? não tenho condições para sair no prazo e agora como devo proceder uma vez que a imobiliaria diz que renovei contrato com tempo indeterminado e tenho que sair ?Sendo que já tentei fazer um acordo de prorrogaçaõ de prazo mas este foi em vão?


Grato

Lima

Maria disse...

Oi Lima. O locador pode vender o imóvel a qualquer tempo. Se a renovação tivesse sido escrita e com novo prazo determinado, este locador não poderia te despejar e teria que vender o imóvel com tua locação em andamento e o comprador é que poderia te despejar por ser estranho ao contrato.
Ocorre que você e o locador deixaram ocorrer a renovação automática em que o contrato continua valido e a cláusula do prazo se torna automaticamente indeterminado por força da lei. Nesta situação qualquer das partes pode encerrar o contrato comunicando a outra por escrito e concedendo 30 dias para desocupação.
Portanto o locador esta agindo dentro da lei.

Você deve verificar na tua notificação que ela informa se tratar de denuncia vazia. Esta notificação é obrigatória ser enviada a você pelo locador. Se você não desocupar no prazo ele ai entrar com despejo judicial. No despejo judicial o juiz irá mandar citar você de que existe um pedido de despejo por descumprimento da notificação de denuncia vazia. Você vai se defender dizendo que não consegui sair porque o prazo era curto e pode conseguir 6 meses para desocupar o imóvel. Ha casos em que se o locador prova precisar com urgência do imóvel o juiz pode não conceder o prazo. Consulte um advogado para que ele analise tua questão com base na documentação que tens e te dê uma informação precisa pois aqui só posso te dar uma possibilidade mas não uma certeza.

De qualquer forma você não conseguirá desocupar então tente um acordo ou aguarde que eles entrem com o despejo judicial. nesta situação não existe liminar de desocupação em 15 dias. Você vai ganhar tempo, só isso. Se o juiz te der 6 meses para sair(artigo 61 da lei 8.245/91)e você cumprir o prazo, ficará isenta de pagar as custas dessa ação judicial de despejo.
Procure um advogado rápido, não espere.

abraços

Anônimo disse...

Prezados, bom tarde.

Solicito informações referente à situação que me encontro.

Aluguei um ponto comercial (utilizado apenas como depósito de mercadorias, sem fachada da empresa), com renovação automática anual, caso não haja desistência comunicada por escrito por qualquer uma das partes. Pois bem, meu contrato tem vencimento dia 20/08/2013; mas, desde o dia 14/05/2013, a imobiliária responsável pela administração do contrato, colocou uma placa de VENDA bem na frente do meu ponto comercial e até a presente data, ninguem me comunicou nada (nem imobiliária e nem o proprietário que mora ao lado); inclusive, dia 20/05/13, ao pagar o aluguel do mês vigente, a corretora responsável pela locação, apenas me cumprimentou à distância e não fez comunicado algum (aluguel foi pago à outro funcionário da imobiliária). Sendo assim,
meu funcionário
encaminh
ou
um email à esta imobiliária pedindo informações sobre à venda e os mesmos me responderam passando detalhes do imóvel,
medidas dos salões comerciais (
inclusive o
locado pra mim),
valor do próprio
e fotos já com a placa de venda
. Pergunto: A imobiliária tem esse direito, sem me comunicar? Tenho material de construção comprado (com empréstimo feito no Banco do Brasil) para efetuar uma reforma no local, onde pretendíamos, até então, abrir uma loja à partir de Julho deste ano. Quais são meus direitos neste caso? Como devo proceder, uma vez que trabalho com produtos de linha Industrial e tenho mala direta, nota fiscal, folders, inscrição estadual e junta comercial, cadastrados no endereço deste ponto comercial?

Agradeço desde já a atenção e fico aguardando um retorno para dar prosseguimento.

Atenciosamente, Sandra

Maria disse...

Oi Sandra. Vamos esclarece desde já que a imobiliária é profissional contratado pelo locador do imóvel para cuidar da administração da locação e quando assina o contrata responde como procuradora do locador.
Como profissional habilitado no ramo imobiliário tem o dever de conhecer a legislação e cumpri-la. Na minha opinião a imobiliária não esta cumprindo a lei por desconhecimento talvez.

A tua locação é regida pela Lei do inquilinato 8.245/91 e esta lei é clara quando determina que o locatário tem direito de preferência na compra do imóvel locado. Sendo assim, é obrigação da imobiliária POR ESCRITO lhe enviar uma Notificação de venda do imóvel e preferência na compra. Nesta notificação ela informa que colocará o imóvel a venda, informa o preço e forma de pagamento. você tem 30 dias para exercer a preferência de compra. Se após 30 dias você não responder teu direito caduca e aí sim a placa de venda pode ser colocada. antes de você exercer o direito de preferência o imóvel não pode ser oferecido a terceiros. Se você não desejar comprar o imóvel então a imobiliária poderá coloca-lo a venda mas não despejar você. O comprador do imóvel sim poderá te despejar por ser pessoa estranha ao contrato e assim não estar obrigado a cumpri-lo.
Contratos não residenciais que envolvam gastos pelo inquilino tem que ser feito com prazo de locação longo e o locatário deve sempre exigir que seja colocada "clausula de vigência" que neste caso não impede a venda mas obriga o comprador a cumprir o contrato na forma que se encontra até o termino do prazo. Pelo que você diz isso não foi feito.
Se você recém locou o imóvel só te restará analisar junto a um advogado ação de perdas e danos mas você é que deveria ter garantido todo o contrato.

Entre em contato com a imobiliária, solicite a retirada da placa de venda e informe que não te enviaram a notificação de preferência. Com a notificação já ganhas mais 30 dias e se não desejares comprar, terás que discutir judicialmente.

abraços

Juliana disse...

Olá, Maria.
Estava pesquisando sobre direito imobiliário e acabei encontrando este blog. Estou com um problema com minha imobiliária e gostaria de saber se posso obter sua ajuda.
O problema é o seguinte:
Moro em um apartamento alugado com um contrato feito por uma imobiliária X com validade de 02/05/2008 a 01/11/2010 e com aluguel estipulado em R$450,00.
Na presente data o aluguel custa R$607,00.
Desde 2010 nunca foi solicitada a renovação deste contrato.
Há uns dois meses atrás o proprietário passou o imóvel dele para uma imobiliária Y, a qual entrou em contato e solicitou uma renovação contratual.
Um representante da imobiliária Y fez uma vistoria no imóvel e decidiu aumentar o aluguel para R$1.200,00.
Levamos toda a documentação e brigamos para a redução desse valor, que caiu para R$950,00.
A imobiliária então nos cobrou uma taxa de R$450,00 para a renovação do contrato. E alegou que só faria um novo contrato se a taxa fosse paga.
As primeiras cláusulas do contrato são:

PRIMEIRA: O prazo de locação é de 30 meses, com início em 02/05/2008 e término em 01/11/2010, independente de notificação judicial ou extrajudicial.

SEGUNDA: O aluguel mensal inicial é de R$450,00 e será reajustado anualmente na exata proporção da variação positiva do maior índice permitido por lei, verificado no período a que se refira o reajustamento. Fica ressalvado o direito do locador de promover reajuste em menor periodicidade no caso de modificação na legislação em vigor.


Como devo proceder? Essa taxa de renovação não é ilegal?
Agradeceria muito sua ajuda.

Juliana disse...

Acabei de achar um termo aditivo desse contrato.
A imobiliária x passa a validade para 01/04/2011 a 31/03/2012, o aluguel aumenta para R$600,00 e o índice para reajuste anual é o INCC.
Desde o término desse período a imobiliária X não entrou em contato para renovação contratual.

Maria Angela disse...

Oi Juliana, boa noite. A cobrança não é permitida. qualquer cobrança relativa a taxas referente a contratos de locação e renovação devem ser cobradas do locador. Assim determina a lei 8.245/91 artigo 22 e não podem ser repassadas para o locatário paga-las muito menos sob ameaça.
Ocorre que as imobiliárias julgam que locatários não tem este conhecimento e assim tentam repassar a cobrança pois o locador normalmente se recusa a pagar alegando que já pagaram na elaboração do primeiro contrato. Fica um jogo de empurra mas você não tem nada a ver com isso.

Primeiro de tudo, tenha junto a você uma pessoa que não more no imóvel nem faça parte do contrato como tua testemunha. Va pessoal mente a imobiliária e informe que buscou informações e que recebeu a orientação de não pagar pois não pode ser cobrada de você e que se houver insistência ou ameaça de despejo, notificará via Cartório o locador com citação da imobiliária sobre o ocorrido e buscará na justiça reparação. não entre em detalhes, apenas tenha a teu lado uma testemunha.
Normalmente o locador não toma ciência de que a imobiliária esta fazendo esta cobrança mas ele é responsável e também é obvio que se você pedir recibo onde consta que a imobiliária pode cobrar esta taxa de você e que isso é legal, eles não vão te fornecer. Não pague.

O que pode acontecer: não renovarem teu contrato e portanto você terá que correr o rico até porque se já estão sendo desonestos agora imagine depois. Por isso testemunha é fundamental e prova escrita melhor ainda.

Não esqueça que se esta havendo renovação com novo valor e prazo escrito o dieal é que seja feita por escrito nova vistoria do imóvel informando o estado em que se encontra.

Segue o link relativo ao assunto.
http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/pagamento-de-taxas-na-locacao-de.html


http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2009/04/artigo-22-lei-8245.html

abraços

Sandra disse...

Aluguei um imovel residencial por 30 meses, a forma de caução foi o deposito de 2 meses. Tive muitos problemas logo no inicio da locação e atrasei os 3 primeiros alugueis. Qdo fui na imobiliaria propor um acordo,a imobiliaria me informou q o proprietario iria entra com denuncia vazia, ao inves de despejo, gostaria de saber se isso é possivel? disseram tambem que o juiz concede uma liminar para retirar o inquilino em pouquissimo tempo, isso é possível? Aguardo resposta, grata

KOKY disse...

Oi Sandra.

Durante o prazo do contrato de locação isto é durante os 30 meses o locador não pode fazer uso da denuncia vazia. O que a imobiliária te informou esta errado. A denuncia vazia passa a existir somente 30 dias após ter terminado o prazo de 30 meses.

Durante os 30 meses o locador somente pode encerrar o contrato por infração legal ou contratual.
No teu caso o locador não pode pedir denuncia vazia e liminar de despejo porque o contrato esta em vigor dentro dos 30 meses.
Não existe nessa situação a denuncia vazia.

O que o locador poderá fazer é entra com despejo judicial por falta de pagamento que é uma infração contratual. O juiz irá te citar da ação te dando o direito de no ato pagar a vista o valor devido atualizado até a data da citação. Se você pagar a vista o despejo judicial é suspenso e você continua no imóvel, se não pagar ele segue com o despejo e pode sim dar liminar de desocupação em 15 dias se o locador depositar em juízo 3 aluguéis como caução.

A imobiliária esta seguindo ordens do locador de não receber o aluguel mas você pode deposita-lo em juízo. Procure um advogado porque o fato de o imóvel ter algum problema não te concede o direito de ficar sem pagar o aluguel.

abraços

Anônimo disse...

Olá! Primeiramente parabéns pelo blog, realmente esclarecedor. Hoje ao chegar em casa recebi uma carta da Imobiliária me "lembrando" que meu contrato (30 meses) se encerra no dia 4/10/2013 e que me dá 72h pra entrar em contato com eles porque o locador deseja fazer novo contrato, com valores atualizados (mercado). Uma coisa me deixou intrigado: a carta dizia que se eu não quisesse fazer novo contrato, teria o prazo de 30 dias a partir do recebimento da carta para deixar o imóvel (o que seria 1 mês antes do término do contrato!!). Achei uma grande ação de má fé por parte da imobiliária, ainda mais porque nunca atrasei 1 mês de aluguel nestes quase 30 meses que moro no imóvel.
Acabei de ler a lei do inquilinato (tanto a de 1991, quanto a de 2009 e os adendos de 2012) e não vi em nenhum lugar algo que mencione o direito do locador de "pedir" que eu saia 30 dias antes do término do contrato (o que eu li é que o prazo é de 30 dias após o término, e que esta notificação só poderia ser expedida findo o contrato).
Estou tão irritado com essa carta que estou pensando em processar a imobiliária, tamanha a cara de pau deles.
Mas enfim, quais meus direitos? 30 dias para sair após o término do contrato? Se o locador me notificar novamente no dia do término do contrato e eu não sair em 30 dias, (porque é pouco tempo, convenhamos), eu teria mais 15 dias pra sair? É isso?
Obrigado desde já!

Maria Angela disse...

Oi anônimo. A carata de notificação de novo contrato é uma coisa a carta de desocupação do imóvel é outra, fique tranquilo. Se você não quiser fazer novo contrato quando este terminar o locador vai te enviar uma carta que se chama "Notificação extrajudicial de despejo por término contratual" Nesta carta ele informa que não deseja mais continuar a locação e te concede 30 dias para deixar o imóvel.

Com certeza houve ou um erro de interpretação da leitura da carta que recebeu ou a imobiliária se expressou de forma equivocada o que é muito comum quando as imobiliárias não tem um departamento jurídico para auxiliar.

Jamais a imobiliária iria te dar a carta de novo contrato e a de despejo juntas porque a lei não permite.

Resumindo : saida 30 dias após receber a carta de despejo que será enviada depois do término do contrato.

Você não tem mais 15 dias para sair após o término dos 30 dias. Se não sai o locador vai entrar com despejo judicial mas ele pode não pedir a liminar de desocupação em 15 dias pois implica em caucionar a ação em 3 aluguéis.

O motivo de a imobiliária te informa nesta carta que recebeste que se você não fizer novo contrato vai pedir a desocupação é justamente para te comunicar antecipadamente para que você vá procurando novo imóvel caso não queira renovar. Veja bem estão te avisando em agosto e assim você tem setembro, outubro e novembro para procurar novo imóvel e isto é um tempo razoável. Pela lei o locador não precisa te dar 30 dias. ele poderia te avisar agora de que não iria renovar e pedir a entrega das chaves na data do término do contrato porém na pratica ninguém cumpre a lei porque é inviável para o locatário desocupar durante o último mês do contrato e até ilegal.(art. 46 lei 8.245/91).

abraços

Anônimo disse...

Olá Maria Angela, muitíssimo obrigado pelo esclarecimento. Prefiro então acreditar que foi um equívoco por parte deles, e não má fé. Mas sua explicação foi esclarecedora.
Mais uma vez parabéns pelo blog! Grande abraço!

Maria Angela disse...

Oi. você fez certo em duvida e sempre preste muita atenção porque a lei do inquilinato tem algumas interpretações complicadas e muitas vezes imobiliárias sem dep. juridico se complicam. abraços

Anônimo disse...

Primeiramente gostaria de parabenizá-la pelo ótimo site!

Minha dúvida é a seguinte:

Aluguei um imóvel residencial por 30 meses. O contrato venceu no dia 30 de agosto/13. O locador me deu a preferencia na compra da casa e me informou verbalmente de que não teria interesse na prorrogação da locação, porque o bem será vendido.

Esclareço que não recebi nenhuma notificação escrita para desocupação da casa.

Todavia, ontem o locador me ligou e disse que tenho que sair de lá até o final dessa semana. Inclusive, me ameaçou de ir até lá com reforço policial para desocupação forçada do imóvel.

Moro com a minha filha (16 anos) lá há 03 anos, mas já estou procurando outro lugar p/ alugar.

Sendo assim pergunto: o locador não é obrigado a me enviar uma notificação por escrito me concedendo prazo de 30 dias para desocupação amigável?

Em caso de ação de despejo, tenho o benefício os 06 meses para desocupação do imóvel?

Devo enviar uma carta com AR ou via Cartório informando minha reta intenção de sair de lá no prazo de 30 ou 60 dias?

Aguardo resposta. Desde já agradeço o pronto atendimento.

Maria Angela disse...

Olá. O locador esta equivocado na informação provavelmente entendeu errado a lei ou a desconhece e esta agindo por impulso.

Ele é obrigado a te conceder a preferência de compra do imóvel POR ESCRITO(verbal não tem valor). Concedida a notificação de preferência você tem 30 dias para responder a esta notificação. Durante este prazo de 30 dias contados da data da notificação escrita, ele NÃO PODE pedir o despejo.
Vencidos os 30 dias o teu direito caduca se você não respondeu e aí sim ele poderá pedir o despejo extrajudicial.

Como o despejo é extrajudicial ele é obrigado a te NOTIFICAR POR ESCRITO concedendo 30 dias para desocupação contados da data da notificação que deve ser a mesma da entrega do documento a você. Após estes 30 dias se vc não sair então ele terá que pedir o despejo judicial.

Você não tem direito ao artigo 61 porque tua desocupação não é por denuncia vazia e sim término contratual. Como o vendedor vai vender e te deu a preferência os 30 dias de prazo para resposta não contam porque ele fica obrigado a aguardar e portanto não se caracteriza denuncia vazia.
é 30 dias e se não sai ele entra com liminar de desocupação em 15 dias na justiça e se descumpri-la aí sim vem o despejo a força.

FIQUE TRANQUILA. Não existe a menor possibilidade de ocorrer de ele chegar na casa com a policia e te tirar da casa. A unica forma de tirar você do imóvel a força é se no despejo judicial você descumprir a ordem do juiz. Neste caso o oficial de justiça vem com a policia apenas como assistente e pede para você sair, recolhe teus móveis para um deposito onde ficará a tua disposição e entrega o imóvel ao locador.

Sugiro que você entre em contato com o teu locador e esclareça a ele que consultou um profissional e recebeu estas informações e informe-o de que a notificação escrita é obrigatória..

abaixo segue a lei

Lei do inquilinato 8.245/9

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

O artigo 46 determina que a locação termine impreterivelmente ao término do prazo. Significa que ela terminou e o locador não precisa te avisar que ela terminou mas durante os 30 dias seguintes ao término ele tem que decidir se continua ou não e é nessa situação que ele tem a obrigação de te comunicar por escrito até porque o nosso judiciário entendeu em diversas ações judiciais que é impossível a um inquilino sair do imóvel antes de no minimo 30 dias, por isso a notificação deve ser entregue ou você poderá alegar que não foi comunicado.

abraços

Anônimo disse...

Obrigada Maria pelas suas explicações!

Me restou apenas uma dúvida:

No meu contrato de locação existe uma cláusula que trata do prazo e da vigência da locação.

E, ao contrário do que diz a lei, está escrito que a partir da data de término da vigencia, o presente contrato será automaticamente prorrogado por prazo indeterminado.

Sendo assim, se o contrato já está correndo por prazo indeterminado desde o dia seguinte do fim da vigência, porque não posso ter o benefício do art. 61?

Mais uma vez agradeço a atenção!

Maria Angela disse...

Olá. Quando o locador comete um erro ao elaborar uma cláusula vale o que determina a lei até porque o locador não pode modifica-la. Portanto vale o que diz a lei. Ao término do prazo vigente o contrato se prorroga automaticamente apos 30 DIAS DO TÉRMINO DO PRAZO DETERMINADO. Uma cláusula nunca pode modificar a lei a não ser que esta lei permita que seja colocado diferente. Por isso te informei que não podes invocar o artigo 61 e também vale dizer que somente o juiz determina se você tem direito ou não a este artigo, quer dizer, nem sempre ele aceita teu pedido. No teu caso o locador vai despejar por termino do contrato e não denuncia vazia porque ele estava dentro do periodo de resposta da preferência. De qualquer forma podes consultar um advogado porque não sou advogada e portanto não posso te dizer como agem os mesmos nesta situação.

abraços

Anônimo disse...

Mais uma vez obrigada pelas considerações. Abraços!

CasinhaBranca disse...

Olá Maria Angela, parabéns pelas explicações e muito obrigada pela ajuda.

Gostaria de saber como devo proceder para receber meu imóvel de volta. Aluguei por 30 meses com contrato sem fiador, como preciso do imóvel em maio eu entreguei uma carta comunicando aos inquilinos, no dia 08 de agosto foi o termino do contrato deixei mais 30 dias que pelo que eu li é o normal por lei, eles não tem previsão de saída e como são em 06 (seis) adultos acho que eles estão me enrolando. Gostaria de saber o qaue devo fazer ...escrever outra carta dando mais 01 mês ou preciso procurar um advogado?

muito obrigada,
Marli

Maria Angela disse...

Olá CasinhaBranca.
Você tinha que entregar a carta entre 8 de agosto e 8 de setembro para despeja-los por término do contrato. Portanto se você entregou e eles nãos airam entre com despejo judicial e como o contrato não tem nenhum tipo de fiança você pode depositar uma caução de 3 vezes o valor do aluguel e solicitar ao juiz liminar de despejo em 15 dias para ser mais rápido.

Se você somente vai precisar do imóvel em maior de 2014 podes então fazer um acordo escrito, assinado pelas partes e com duas testemunhas concedendo 6 meses para desocupação iniciados na data do término dos 30 dias para desocupação contados da data da notificação. nunca menos de 6 meses, em março se eles nãos airem você entra com o despejo judicial e liminar.
consulte um advogado em como fazer o acordo.

abraços

CasinhaBranca disse...

Boa Noite Maria Angela!

Muito obrigada pela resposta.

Gostaria de me explicar melhor eu escrevi de forma errada.

...Eu entreguei a carta notificando que não iria renovar o contrato de locação em maio, com 03 meses de antecedência para eles providenciarem um outro imóvel com mais tranquilidade.
E também aluguei com 03 meses de depósito.
Segundo meu inquilino a dois meses ele está tentando alugar uma casa com problemas de atraso na conta de água, ele me disse que o imóvel está com uma dívida de 3 mil reais e ele não pode pagar, disse que o proprietário fez acordo com o antigo inquilino para dividirem a conta em 50% cada, e estão aguardando uma resposta positiva da Sabesp para aprovação do contrato de locação para poder mudar.
Para solicitar ao juiz uma liminar de despejo em 15 dias eu devo procurar um advogado ou é tudo feito em cartório.
Muito obrigada,

Então como eu desejo reaver meu imóvel até novembro, será melhor eu enviar uma outra notificação estabelecendo um prazo até 30 de outubro,

Maria Angela disse...

você não pode notificar o locatário antes de terminar o contrato, essa notificação 3 meses antes deveria ter sido extraoficial, portanto não tem valor porque o contrato ainda estava em andamento.

Você pediu caução e isso é um tipo de fiança portanto não poderá pedir liminar de desocupação em 15 dias e assim sendo terá que entrar com despejo judicial comum o que pode ser muito demorado. Sugiro que espere mais um pouco e vá conversando com ele. Neste caso um acordo é melhor porque a justiça poderá levar uns 6 meses.

abraços

CasinhaBranca disse...

Que pena, fiz tudo errado.

Se até o próximo dia 08 ele não sair eu posso desligar a luz e a água ou é ilegal. Devo continuar recebendo o mesmo aluguel ou peço um aumento enquanto ele não entrega o imóvel?

muito obrigada pela orientação,
Marli.

Maria Angela disse...

Nem pense em fazer isso, é ilegal e o locatário ainda pode entrar com um processo contra você por perdas e danos. Ele esta na posse do imóvel legalmente e se não há acordo a unica forma de retomares o imóvel é pela via judicial com ação de despejo. Continue recebendo o mesmo aluguel porque você pediu o despejo. Durante o despejo não pode haver aumento de aluguel. Aguarde até o dia 30 de setembro. No dia primeiro de outubro entregue nova notificação só que desta vez por denuncia vazia já que o prazo de término encerrou. Se ele não sai até 1 de novembro então vc entra com despejo judicial.

http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2011/10/notificacao-extrajudicial-de-despejo.html

abraços

CasinhaBranca disse...

Boa Tarde Maria Angela!

Então se ele não sair até 1 de novembro eu entro com despejo judicial, o que poderá levar até 06 meses para a desocupação do imóvel, ou pode ocorrer despejo? Por eles serem adultos eu poderei dar um motivo para me ajudar no processo.

Muito obrigada,

Maria Angela disse...

Oi Casinha, sim entra com o despejo judicial mas de resto não tenho como te orientar pois vai depender da justiça e da habilidade do teu advogado. Não é preciso motivo, denuncia vazia é despejo sem motivo. Você apenas não deseja mais continuar o contrato e ponto final.

abraços

CasinhaBranca disse...

Boa Tarde Maria Angela!

Vou seguir tua orientação, e informarei sobre o andamento do processo.

Muito obrigada,

abraços da Marli

Anônimo disse...

Olá Maria,
Parabéns pelo blog e pela atenção prestada na resolução das dúvidas.
Eu preciso de sua ajuda na seguinte situação. Sou locadora e o contrato de 30 meses venceu.
A imobiliária notificou o inquilino e aguardamos mais 30 dias. Portanto já faz 60 dias desde o vencimento do aluguel.
O inquilino não se mostra inclinado a sair do imóvel já que o valor do aluguel está mais barato que a prática atual de mercado.
A imobiliária disse que a única saída será entrar com a ação de despejo. E que as custas seriam por minha conta já que eles dizem que em contrato somente prestarão assistência em casos de ação de despejo caso o inquilino não pague o aluguel.
Com isso, eu tenho as seguintes dúvidas:
-Sobre a assistência jurídica no contrato diz-se: “Caso o contratante tenha interesse e acionar juridicamente e locatário por qualquer outra forma processual (pedido de uso próprio, revisional, denúncia vazia, etc),arcará com os honorários advocatícios e demais custas processuais”. Está correta essa posição da imobiliária perante a lei ou compromisso com o CRECI?
-Existe algum outro meio de notificação para solicitar o imóvel sem que seja por vias processuais?
-Eu poderia impor um aumento de aluguel de acordo com o mercado?
-É válido abrir um processo no Juizado de Pequenas causas? Seria mais rápido por esse meio?
-Eu preciso pressionar o inquilino, pois ele está em uma situação de conforto. O que faço?
Obrigada

Maria Angela disse...

Olá. Vamos por partes.
esta correto o posicionamento da imobiliária em relação a assistência jurídica paga pelo locador. É cláusula de acordo isto é, não existe a obrigatoriedade de a imobiliária fornecer assistência jurídica gratuita, portanto esta correto e nada tem de ilegal.

- Juizado de pequenas causa não pode ser usado para desocupação por término do contrato, somente para uso próprio e cobrança de aluguel devido. Tem que ser na justiça comum.

- Quando o contrato venceu no dia seguinte tinha que ter sido enviada a notificação de desocupação por término contratual com prazo de 30 dias para desocupar. você informa que já faz 60 dias que o inquilino foi notificado, não entendi a data correta em que a notificação foi entregue a ele. Informo isso porque a notificação somente pode ser entregue quando o contrato vence, nunca antes de vencer. Isso ocorre porque vencido o contrato você tem 30 dias para notificar o inquilino de que não deseja continuar a locação após este prazo a locação se prorroga por prazo indeterminado e aí a desocupação deve ser por denuncia vazia e não término do contrato.
De qualquer forma quando o locatário não desocupa a via judicial é o unico caminho.
Talvez não seja o aluguel barato que esta impedindo a desocupação e sim o pouco prazo para desocupar. a lei determina 30 dias e esse é o prazo que deve constar no notificação porém o ideal é o locador conceder mais prazo porque 30 dias é muito pouco para encerrar este contrato e começar outro principalmente em relação a custos.

Depois de enviada a notificação de despejo o aluguel não pode sofrer reajuste mesmo que o inquilino não desocupe.

Veja bem. O ideal é imediatamente entrar com despejo judicial. Se tens pouca renda pode solicitar gratuidade judiciária onde você somente pagará o advogado. quanto mais tempo levar mais vai demorar para ele sair. Se o contrato tem fiança você não pode fazer uso de liminar de desocupação em 15 dias então como é demorada uma ação de despejo o ideal é entrar logo. Se você deixar ele continuar no imóvel o despejo por término de contrato vai virar denuncia vazia ele ele poderá conseguir 6 meses para desocupação então procure logo um advogado. A notificação prova que ele a recebeu e não cumpriu.

abraços

Márcio Borges disse...

Olá gostaria de saber o seguinte?
aluguei um ponto comercial sem contrato só verbalmente estou mais ou menos um ano no imóvel e recentemente o proprietário me solicitou o imóvel, gostaria de saber qual o tempo máximo que poderia ficar no imóvel pois, fiz investimentos com media de 2 dois anos de retorno ?

Maria Angela disse...

Oi Marcio Borges. Infelizmente você fez um contrato que somente te prejudica. Na locação não residencial nunca se faz contrato verbal porque este tem prazo indeterminado e permite a qualquer uma das partes encerrar o contrato a qualquer momento sem ônus ou multa, bastando comunicar a outra parte por escrito 30 dias antes da desocupação.
Sendo assim o proprietário tem que te conceder 30 dias para desocupares, prazo maior somente por acordo escrito em que o locador concorde.

todo o contrato comercial deve ser escrito e quando se tem investimento deve neste contrato constar um prazo de locação bem maior que permite que o locatário recupere o que investiu ou então se faz acordo de deixar as benfeitorias para o locador mediante indenização acordada.
Teu problema esta justamente no rpazo indeterminado que te deixou sem nenhuma garantia.
sugiro que procures um advogado para analisar se vale apena buscar indenização. Eu acredito que não porque o erro foi seu em não fazer o contrato que te protegia mas como não tenho conhecimento nesta área do direito um advogado poderá achar uma solução.
abraços

Anônimo disse...

Maria Angêla,

fiz um contrato de locação na imobiliária de 30 meses. Antes do segundo mês de locação recebi uma notificação do cartório no qual o proprietário pede o imóvel de volta. Como devo proceder junto à imobiliária, visto que não tenho a intenção de sair do imóvel antes dos 30 meses. Além disso fiz o seguro fiança e pago pontualmente minhas obrigações.

Maria Angela disse...

Olá. O locador não pode pedir o imóvel de volta antes de fechado os 30 meses(artigo 4 da lei do inquilinato 8.245/91.
A única forma de ele ter o imóvel de volta seria se você também tivesse intenção de desocupar o imóvel. Neste caso a lei permitiria um acordo por escrito entre as partes sem ônus.
As vezes o locador precisa do imóvel e concorda em indenizar o inquilino se este aceitar desocupar e acaba concordando em pagar todos os gastos que o inquilino teve e terá com a nova locação. Se for do teu interesse podes entrar em acordo. A imobiliária acha outro imóvel para você e transfere o seguro fiança. Tudo isso somente se você quiser.

Você diz que não tem interesse em sair e portanto responda por escrito para a imobiliária que não tens a intenção de desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual e que exercerá o contrato até o seu final. Inclua o artigo 4 da lei que citei acima informando que o locador não pode pedir a devolução do imóvel. Entre gue em duas vias e a segunda fica com você com assinatura e carimbo da imobiliária e data em que receberam tua notificação. anexe copia simples da notificação recebida do locador.

Se o locador entrar na justiça para conseguir te despejar somente se for uma situação que comova o juiz e mesmo assim você seria indenizado em todos os teus gastos passados e futuros. Só conheço um caso em que isso foi feito.

O risco que você corre é único, o de o locador colocar o imóvel a venda e neste caso mesmo assim não poderia encerrar o contrato tendo que vender com tua locação em andamento.

abraços

Anônimo disse...

Tenho um contrato de 01 ano, desejo a renovação automatica que tenho direito, no periodo de renovar a proprietaria exigiu um valor de reajuste maior que o estabelecido em contrato, não aceite, porem ela me notificou via cartorio no artigo 47, mais não descriminou o inciso a qual ela quer fundamentar.

Quais os meus direitos?
Posso ingressar com a ação de consignação de pagamento, ou tenho que esperar ela entrar com ação de despejo?
Caso na ação de despejo, ela use de ma-fé do artigo, qual a penalidade para ela?
Caso o Juiz aceite sua ação, qual o prazo que tenho que desocupar?

(vale salientar, que esta todos os alugueis pagos, sem haver nenhum atraso, pagamento do IPTU realizado tambem no prazo correto.)

Grato desde já.

Maria Angela disse...

Olá. Ela somente pode te despejar por denuncia cheia(motivada). Se ela informou o artigo 47 na notificação tinha que informar a fundamentação como disseste, qual o parágrafo a que se refere. Portanto a notificação esta incompleta e você não precisa obedecer. entre em contato com a proprietária e informe que somente aceita desocupar mediante despejo judicial onde o motivo do despejo ficará declarado podendo assim você judicialmente buscar perdas e danos se houver comprovação de fraude.

Se ela realmente tem fundamentação vai entrar com o despejo judicial e dependendo do caso você pode conseguir 06 meses para desocupar, depende da situação.

Ela não pode se recusar a receber o aluguel que deve ser o mesmo visto que você não concordou com novo valor. Se o contrato determina reajuste anual pelo IGPM ou outro índice ele é valido mas novo valor a maior somente com tua concordância.

Caso ela não queira receber o aluguel deposite em juízo isto é procure um advogado para fazer o pagamento no fórum em nome dela assim você fica em dia com o pagamento e ela não poderá manipular alegando inadimplência. Se ela retirar o valor concordou ou então ela aproveita e pode contestar. Tenho certeza que não o fará pois não tem razão.

Não brigue, nem discuta, qualquer outra situação procure um advogado. a notificação tem que ter a fundamentação e é seu direito esperar que ela peça pela via judicial.

abraços

Unknown disse...

Muito elucidativas suas colocações. Parabéns Maria Angela.
Permita-me uma pergunta:
Aluguei um imóvel, atraves uma administradora, para fins comerciais (comercio de veículos)e agora vendo o contrato fico na dúvida quanto as minhas garantias:
embora para fins comerciais o locatário é pessoa física, profissional liberal. O prazo foi de 24meses "...Sendo renovável por mais 24meses" (!)
Contrato vence em janeiro próximo. O que devo fazer:
1. para renovar (quanto tempo mínimo, notificação...etc).
2, Para retomada...?
Desde já obrigado.

Maria Angela disse...

Olá. As regras da loação não residencial são mais flexiveis. terminado o prazo você pode optar por despejar o locatário, fazer novo contrato com novo prazo ou deixar que o contrato se renove por prazo indeterminado o que te permitiria manter o valor do aluguel atualizado pelo preço de mercado.

No prazo determinado você somente pode aplicar reajuste anual. No prazo indeterminado todos os anos você pode propor novo aumento pelo preço de mercado. Se o locatário se negar você pode despeja-lo e locar para outro.

Outra vantagem do prazo indeterminado é evitar a ação renovatória. Se você ficar renovando por escrito com novo prazo ao atingir 4 anos o inquilino poderá propor ação judicial renovatoria solicitando o direito de renovar por mais 5 anos e você terá dificuldades de retomar o imóvel e até vender. Deixando no prazo indeterminado não corres o risco da renovatória. O único risco é o inquilino desocupar a qualquer momento te comunicando 30 dias antes.

Como te disse no email que me enviaste. O ideal é negociar.

Anônimo disse...

Prezada Maria Angela,

um locador pode pedir ação de despejo contra um locatário que pague suas obrigações pontualmente alegando que precisa do imóvel para morar? E isso antes do final do contrato, no caso de 30 meses?

Maria Angela disse...

Olá O locador não pode pedir o imóvel de volta antes do término do prazo contratado nem mesmo para sua moradia(artigo 4 da lei 8.245/91).

A maioria dos locadores confunde o artigo 4 da lei do inquilinato. Este artigo permite a você locatário/inquilino a desocupação antes do término do prazo te impondo a penalidade de indenizar o locador pagando a multa proporcional ao tempo em meses que faltar para fechar o contrato.
O locador não tem este direito rpevisto ao locatário e portanto a única forma de ele retomar o imóvel é se o inquilino também quiser desfazer o contrato. nestes casos o locatário costuma pedir indenização ao locador.

Se ele entrar com despejo judicial não terá sucesso. Se um juiz desse seguimento a ação e concordasse com o despejo por ser um caso grave que realmente justificasse a desocupação, com certeza somente iria autorizar mediante uma indenização justa a você. Até hoje nunca acompanhei um caso em que o locador conseguisse a retomada.

abraços

Marli Aragão disse...

Boa Noite Maria!

Como eu não posso pagar advogados não vou entrar com denuncia vazia, será que posso chamar a polícia e fazer um Boletim de ocorrência? Obrigada!

Anônimo disse...

Gostaria de chamar a polícia para tirar meus inquilinos, pois não posso pagar advogados, sendo assim então não vou entrar com denúncia vazia, eu posso fazer isso?, obrigada!

Maria Angela disse...

Olá. não, não pode e não tem valor. a policia não foi feita para resolver problemas contratuais. A unica forma de você retirar um inquilino do imóvel locado é por ação judicial. Se não tens como pagar advogado procure a defensoria pública da cidade e solicite advogado gratuito e custas gratuitas.

abraços

Eduardo disse...

bom dia,moro de aluguel e tenho contrato de 30 meses,a questão é que a proprietária pediu o imóvel alegando que a filha vai casar e quer a casa,e também alegou que a imobiliária errou no contrato,ela queria apenas de 1 ano e a imobiliária colocou 30 meses,e agora?

Maria Angela disse...

Oi Eduardo.
Se a imobiliaria errou no prazo é problema desta com a proprietária, você não pode ser prejudicado por isso. A locadora que busque indenização contra a imobiliária se for o caso.

Teu contrato é de 30 meses e antes de encerrar este prazo você não tem obrigação de desocupar o imóvel e a proprietária é obrigada a cumprir o contrato até o final.

Sendo assim, você tem o direito de se recusar a sair antes do término do prazo e se é isso que deseja informe a proprietária que vai cumprir o contrato até o seu final.

Nestes casos as vezes o locatário não quer prejudicar a locadora e concorda em desocupar desde que esta pague a ele uma indenização, á vista, paga na assinatura do fim do contrato e com todo o acordoe scrito e assinado antecipadamente.
O locatário pede como indenização todos os gastos que terá com novo contrato e nova mudança, inclusive seguro fiança se for o tipo de fiança mais a entrega do imóvel sem reformar(pintura nova).Quando é urgente o locador costuma concordar. Se você propor isso o acordo deve ser escrito e assinado antes de você desocupar o imóvel para garantir que no final do contrato depois de entregue as chaves será papa a indenização.

Se não quiser fazer acordo apenas comunique que vai cumprir o contrato. Se te ameaçarem com justiça fique tranquilo que não terão exito.

Artigos 46 e 47 da lei 8.245/91.

abraços

Pedro M. disse...

Boa noite Maria, tudo bem?
O imobiliária da casa onde moro (já cumpriu os 30 meses), me mandou dia 13/11 que eu terei que desocupá-la dia 13/12.
Se eu entrar com uma ação, terei os 6 meses?
E em relação aos gastos do processo, ele arcará com TODOS?
Agradeço desde já a atenção.

Maria Angela disse...

Oi Pedro M. Não há garantias de que você consiga os 6 meses de desocupação, não tenho como te garantir isso e também não é você que tem que entrara com a ação e sim o locador do imóvel. Se teu contrato já venceu os 30 meses a mais de 30 dias e não desocupares na data da notificação o locador vai acionara justiça pedindo a devolução do imóvel. O juiz irá te citar e nesta ato você poderá concordar coma desocupação mas vai depender do juiz te conceder ou não o beneficio do artigo da lei do inquilinato. Não tenho como te dar certeza. Na prática todos conseguem mas seria leviana se te desse 1005 de certeza. O melhor seria você tentar um prazo maior.

abraços

Murray disse...

Olá Maria Ângela, parabéns pelo seu conhecimento e dicas.
Você pode juntar todo esse material do Blog e escrever um belo livro!
Minha dúvida.
Sou locatária de uma casa há aproximadamente 13 anos, portanto o contrato se renovou automaticamente.
A locadora pediu a casa da seguinte forma: mandou advogado na minha casa com uma rescisão contratual e também um comodato dando prazo de 3 meses (em 20/10/2013). O advogado da locadora queria que eu assinasse o documento naquele momento, sem nem mesmo me dar um prazo para refletir sobre o que se tratava, Não assinei porque precisa mostrar para meus filhos e um advogado. Ele não deixou os documentos e posteriormente me mandou por email para que eu imprimisse e assinasse. Lá estava escrito que precisa de 2 testemunhas fato que eu achei que invalida o documento. Na rescisão contratual cita o seguinte parágrafo:
Cláusula Segunda – O LOCATÁRIO tem conhecimento de que o LOCADOR pretende alienar o Imóvel e, em razão disso, renuncia expressamente ao seu direito de preferência na aquisição do Imóvel. São várias casas geminadas (7 casas), que dá meio quarteirão que pretendem vender para construir um prédio. Sei que tenho a primazia da compra e teria um mês para me pronunciar caso que não aconteceu. Detalhe: os demais locatários assinaram no susto os tais documentos quando da visita do advogado da locadora. Juntamos todos e constituímos advogado. Houve várias tentativas de acordo, inclusive pedindo indenização por conta da má-fé envolvida na abordagem. Detalhe a maioria das pessoas moram mais de 30 anos até 50 anos e são idosas.
Recebi telegrama no dia 18 de novembro de 2013 com aviso de Denúncia Vazia- Ação premonitória.
Pergunto: esse telegrama é válido com o prazo de 30 dias para desocupação? O telegrama é válido como prova inequívoca de que a outra parte tomou ciência do documento ? Eu não precisaria esperar uma possível ação judicial, ser avisada por oficial de justiça e aí sim cumprir o prazo proposto. Esse prazo poderá ser estendido para até 6 meses, art. 61, da Lei nº 8.245/91? Caso seja os 6 meses e desocupe a casa, não pagaria as custas do processo? (mesmo não tendo atestado de pobreza?). Obrigada!!!

Maria Angela disse...

Oi Murray. Quem tem contrato de locação escrito com data anterior a 1991 que foi quando a atual lei entrou em vigor e não renovou por escrito ou fez novo contrato, tem por lei o direito de ter um prazo de 12 meses para desocupação e quem fez contrato depois de 1991 tem 30 dias para desocupação. É isso que a lei 8.245/91 determina e foi por isso que o advogado veio com um acordo escrito de desocupação para que desta forma tudo fosse mais rápido.

Como você não assinou o documento agora o advogado esta agindo como manda a lei, te enviando uma Notificação extrajudicial de denuncia vazia que a lei chama de premonitória. Todo contrato regido por prazo indeterminado por força da renovação automatica tem que obrigatoriamente ser denunciado por denuncia vazia com 30 dias para desocupação e pode ser enviado via telegrama. O risco é você dizer que não recebeu mas se assinou o recebimento esta comprovado. No teu caso agora esta tudo conforme a lei. Esta notificação pro telegrama não foi enviada via justiça porque desta forma teria um oficial de justiça te entregando. Se você descumprir os 30 dias eles vão entrar com a ção judicial de despejo, o juiz irá te citar da ação para perguntar se concorda e você diz que sim. a partir dai o prazo quem decide é o juiz e nem sempre chega a 6 meses. Tenho acompanhado casos em que a citação demora 4 meses, você pode ganhar tempo sim mas consulte teu advogado antes de tomar a decisão de não sai nos 30 dias.

Quanto a preferência a lei não permite que se assine a renuncia antes de receber a preferência. ele tinha que primeiro por escrito dar a preferência, aguardar os 30 dias e somente aí te propor a renuncia, fizeste bem em não assinar. Como não assinou o acordo não tens nada a reclamar. Se você não tem dinheiro para comprar todo o terreno com as 7 casa nem adianta brigar.

Quanto ao artigo 61, se o juiz o aplica no teu caso e você cumpre o prazo de desocupação fica isenta das custas e para responder ao juiz ao ser citada não precisa levar advogado e assim não precisa pagar por um. Cada caso é um caso então analise bem a situação e consulte um profissional que entenda bem do assunto. Você pode ganhar tempo mas isso não quer dizer que vais ganhar 6 meses.
Se ganhas menos de 3 mil estas isento de tudo.

Qualquer coisa use o email que esta no topo da página no lado direito, é mais fácil de se comunicar comigo.

abraços

mará disse...

Olá Maria,
Recebi uma notificação para a desocupação do imóvel no qual sou inquilino ha 20 anos,segundo a locadora,devo desocupar o imóvel em 30 dias, com multa de R$100,00 (cem reais) por dia de atraso na entrega das chaves. Em sua explanação e nos comentários acima, nada li sobre multa na peça premonitória, pergunto:Qual deve ser a minha atitude em relação a essa notificação, considerando que não haverá tempo hábil para cumpri-la?
Antecipadamente grato.

Maria Angela disse...

Oi Mará. Desculpe a demora em responder, minha caixa de entrada estava lotada de email, foi dificil chegar até aqui.

Primeiro de tudo de que forma foi feita esta notificação, escrita e assinada por você ou verbal?
Se foi verbal ou via email não tem valor e assim retorne o email informando a locadora que a Notificação de despejo extrajudicial tem que obrigatoriamente ser enviada por escrito em duas vias para que fique provada a data do recebimento e que você recebeu. aproveita para informar que a cobrança de multa por ficar mais tempo no imóvel é ilegal pois a locadora é remunerada pelo aluguel pró-rata (por dia a mais no imóvel.

Se recebeste por escrito tens 30 dias para desocupar é o prazo da lei porém a multa de 100 reais é abusiva e não deves pagar. Não se pode cobrar multa quando o locatário não desocupa o imóvel. Se fosse permitido todo o locador iria adorar que se ultrapassasse o prazo.
Se você não sair em 30 dias ela tem que entrar com despejo judicial que só para você ser citada de que ela entrou com o despejo demora em torno de 3 meses e desta forma você poderia inclusive denuncia-la pela ilegalidade desta cobrança abusiva.

Se você não vai conseguir cumprir o prazo pelo curto tempo notifique a locadora por escrito de que 30 dias é pouco tempo e de que deseja acordar um prazo maior para a desocupação. Informe que se não houver acordo não terá como cumprir o prazo e aguardará o despejo pela via judicial onde poderá se defender. Informe que a cobrança de multa é ilegal e abusiva e que questionará judicialmente a cobrança depositando em juízo os valores finais da locação.

Teu contrato tem 20 anos e portanto trata-se de denuncia vazia que se ela entrar com despejo judicial você pode conseguir 06 meses para desocupação.

Qualquer outra informação use o email no topo da página a direita que te explico melhor.

abraços

Anônimo disse...

Olá Maria,

Aluguei um imóvel por tempo determinado (30 meses), fiz seguro fiança tudo certinho. Antes de completar 2 meses de locação a imobiliária entrou em contato comigo informando que a proprietária queria retomar o imóvel para moradia. Como conhecia legislação, achei um absurdo. Foi ainda mais desagradável quando recebi uma "Notificação de Desocupação" da própria imobiliária me dando 30 dias de prazo para desocupar o imóvel. Fui na imobiliária e mostrei o absurdo que eles estavam fazendo. Resolvemos amigavelmente.
Passados 45 dias fui procurada por uma corretora de outra imobiliária me avisando que a proprietária agora decidiu colocar o imóvel à venda. Fui notificada da preferência de compra, prazo este que expira dia 15/01/2014.
Gostaria de saber se posso entrar com ação no juizado especial por má fé ou simulação de compra da proprietária, além de todo o desgaste emocional que isso tem trago. Nesse caso, o que posso pleitar? multa, danos morais? Desde já agradeço a resposta.

Maria Angela disse...

Olá. A imobiliária é um profissional que tem o dever de conhecer a lei. Infelizmente nem todas tem departamento juridico para consultar e acabam por cometerem atos que desconhecem ou talvez até de má fé. fizeste bem em não desocupar e mesmo para venda você não é obrigado a desocupar. O imóvel tem que ser vendido com a locação em andamento e somente o comprador depois de ter o registro imobiliário em nome dele é que poderá encerrar o contrato com você te dando 90 dias para sair. ele é pessoa isenta ao contrato.

Terminado teu prazo de resposta a imobiliária vai te contatar para acertarem os dias e horários que você deverá estar no imóvel para que corretores autorizados possam levar interessados na compra.
Você não pode se negar, acerte dois dias por semana, você decide. Permita fotos do imóvel.

Quanto a indenização a lei não prevê. É um direito do proprietário vender o imóvel e para você este é o risco do negócio feito entre as partes. Para o locador o risco é a inadimplência e até mesmo depredação do bem.

no teu caso tens em mãos uma notificação de despejo para moradia propria e logo em seguida uma notificação de venda. Tens apenas dois meses de contrato. Isso pode ser um fator relevante para judicialmente tentar responsabilizar a proprietária. Algo do tipo, locou sem saber que não poderia retomar e quando descobriu colocou a venda.

tiveste gasto com mudança, contrato, seguro fiança, etc. Deves procurar um advogado para analisar toda a situação e as notificações que tens e avaliar se realmente vale a pena entrar com indenização. Eu considero este tipo de situação como má fé de quem locou porém a lei nada diz e sendo assim é uma decisão que depende dos fatos, das provas e do juiz.

Ação no juizado especial não pode tem que ser no civil.

abraços

Anônimo disse...

Boa noite, Moro num ap alugado por um amigo, o contrato dele venceu em 2012, na epoca liguei p/ o proprietario e pedi a alteraçao contratual, mas até hj ele nao fez, tento falar com ele mas nao atende o telefone. Como devo proceder pois preciso sair do ap por nao ter mais condições de arcar com as despesas, inclusive aluguel que esta atrasado, mas o proprietario não me atende. Por favor você poderia me ajudar, nao sei o que devo fazer.

Anônimo disse...

Prezada Maria,

sou inquilina de uma casa e há pouco tempo, devido a alta dos preços de alugueis onde moro, a proprietária tentou de forma ilegal reajustar o aluguel acima do índice combinado. Como nao conseguiu, agora veio com essa de vender a casa. Fez tudo certo, me notificou e tudo mais. Agora apareceu com um comprador que sequer viu a casa. Como faço para saber se a casa foi realmente vendida ou se se trata de um golpe para desocupar o imóvel sem pagar a multa contratual?

Maria Angela disse...

Olá. A proprietária atual não pode te pedir que desocupe o imóvel porque o prazo do teu contrato esta vigente e sendo assim, ela é livre para vender o imóvel mas não pode encerrar o contrato de locação. Somente o comprador é que poderá encerrar o contrato.

Segundo a lei do inquilinato 8.245/91 artigo 8º o comprador por ser pessoa estranha ao contrato pode te pedir o encerramento do mesmo te comunicando POR ESCRITO de que comprou o imóvel e deseja encerrar o contrato. O prazo de desocupação será de 90 dias contados da data em que ele te comunicou. Para provar que ele comprou o imóvel a notificação tem que ser acompanhada da cópia do registro imobiliário em nome dele.

Portanto se a locador atual te pedir para desocupar informe-a de que ela não pode fazer isso, cite a legislação e diga que aguardará o contato do comprador com o documento que comprova que ele comprou o imóvel.

Se o comprador quiser continuar o contrato ele vai exigir que você negocie novo valor ou não aceitará e vai pedir a desocupação.

Lei 8.245/91
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Vale lembrar você que se você locou o imóvel a pouco tempo deves consultar um advogado sob a possibilidade de pedir indenização a proprietária por ter locado o imóvel para você quando já tinha intenção de vende-lo. Não se pode usar o aumento como pressão porque não tens prova mas se estas no imóvel a 3 meses por exemplo, teve gastos e podes tentar ressarcimento.

abraços

Anônimo disse...

Ola!Muito útil o blog!Parabéns!
Gostaria que voce pudesse me ajudar na seguinte situaçao:
Comprei um imóvel que tinha varios herdeiros,e uma herdeira reside no imóvel com seu marido.Foi feita a lavratura da escritura,e tudo foi pago e assinado direitinho,concededo à herdeira(e conjuge),que residem no imóvel um prazo de 90 dias para sairem e transmitir a posse do imóvel à minha pessoa.Ficou contratado tb que entregaria o imóvel completamente livre de coisas,pessoas ou objetos.
Já registrei a escritura no Cartório de Registro de Imóveis,e estou somente no aguardo da ex proprietária(que reside no imóvel)fazer a entrega das chaves e posse completa do imovel para mim.
A questão é: ela tem um senhor numa casinha dos fundos ,como inquilino.Não existe contrato escrito(é apenas verbal),e o senhor está nessa locação,ja faz 8 anos.Ele(o senhor inquilino),não foi notificado sobre a venda e foi preterido no seu direito,embora se saiba que ele não tem recursos financeiros.
A dúvida é a seguinte:Quem pode ou deve notificá-lo para sair do imóvel??Seria eu que ja tenho a Escritura registrada ou ela,que vendeu o imövel mas ainda permanece nele?? Se o dever é meu,posso fazer isso mesmo ela ainda tendo a posse??
Ela não tem nem coragem de notificar o inquilino, pois sabe que ele pode processa-la por nao lhe ter notificado sobre a venda.....
Pode me ajudar com uma boa orientação??

Maria Angela disse...

Olá. Você já solicitou o registro de propriedade do imóvel e portanto você é quem tem que despeja-lo concedendo 90 dias para desocupação(artigo 8º da lei do inquilinato 8.245/91). no momento em que o teu registro imobiliário estiver pronto você tira uma copia autenticada e junta com a notificação de despejo pelo adquirente para uso próprio e entregar pessoalmente. em duas vias. se ele assinar o recebimento tudo bem, se houver recusa terás que enviar via cartório de títulos e documentos. O ideal é você j´pa ser apresentado por ela e já ir dando ciência ao senhor de que vai pedir o imóvel. Não é denuncia vazia porque você não vai assumir o contrato como locador é pedido do comprador para uso próprio.

A vendedora pode ficar tranquila, locação VERBAL NÃO TEM DIREITO DE PREFERÊNCIA na compra do imóvel, ele não vai processa-la. O direito de preferência exige contrato escrito.

Marque uma visita com a vendedora e solicite que seja apresentado ao locatário e converse com ele,exponha suas razões e informe que vais pedir oficialmente a retomada do imóvel. Atente que o prazo no teu caso é 90 dias e não 30 dias.

Se precisar da mais informação me envie um email(acima a direito no topo do blog.

abraços

Anônimo disse...

Ola!Muito obrigado pela instrução,e por gentileza me ensine mais um pouquinho sobre o seguinte:

A herdeira que mora na casa fez todo o processo de venda a contra gosto(foi praticamente obrigada a participar da venda pelos outros herdeiros,e por força de uma promessa de compra e venda assinada previamente)
A dúvida é a seguinte: Como ela obteve a permissão de continuar no imóvel por mais 90 dias após a lavratura da escritura definitiva,ela não pode me prejudicar alegando interferência de minha parte na posse que ainda tem(90dias),isso falo,no caso de eu notificar o inquilino durante essa posse que ela ainda tem sobre o imóvel?
Trocando em míudos:ela pode me arrumar alguma complicação judicial por causa dessa notificação?
Desde já agradeço a atenção!

Anônimo disse...

Continuando:Tendo ela sido obrigada a entregar as chaves e a posse completa do imóvel em até 90 dias,livre de coisas pessoas ou qualquer outro objeto ,o ítem pessoas dessa obrigação não inclui o inquilino?
Pergunto mais: os alugueis que ainda estao sendo pagos ,devem continuar a ser pagos para ela ou a mim?
A obrigação dela de entregar o imóvel,inclui multa diaria,se não o fizer.Resumindo:posso eximi-la da obrigação de tirar o inquilino?

Benedito Ferreira disse...

Anonimo do caso acima (notificação) Não entendi por onde mando o email...desculpe

Unknown disse...

Olá. Ela poderia ter despejado o inquilino antes de vender o imóvel para você pois o contrato é verbal e já permitia denuncia vazia porém você tinham que ter acordado isso antes. Agora a escritura já esta em teu nome e já deste entrada no registro e portanto ela não pode mais despeja-lo, tem que ser você.

Logico que ela ainda estando com a posse do imóvel você não pode fazer nada sem a autorização dela por isso te disse para falar com ela. de repente ela não se importa de você conversar com o inquilino e já ir deixando dito que vai pedir o imóvel. Sem autorização dela você ainda não pode fazer nada pois ela esta na posse de todo o imóvel.

No momento em que ela te entregar as chaves, o aluguel passa a ser pago a você a titulo de indenização pela moradia até que o inquilino desocupe.

a notificação ao inquilino também deve ser feita ou com autorização dela ou então após ela entregara s chaves. é que se ela te permite notificar agora ele pode desocupar logo e ela perder os alugueis dos próximos 3 meses aí sim ela iria te incomodar.

O endereço do meu email de contato é para você me contatar pelo teu email. O endereço do meu email é o abaixo descrito.

mcamini150@gmail.com


abraços

Anônimo disse...

Muito instruti o esse blog!Parabens!

Por favor me esclareça sobre uma situação :comprei uma casa parcelando e com um contrato de promessa de compra e venda que continha uma clausulaque dizia que o pre contrao(pronessa)so poderia ser registrado quando ja tivesse pago pelo menos 80% do preço.
Bem ,consegui resgistrar a promessa em novembro de 2013 no registro de imoveis.
Consegui registrar a escritura definitiva em janeiro de 2014.Os proprietarios sairam do imovel no ultimo sabado dia 7,mas deixaram no imovel (numa casiinha)um inauilino que so tem contrato verbal......
pergunta:como posso pedir a casa pro inquilino?
Qual a data de registro que vale para começar a contagem do neu prazo para pedir a casa?É a da pronessa ou da escritura definitiva?
Obrigado

Maria Angela disse...

Olá. No teu caso como não tinhas a posse do imóvel o prazo começou a contar a partir da data do registro da escritura definitiva.
Como você não esta vinculado ao contrato pode pedir a desocupação do inquilino.
Notifique-o por escrito, imediatamente e ele deve assinar o recebimento da notificação e colocar a data que recebeu. Entregue em mãos em duas via ou via cartório de titulos e documentos. você como comprador é obrigado a conceder ao inquilino 90 dias para desocupação. Os vendedores devem ter te informado o nome completo do inquilino. Até desocupar ele deve pagar aluguel para você a titulo de indenização pelo uso do imóvel.

abraços

Bruno disse...

Boa tarde, Maria.
Primeiro quero parabeniza-la pelo blog e paciência em responder os questionamentos.
Se me permite, também tenho uma dúvida, só que se trata de aluguel de imóvel rural (arrendamento).
O arrendatário deixou de pagar os aluguéis e por esta razão pretendo ingressar com ação de despejo.
A pergunta é: preciso enviar notificação premonitória? qual prazo preciso conceder para a desocupação?
Ressalto que o contrato foi feito de forma verbal e por prazo indeterminado.
Grato desde já.

Maria Angela disse...

Oi Bruno. Se foi feito com rpazo verbal podes retomar o imóvel sem precisar de qualquer motivo, apenas comunique por escrito que não deseja continuar o arrendamento e solicita a devolução do imóvel em 30 dias e quitação de todos os débitos pendentes. Se for descumprido entre com a ação de despejo judicial.
Lembro que no arrendamento tudo que foi plantado no solo te pertence inclusive as benfeitorias e portanto você não é obrigado a esperar por exemplo, uma colheita. Se estão te devendo você pdoe retomar o imóvel e usar a colheita par cobrir os débitos.

abraços

Anônimo disse...

Prezada,

Loquei um imóvel por prazo determinado e no 4º mês de locação fui informada por uma corretora que a proprietária iria colocar o imóvel à venda. Recebi a notificação de preferência da compra, mas não tinha interesse. Passados os 30 dias tentei um acordo com ela: ela me "indenizasse" em 03 aluguéis e 30 dias eu desocupava. Ela não aceitou pois disse que precisava do dinheiro do aluguel. Agora, começaram as visitas ao imóvel e estou muito incomodada. Posso alegar a venda do imóvel como motivo para não pagar a multa por rescisão? Estou vendo outro imóvel para morar mas não acho justo pagar multa rescisória por conta de uma decisão de venda da proprietária. O imóvel está locado por uma imobiliária e está sendo vendido por outra. Isso é legal?

Unknown disse...

Olá. A venda do imóvel locado é perfeitamente legal e não precisa ser pela mesma imobiliária que o loca. Tem imobiliárias que administram locação mas não trabalham com venda.

As visitas devem ser em dias determinados por você e horários também. Não podem atrapalhar a tua rotina. dois dias na semana em um determinado turno é o suficiente. As visitas não devem ser recebidas por você, apenas abra a porta para o corretor autorizado mostrar o imóvel.

O fato deo imóvel ser vendido não significa que o cotnrato acabe. Se u investidor em locação compra-lo vai dar andamento ao teu contrato assumindo como locador. Se for alguém querendo morar é obrigado por lei a te conceder 90 dias para desocupação contados a partir da notificação escrita de que comprou o imóvel onde deve estar em anexo a prova da aquisição que é o registro imobiliário em nome de quem comprou e assina a notificação.

Sendo assim você não é obrigada a sair e por isso ela vai querer a multa se desocupar e o imóvel nas mesmas condições que recebeste.

Na minha opinião particular eu entendo que a locadora age com má fé pois coloca o imóvel em locação logo e logo depois o coloca a venda. Você nem bem se estabeleceu e terminou de pagara s despesas com a locação e já pode ter que novamente se mudar. Caberia consultar um advogado sobre a possibilidade de judicialmente pedir indenização caso o imóvel seja vendido e tenhas que realmente desocupar. Mesmo sendo um direito do locador no meu ponto ela já deveria estar com a intenção de venda. Mas é somente o meu entendimento nada na lei atesta para isso e somente um advogado pode te aconselhar.

abraços

Anônimo disse...

Olá, hoje sou locatário de um apartamento cujo contrato pertencia a uma imobiliária. Esta imobiliária foi trocada pelo locador e a mesma deseja reajustar o valor do aluguel em mais de 100%. Visto que o contrato está em renovação automática vou tentar o acordo. Minha pergunta é outra. A primeira imobiliaria aceitou fazer a locação em nome de minha irmã, por questões de contra-cheque, mas sempre teve ciência que eu quem moraria no referido apartamento. a nova administradora não sabe dessa infiormação. em que isso pode pesar? Eles podem oferecer infração contratual? Obrigado

Maria Angela disse...

Olá.Depende da renovação automática. Se teu contrato tinha prazo determinado menor que 30 meses e já esta em ronvação automática qualquer aumento por valor de mercado somente pdoe ser feito se você concordar porque o locador não pdoe encerrar o contrato com você a não ser por denuncia cheia e assim você esta em vantagem e pode propor não aceitar este reajuste e acordar um valor menor que fique bom para ambos.

Se o teu prazo indeterminado é por contrato com prazo inicial de 30 meses ou mais negocie porque se não chegar a um acordo o locador vai encerrar teu contrato. A vantagem esta com ele. Nesse caso acorde novo valor e condicione a novo prazo de mais 30 meses se gosta do imóvel e não pretende desocupa-lo nos próximos anos.

É comum imobiliárias aceitarem até 3 pessoas para comporem renda com o locatário e nesse caso colocam todos no contrato como locatário principal o de maior renda e os outros como solidários. desta forma é mais garantido.

Se você e sua irmã fazem parte do contrato negocie tudo e ambos assinam o acordo se forem fazer novo prazo. Se somente tua irmã faz parte do contrato ela negocia e assina por você e não comunique nada, deixe assim.

A informação poderá fazer com que a nova imobiliária exija novo contrato em nome de ambos e nenhum dos dois pode ter abalo de crédito.

Estou terminando uma postagem sobre este assunto.

abraços

Yip Chan disse...

Oi Maria. Sou locador de um imovel comercial. O contrato venceu em 15/02/2014 e o inquilino não faz o pagamento desde 06/2013. Foi realizada uma ação de despejo por falta de pagamento, mas como tem garantia e os fiadores são de outra cidade, ainda estou no aguardo do envio da carta precatória para notificação. Estou em dúvida em relação a Denuncia Vazia com pedido de liminar, pois o custo será muito elevado e pelo que vi, se o locatário recorrer, ganhará mais 06 meses. Você poderia me dar alguma orientação?
Obrigaod

Unknown disse...

Oi Yip Chan. Se entraste com despejo por falta de pagamento a denuncia vazia não se aplica e portanto o locatário que deve não tem o direito de requerer os 6 meses para desocupação, fique tranquilo. quanto a liminar no teu caso nãos e aplica porque o imóvel esta garantido por um tipo de fiança. O que dificulta no teu caso é fiadores residentes em outra cidade que não a da locação. Terás que aguardar o andamento do processo. Confie em teu advogado pois a falta de pagamento é um meio mais rápido de despejo do que a denuncia vazia descumprida pelo locatário.
Se desejar mais informações use o endereço do meu email no topo da página a direita.

abraços

Yip Chan disse...

Obrigado novamente. A ação de despejo foi efetuada em Novembro/2013, mas só agora fiquei sabendo que ainda não foram citados pela lentidão em relação a carta precatória. Minha intenção era entrar com a Denuncia Vazia com pedido de liminar, pois fiquei sabendo que o contrato venceu recentemente (15/02/2014). Mas estou receioso, pois os 03 meses de caução será muito elevado.
Obrigado.

Maria Angela disse...

Oi Yip Chan. deixe como esta que é o normal por enquanto. o judiciário esta levando em torno de 4 meses para citar o reú de que existe um processo aberto contra ele, portanto esta dentro do período de citação e sendo carta precatória pode levar um tempo maior. Confie em teu advogado. Se você parasse o processo para entrar com denuncia vazia seria muito mais demorado. Esta denuncia te obriga primeiro a notificar o inquilino extra judicialmente dando 30 dias para desocupar e no descumprimento do prazo aí sim entrar com a ação. Seria o mesmo que começar do zero.
abraços. Como disse antes a liminar não é concedida para quem tem o contrato garantido por fiança. você não poderia entrar com liminar.
abraços

Alex Sandro Rodrigues disse...

boa tarde gostaria de sanar uma duvida tenho uma casa alugada já faz 1 ano e nunca me deu problemas mas moro no litoral e no ultimo mês a casa começou um vasamento no telhado quando chove já fiz impermeabilização do telhado mas não resolveu então vou ter que trocar o telhado mas estou com inquilino na casa e o contrato vence dia 22/5/2014 posso pedir a casa para fazer esta reforma visto que não da para fazer com inquilino morando na casa obrigado

Alex Sandro Rodrigues disse...

boa tarde gostaria de sanar uma duvida tenho uma casa alugada já faz 1 ano e nunca me deu problemas mas moro no litoral e no ultimo mês a casa começou um vasamento no telhado quando chove já fiz impermeabilização do telhado mas não resolveu então vou ter que trocar o telhado mas estou com inquilino na casa e o contrato vence dia 22/5/2014 posso pedir a casa para fazer esta reforma visto que não da para fazer com inquilino morando na casa obrigado

Maria Angela disse...

Oi Alex Sandro Rodrigues. Como a troca do telhado não pode ser feita com o locatário no uso do imóvel terás que explicar a situação e propor um acordo escrito de desocupação. A lei te proíbe a retomada a não ser que tenhas projeto de reforma aprovado pelo poder municipal(secretaria de obras. Sendo assim e acredito que não seja do interesse do locatário utilizar um imóvel com problema de infiltrações e então podes propor a ele desocupar o imóvel para que a reforma seja feita. Em geral como vais reformar podes propor que ele devolva o imóvel sem a reforma de entrega desde que desocupe logo. Se ele não aceitar terás que avaliar com um advogado a possibilidade de ação judicial onde poderá provar a necessidade da reforma.
abraços

Anônimo disse...

Olá Maria Angela! Espetácular esse seu espaço! Muito instrutivo mesmo.
Por favor,me oriente:
Comprei uma casa,e na hora de entrgar a chave o vendedor me colocou a par do seguinte:Tem um inquilino tal,e o nome e os documentos dele são esses....

Agora o inquilino (que só tem contrato verbal) está alegando que eu sabia que o vendedor lhe negou o direito de compra,e quer anular a venda e ameaça que tem o dinheiro,conforme está na escritura que lavrei na compra
Ele pode alegar isso(que eu sabia que ele foi preterido na compra?)
Desde já agradeço !

Maria Angela disse...

Olá. Inquilino com contrato verbal não tem direito de preferência na compra do imóvel locado. fique tranquilo quanto a isso. Explico: para que o inquilino preterido em seu direito de preferência na compra do imóvel locado possa requerer seus direitos negados pelo locador ele é obrigado a levar o contrato de locação a registro no cartório de imóveis á margem da matricula imobiliária. A locação do imóvel ´E VERBAL portanto sem possibilidade de registro. Sendo assim ele não foi preterido porque não tinha este direito.
Sendo assim procure imediatamente um advogado para que oficialmente ele seja notificado da venda do imóvel, da inexistência da preferência e a desocupação para sua moradia.
o corretor devia antes da venda ter te informado sobre a locação. Ele visitou o imóvel e sabia do inquilino. Se vier a ter problema com o locatário para este desocupar vale pensar em responsabilizar corretor e vendedor por negarem a informação a você(se não visitou o imóvel lógico).

Lei 8.245/91 - lei do inquilinato

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.


Procure não discutir e brigar com o inquilino. Procure-o, converse com ele, mostre a lei e cumpra e lei que determina que por escrito você o comunique da venda e conceda 90 dias para ele desocupar.

Sem acordo procure um advogado. A lei te protege.

abraços

Danilo disse...

Bom dia!
Sou locatário de um imóvel pra fim residencial com contrato de 12 meses (não assinado pelo locador), cujo o mesmo não possui matrícula no nome do suposto proprietário que é o locador. Entrei no imóvel e paguei a pintura do mesmo, que foi feita quando eu já estava residindo no imóvel, que perdurou por 2 meses até terminar toda a pintura.
Após 3 meses de aluguel, o corretor pediu o imóvel de volta de forma verbal, alegando que o proprietário (no caso o locador que não tem nome na matrícula do imóvel)queria o imóvel para residir.
A notificação extrajudicial por escrito veio após 4 meses de aluguel, concedendo 30 dias para desocupar.
Não desocupei, pois julgo que como o locador não tem nome na matrícula, ele não poderia exigir o imóvel de volta antes de findar o contrato. Agora (7 meses de locação)estou comprando um imóvel e assim que der vou me mudar para não me incomodar mais. Porém, o locador continua incomodando alegando que onde ele está morando a dona está pedindo o imóvel de volta para reformas. Então na última conversa ele disse que entraria com despejo judicial. A minha dúvida é: ele consegue esse despejo sem ter o nome na matrícula do imóvel? o proprietário que consta na matrícula é o cunhado dele. A minha ideia é permanecer no imóvel até conseguir me mudar, provavelmente levará mais 1 mÊs. Gostaria de alguma sugestão do que fazer. Obrigado.

Maria Angela disse...

Oi Danilo. Vamos por partes.
O locador do imóvel não precisa ser o proprietário do imóvel. Pode ser pessoa autorizada por escrito ou verbalmente pelo proprietário, pode ser o usufrutuário, pode ser um posseiro ou qualquer pessoa que esteja na administração do imóvel e portanto a locação é válida e isso você não pode contestar. ele é oficialmente o locador do imóvel e tem legitimidade para judicialmente contestar qualquer situação referente ao contrato ( http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/02/obrigatoriedade-de-o-locador-ser-o.html).

Quanto ao contrato não assinado depende da situação.Contrato não assinado não tem valor e nesse caso teu contrato já estaria sendo regido verbalmente. Na locação verbal o prazo do contrato é indeterminado e desta forma você pode desocupar sem pagar multa comunicando o locador por escrito 30 dias antes de que vai sair. Já o locador só pode retomar o imóvel por denuncia cheia(art. 47 da lei 8.245/91).Pedir o imóvel para moradia é um tipo de denuncia cheia mas nesse caso ele como não é o proprietário poderia ser questionado pois a lei determina que neste caso seja para o proprietário ou um parente sem imóvel residir.

O que pergunto é se você assinou as duas vias do contrato e entregou ambas para ele sem ficar com a sua via porque nesse caso ele vai assinar as duas e o contrato terá valor e desta forma ele não pode pedir o imóvel e você pagará multa por sair antes do fim do prazo.

Minha sugestão é que procure o locador e faça um acordo de desocupação sem custos para ambos na data em que teu imóvel vai ficar pronto. ele vai aceitar porque pela via judicial vai levar meses e ele não vai poder assinar o contrato porque se assinar não vai poder pedir o imóvel.

abraços

Danilo disse...

Obrigado pelas respostas Maria Ângela.

O locador entrou na justiça, hoje um oficial me procurou no trabalho mas ñ me encontrou, daí deixou um bilhete para eu ligar. No meu ver não tenho obrigação de ligar pois esta notificação não tem valor legal.
Quanto ao contrato, tenho a minha via, assinada apenas por mim. Ele alega que não tem contrato, mas a minha dúvida é: ele vai conseguir algo na justiça sem ser o legítimo proprietário? minha ideia é pegar um advogado bom e ganhar a causa, mas assim que der sairei do imóvel, com certeza antes de uma possível desocupação judicial.
Outra coisa, posso denunciar a imobiliária no Procon por não prestar serviço corretamente? pois tive muitos problemas com o corretor, um exemplo é que o locador havia dito pra ele que precisaria da casa antes de terminar o contrato mas eu nunca recebi essa informação. Sem contar que ele não foi atrás para pegar a assinatura do locador.

Agradeço desde já. Abraço!

Maria Angela disse...

Oi Danilo.
Como te disse antes para ser locador NÃO RPECISA ser o proprietário do imóvel e portanto ele tem legitimidade para entrar na justiça pedindo o imóvel e VAI CONSEGUIR.
A notificação que o oficial esta tentando te entregar é uma citação judicial onde você é informado de que ele entrou com despejo judicial para uso próprio e te concede 15 dias para se defender no processo. Ele deve ter entrado no juizado especial que é mais rápido
Receba a notificação judicial do oficial e procure um advogado. Se ele pediu o imóvel para moradia você pode solicitar 6 meses para desocupar mas tem que se apresentar na ação judicial e se defender. È dentro desta ação que a situação e o prazo para desocupação vai se resolver.
Se não receber a notificação vais e publicado em jornais de grande circulação e isso é muito chato porque o processo corre a revelia e você pode ser pego de surpresa com um despejo a força.

Quanto a imobiliária perante você locatário o codigo do consumidor é usado e você pode sim não denuncia-los mas consultar o procon sobre uma possível ação de reparação por danos se foi mau atendido visto que a imobiliária tem o dever de conhecer a lei e agir dentro desta.
abraços

Danilo disse...

Bom dia Maria Ângela!

Obrigado novamente, me esclareceu esse impasse. Tenho mais uma questão pois ontem tive informação referente ao imóvel que estou comprando para poder sair da casa antes de um despejo. Provavelmente em 10 dias farei mudança, nesse caso entregaria o imóvel para o dono. Preciso fazer um acordo com ele para baixar o processo ou simplesmente me apresento à justiça e digo que sairei do imóvel antes de qualquer audiência? Ou terei que pegar advogado, e responder ao processo mesmo saindo do imóvel em curto prazo?
Terei que pagar algum valor ao locador?
Obrigado!

Maria Angela disse...

Oi Danilo. Se tens absoluta certeza que desocupa em 10 dias entre em contato com ele e informe que aceita desocupar e que entrega as chaves no dia xxxx e que se ele desejar podem fazer o acordo por escrito. Se ele não aceitar informe que desocupará da mesma forma q eu se apresentará no processo onde comunicará que já desocupou.
Em geral quando o locador entra com processo não quer voltar atrás com medo que o inquilino descumpra o acordo. Ocorre que você vai sair antes da audiência comc erteza então receba a citação do oficial e se depois ele não retirar o processo você se apresenta na data marcada sem advogado e comunica que já desocupou. quando você entregar as chaves a ele é bem provável que ele retire o processo pois não fará mais sentido e é ele quem arca com os custos.. Não entregue as chaves sem receber o recibo de entrega. abraços

Danilo disse...

Boa Tarde Maria Ângela

Novamente agradeço os esclarecimentos. Peguei o processo, deixei com um advogado que sabe do meu caso para orientação. O locador alegou infração contratual,o que motiva o despejo, no caso por Falta de conservação e limpeza, comprovando com fotos do pátio quando estava com mato e fezes do meus cachorros espalhadas, provavelmente quando estava de férias e não estava no imóvel. Minha pergunta agora é: tem uma multa prevista em contrato para o caso de infração contratual, de 3 aluguéis. Terei que pagar essa multa mesmo saindo antes de qualquer acordo? no caso de eu ter provas de que ele também infringiu o contrato, ninguém paga pra ninguém? O valor da causa é 12 meses de aluguel, caso eu leve adiante e comprove que ele também infringiu o contrato quem ganha a causa? Desculpe as várias perguntas que estou fazendo devido minha inexperiência nesse caso. Obrigado.

Maria Angela disse...

Oi Danilo. Tinhas me dito que ele ia entrar com despejo para uso próprio. No caso ele esta alegando infração contratual que é diferente. Te aconselho a seguir a orientação do teu advogado porque neste tipo de processo as partes tem que fazer prova do que dizem.
A única coisa que posso te afirmar é que se ele quer pagamento de multa segue o processo mesmo você tendo desocupado para saber quem tem razão.
Se os dois infringiram os dois pagam um para o outro.
abraços

Anônimo disse...

Ola!Parabens pelo blog! Muito bem feito!
Será que vc pode me aconselhar?
è o seguinte :comprei um imóvel 10X30 e agora verificando as medidas,e conversando com o proprietário anterior realmente constata-se que o vizinho da direita (de que olha de frente para o imovel)colocou seu muro em local incorreto ,avançando na minha propriedade uns 27 cm .
Vou reformar e vou ter perder mais 20 cm de muro n0vo(meu)?
Obs incluindo o muro que ele fez,ainda faltam mais 10 cm para completar os meus 10 metros.
Esse muro é antigo,e segundo o proprietário anterior já houve muito bate boca!
O que devo fazer?
Desde já agradeço muito sua opinião!

Rodrigo disse...

Olá! Parabéns pelo blog.

Gostaria de esclarecer algumas dúvidas, tenho um imóvel comercial locado a 10 anos sendo que o ultimo contrato de 30 meses venceu a 15 dias, notifiquei o inquilino via carta registrada que precisava do imóvel para uso próprio e dei 30 dias para desocupar, lendo seu blog, percebi que como o contrato venceu mas ainda não teve inicio a renovação automática, necessitava de alegar motivo. Agora a ação de despejo será obrigatória ser por uso próprio ou ação por término de contrato.
Muito obrigado.

Att. Rodrigo

Rodrigo disse...

Olá! Parabéns pelo blog.

Gostaria de esclarecer algumas dúvidas, tenho um imóvel comercial locado a 10 anos sendo que o ultimo contrato de 30 meses venceu a 15 dias, notifiquei o inquilino via carta registrada que precisava do imóvel para uso próprio e dei 30 dias para desocupar, lendo seu blog, percebi que como o contrato venceu mas ainda não teve inicio a renovação automática, não necessitava de alegar motivo. Agora a ação de despejo será obrigatória ser por uso próprio ou ação por término de contrato.
Muito obrigado. (correção da primeira mensagem)

Att. Rodrigo

Tati Ag disse...

Olá! tenho um apto alugado contrato 30 meses que venceu em março/2013.
Meu advogado entrou com uma ação por denuncia vazia e só agora depois de um ano a juiza determinou a desocupação em 15 dias que se findou em 26/03/2014.O inquilino não saiu e meu advogado me disse que houve embargo. Não entendi, e agora?? Quando fisicamente, irão despejá-lo??Vc pode me ajudar?

Maria Angela disse...

Oi Tati Ag. Não tenho como te dizer especificamente porque não conheço o teor do processo. Os embargos são contestações e são muito utilizados em processo de despejo para "protelar" a desocupação.
que eu saiba quando o juiz determina o despejo mesmo que ocorra uma contestação este despejo não é suspenso. O juiz analisa a contestação mas o despejo continua. Sendo assim o mandado deve ter sido considerado como não cumprido e vai implicar em despejo compulsório(a força.
no topo da página a direita tem meu endereço de email. Me envie um email que posso te explicar melhor e verificar que tipo de embargo foi solicitado. A única situação que protela em 30 dias o despejo é falecimento de alguém que resida no imóvel ou pais do locatário.
abraços

Rodrigo Sato disse...

Olá! Parabéns pelo blog.

Gostaria de esclarecer algumas dúvidas, tenho um imóvel comercial locado a 10 anos sendo que o ultimo contrato de 30 meses venceu a 15 dias, notifiquei o inquilino via carta registrada que precisava do imóvel para uso próprio e dei 30 dias para desocupar, lendo seu blog, percebi que como o contrato venceu mas ainda não teve inicio a renovação automática, então não necessitava de alegar motivo. Agora a ação de despejo será obrigatória ser por uso próprio ou ação por término de contrato. O inquilino alega ter consultado vários advogados e disse que pelo o tempo que esta no imóvel ele não tem obrigação de sair, tem algo na lei que confirme o que ele diz? Se não, demoraria muito para sair na justiça o despejo visando que comuniquei minha intenção de não renovar o contrato no tempo certo?
Muito obrigado.
Att. Rodrigo

Maria Angela disse...

Oi Rodrigo Sato.
O contrato é não residencial e portanto a negociação é livre.
Uma vez encerrado o último prazo podes pedir a desocupação e não precisa justificar, justifica se quiser.
No contrato não residencial terminado o prazo de 30 meses automaticamente é renovado por prazo indeterminado. Sendo assim não tem o critério de 30 dias da locação residencial. Há 15 dias o contrato esta automaticamente renovado por prazo indeterminado e a notificação foi entregue. Espere o fim do prazo de 30 dias e entre com despejo judicial por denuncia vazia sem problema. qualquer coisa o advogado que vai te representar envia nova notificação.

Quanto a consulta, acredito que o inquilino ficou consultando a internet pois da forma que você explica é teu direito retomar o imóvel.

abraços

Unknown disse...

Oi ines Garre estou te respondendo via email informado e apagando tua postagem para que não fique visível a todos teu email e problema face tua identificação. abraços

Anônimo disse...

abraços

11/03/2014 19:28:00

Olá,Angela!Como vai você?
Por gentileza,continuando sobre o tema da resposta dada com a hora e data acima,Gostaria que você me ajudasse com a situação que exponho agora:
Notifiquei o inquilino baseado na cláusula 8ª da lei do inquilinato,e ele recebeu a notificação expressando que eu não tinha mais vontade de continuar a locação e concedi os prazos da lei(90 dias).Recebeu essa notificação no dia 18/2/2014.Essa notificação foi feita via cartorio de Títulos e Documentos.Ocorre que hj,dia 04/04/2014,recebi via sedex algo que ele intitulou de contra notificação,dizendo que estava incorformado esurpreso,pois mora la faz 11 anos e ninguem ofereceu a ele para comprar a casa. Alegou que REFUTA completamente a minha notificaçao,baseando-se no artigo 27 da lei e pretende anular o negocio juridico EIVADO DE NULIDADE INSANAVEL.... e haver para ele o imovel.
Repito: ele jamais teve contrato,senao o verbal.
O que devo fazer?
a)RE-CONTRA NOTIFICA-LO ?
b)O prazo que já esta correndo desde 18/2 quando recebeu minha notificação foi interrompido por essa conta notificação (infundada) dele?
Enfim por favor me oriente!

Maria Angela disse...

Olá. O direito de preferência ao inquilino na compra do imóvel inexiste no contrato verbal porque para ele requerer para sí o imóvel é obrigatório o registro do contrato de locação 30 dias antes da venda do imóvel ao interessado. No contrato verbal não existe a possibilidade de ele requerer para sí o imóvel e sendo assim nada há para ele reclamar. Portanto ele pode ficar indignado por você ter optado por não oferecer a ele mas não terá qualquer sucesso se contestar isso judicialmente. Responda a notificação dele colocando as cláusulas da lei 8.245/91 que determina a preferência do locatário e destaque o artigo que fala que é obrigatório o registro do contrato escrito.
Lembro que a notificação do artigo 8º tem que ser enviada pelo comprador e não pelo vendedor do imóvel.

abraços

Anônimo disse...

O prazo continua valendo(hj completam 45 dias.........

Maria Angela disse...

Os 30 dias já venceram e ele não desocupou e ejá esta em 45 dias. entre com despejo judicial ou faça acordo dando mais prazo a ele mas primeiro converse com ele, mostre a lei para que ele saiba que não agiu de má fé porque ele não tinha direito de preferência.
abraços

Márcia - Manaus disse...

Maria, tenho um imóvel locado verbalmente, a 3 anos, desde Dezembro de 2013 ele não paga mais o aluguel,começou a me dar desculpas,então pedi do inquilino para desocupar o imóvel, ele disse que vai atrás dos direitos dele. que direitos são esses ? em uma conversa me disse q sairia até o dia 31/03/2014, esse dia passou e ele continua lá. O que devo fazer?

Maria Angela disse...

Oi Márcia. Ele não tem qualquer direito, isso é conversa de quem não conhece a legislação. Evite locar verbalmente, sempre por escrito por mais simples que seja o contrato. Inadimplência é motivo para quebra de contrato e te dá o direito de pedir o imóvel e ele não aceitando desocupar judicialmente buscar este despejo.
Você somente pode pedir a desocupação pela via judicial e estas perdendo tempo.
Procure imediatamente um advogado para entrar com despejo judicial por falta de pagamento e não demore porque pode levar meses para despeja-lo.

Se tens bom relacionamento com ele antes procure-o e tente uma cordo como por exemplo ele desocupa imediatamente o imóvel e você o isenta de pagar o que deve de aluguéis. É uma forma de ele sair logo. O mais importante é liberar o imóvel porque um despejo judicial leva de 6 a 12 meses ou mais se o inquilino resolver se esconder para não receber as notificações.
Se ele é problemático então vá direto ao advogado.
abraços

Anônimo disse...

Em um contrato de locação, já renovado automaticamente com prazo indeterminado após transcorridos os 30 meses estabelecidos inicialmente, o proprietário resolveu aumentar o valor do aluguel. Por esse motivo foi feito, em comum acordo, um adendo contratual, com o novo valor vigorando pelo período de 1 ano, após o qual haveria novo reajuste. Consta no documento que após o fim do prazo ajustado a prorrogação seria automática, por prazo indeterminado. Mas, em outra folha do mesmo adendo consta o prazo da locação como indeterminado. Faltando ainda alguns meses para encerrar o prazo de 1 ano, o proprietário notificou-nos a desocupar o imóvel em 30 dias. A imobiliária diz que o prazo do adendo é indeterminado e que devemos desocupar em 30 dias ou tentar obter um prazo maior com o proprietário. O que devemos fazer? Agradeço a atenção.

Maria Angela disse...

Olá. O novo valor acordado pelas partes é que vigora por 12 meses. Releia o adendo porque em nenhum momento ele informa que novo prazo determinado foi acordado e sim novo valor vigorando por 12 meses.
Sendo assim se mas adiante o documento informa se tratar de prazo indeterminado desta forma o locador pode pedir a desocupação.
Para que o prazo também vigorasse por 12 meses deveria o documento informar que novo prazo determinado ficava estabelecido em 12 meses e após o término dos 12 meses a renovação automática por prazo indeterminado.

Sendo assim o locador pode pedir a desocupação. O prazo oficial que deve constar no documento é de 30 dias mas como é dificil para o locatário desocupar nesse prazo podes pedir mais tempo e ele não vai se negar porque se não consegues desocupar e ele se obriga a entrar com despejo judicial podes ganhar 6 meses para desocupar.
abraços

Anônimo disse...

ola maria adorei saber mais sobre esse mundo obscuro onde nem sempre o locatario é o vilao, estou nessa exata situação que voce falou recebi hoje um ar datada de 28/03/2014 pedindo q eu desocupe o imovel em 30 dias emitido pela imobiliaria meu contrato era de 30 meses e venceu em meados de dezembro sempre paguei tudo rigorasamente em dia mas desocupar o imovel em um prazo de praticamente 20 dias é inviavel para mim.Até acho que por estar situado no RJ o locador deve estar de olho na copa e seus preços exorbitantes, voce acha que posso me enquadrar nesse periodo de 6 meses caso seja acionado judicialmente?Abraços

Maria Angela disse...

Olá. O prazo começa a contar da data da notificaçãos e a mesma lhe for entregue em mãos. Como vei via AR conta o prazo a aprtir da data do recebimento. Portanto tens até 10 de maio para desocupar mas se teu contrato fecha o mês no dia 30 o ideal é entregara s chaves neste dia para não pagar aluguel de maior pró-rata com condomínio e IPTU. Fale com o locador e solicite mais prazo para desocupar, se ele não aceitar você pode descumprir o prazo mas não tenho como te garantir que irá conseguir os 6 meses. Isso depende do juiz, não temos como garantir. Negocie com o locador um processo judicial de despejo pode durar 6 meses. Leva 4 meses só para você ser citado de que ele entrou com a ação.
abraços

Kelli Cristina disse...

Boa tarde Angela!
Parabens por seu trabalho!Muito útil mesmo!
Pode me ajudar?
Após dois anos de trabalho arrumando os documentos de uma família para a compra do imóvel à venda (tudo isso,lógico amarrado com uma promessa de compra e venda datado de fevereiro de 2012)Bem ,depois de tudo pronto fiz os registros dos formais de partilha(era uma das minhas tarefas na PROMESSA) e registrei tambem nessa data a promessa de compra e venda(em 25 novembro de 2013)
Logo após isso fiz a prestação de contas com os herdeiros e chamei pra pagar e assinar a Escritura Definitiva de compra e venda(foi assinado e pago em cartório em 17 de dezembro de 2013).Bom o fato é que na casa tem um inquilino,que está ameaçando entrar na justiça,pois ele diz ter sido preterido na venda do imóvel.Sei que ele tem seis meses para ajuizar uma açao desse tipo,e a minha pergunta é:
A partir de qual data começa a correr o prazo do inquilino para protestar contra a venda?? É a data do Registro da PROMESSA ou é a data do registro da ESCRITURA DEFINITIVA.
Ps:Não ha registro nenhum de contrato de aluguel na Matrícula do imóvel,mas mesmo assim gostaria de saber sobre a minha dúvida das datas.
Muito agradecida desde já!

Kelli Cristina disse...

Ângela,desculpe,mas tenho mais uma informação que talvez seja importante:
A Escritura Definitiva foi registrada em 03/01/2014

Kelli Cristina disse...

Quando digo Registro é no Cartório de Registro de Imóveis

Kelli Cristina disse...

Quando digo Registro é no Cartório de Registro de Imóveis

Maria Angela disse...

Oi Kelli Cristina. Vale a data da escritura registrada no cartório de imóveis.
Para que ele tenha direito ao imóvel ele teria que ter averbado o contrato de locação na matricula e depositado o valor integral do contrato e conforme a lei 8.245/91 abaixo informada.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

No meu entender ele vai pedir judicialmente indenização por não ter recebido a preferência porque o prazo para requerer o imóvel depositando no cartório o preço e custas ele já perdeu. Assim resta a perdas e danos que não necessita da averbação do contrato. ele prova que tinha condições de compra pelo mesmo preço e condições oferecidos ao comprador.
conheço decisões favoráveis e outras não.
http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/locatariopreterido/

abraços

Renato Messias disse...

Olá,Maria Angela
Gostaria de fazer uma pergunta,dentro do tema de sua útima resposta.
Comprei uma casa e me foi entregue as chaves ,mas com um inquilino morando nela.
Já notifiquei o inquilino,usando o artigo 8○ da lei do inquilinato.
Já se passaram 60 dias que ele recebeu a notificaçao(via cartório) e ele nada fez.
Quando acabarem os 90 dias do prazo da lei(art 8○ do inquilinato)vou ter que fazer ação de despejo?Ė isso?
Quanto tempo elainda vai poder ficar?
Os 90 dias que já passaram após a notificação vão servir pra alguma coisa no processo de despejo?
Obrigsdo !

Maria Angela disse...

Oi Renato Messias. Vencido os 90 dias e não desocupado o imóvel a ação judicial para você reaver a posse é a ação de despejo porque existe um contrato de locação mesmo que você não o tenha assumido.
quanto ao tempo da ação de despejo só a citação do inquilino pelo judiciário tem levado em torno de 4 meses. O juiz levará em consideração a notificação enviada conforme determina a lei, o fato de você ter outro imóvel ou precisar deste para teu uso e o descumprimento do inquilino do prazo concedido. tudo entra na análise. 90 dias é um prazo razoável para que ele desocupe.
Ao vencer os 90 dias procure-o para saber porque não desocupou e tente ao máximo um acordo evitando a justiça ao máximo porque é muito demorada mas se pressentir que ele esta enrolando não exite e procure um advogado rapidamente.
abraços

Alceu11 Visual Fox Pro disse...

Sou Locador, Proprietario de Imovel,no contrato vigente, que vencera em 31/12/2014,
Existe 1 clausala no contrato que , nao havendo interesse, do proprietario em continuar com a contrato de locacao deevera informate formalizar, 6 meses antes, do vencimento do mesmo.
Da desocopacao do imovel;

Pergunto como devo fazer isto ?
Esta contrato e fins comerciais.

Maria Angela disse...

Oi Alceu 11 Visual Fox Pro.

Contrato comercial tem regras mais flexíveis que o residencial e portanto a clausula é válida.
Faça e entregue ao locatário uma "Notificação extrajudicial de não renovação do contrato locatício".

Nesta notificação informe os dados do locatário, do locador a data inicial do contrato e a data do término e depois cite exatamente como esta no contrato a cláusula que determina o comprometimento de informar não desejar a renovação do contrato. Comunique que não deseja renovar o contrato aos eu término. Termine informando que a desocupação será solicita na data do término com 30 dias para desocupação e entrega das chaves sem possibilidade de extensão do prazo.
Assine, date, em duas via se entregar em mãos ou via cartório de títulos e documentos(3 vias de igual teor).

abraços

Alceu11 Visual Fox Pro disse...

A comunicao de resicacao de contrato de locação no cartório.
e após pegar assinatura do locador e locatário ?

O locatório comercial tem uma divida de HABTS DE REFORMA, de 2002 no valor de 80 mil.
Como devo fazer para ele assumir esta divida junto a prefeitura, antes da rescisão do contrato de Locação?
Obrigado pelo resposta anteiror

Unknown disse...

Oi Alceu 11.
Se tens bom relacionamento com o inquilino podes entregar em mãos a notificação. Somente se envia via cartório de títulos e documentos se o inquilinos e recusar a receber em mãos.
O locador faz a notificação e assina e o inquilino assina a segunda via colocando a data em que recebeu e esta segunda via fica com você o locador.
Se for enviado via cartório o oficial do cartorio que entregará a notificação pega a assinatura e se o inquilino se recusar a receber o oficial emite certidão informando que você cumpriu com o ato de comunicar e o inquilinos e recusou a receber. Desta forma você garante que o comunicou e depois ele não poderá alegar descumprimento do contrato por você.

Quanto a divida, terão que entrar em acordo para que ele assine uma confissão de divida do contrario na desocupação você coloca not ermo de quitação que esta divida existe e não foi paga pelo locatário citando todos os dados fornecidos pela prefeitura e depois vai cobrar judicialmente se te der problema. Um advogado terá que ser consultado pois não sei como atuar nesta situação.

abraços

Paulo Sergio disse...

Maria Angela!Muito prazer em conhece-la!
Muito instrutivo tudo o que se conversa neste blog.
Comprei em novembro um propriedade ,na qual existiam 4 vendedores ,e é lógico assinaram tambem os conjuges.
Tudo correu bem,e a escritura foi regisyrada no cartorio de imoveis em janeiro de 2014.
Ocorre que não pesquisei os vendedores em todos os ítens que sao recomendados.
Esta semana,so por curiosidade,resolvi dar uma olhada na internet ( sou de Sao Paulo --capital)e vi que um dos vendedores esta com uma execução de tītulo extra judicial em andamento (dívida com a faculdade que cursa ou cursou).A dívida e de R$ 12000,00,e o juiz já pediu bloqueio de valores em contas do devedor ,e pediu tambem buscas para bloqueio de bens,e nada encontraram.BUSCAS REALIZADAS ATE JUNHO DE 2013.
Os formais de partilha dessa familia so foram registrados no cartorio de imoveis em outubro de 2013 e a venda por escritura se deu em novembro de 2013
Corro algum risco,mesmo jå tendo o imövel passado em cartório de imóveis?
Agradeço sua atenção e aguardo.

Maria Angela disse...

Oi Paulo Sergio. Fique tranquilo que não existe nenhum risco para você. Somente dividas provenientes de justiça trabalhista, INSS e Receita Federal implicam em fraude a execução em que o juiz pode solicitar que o bem retorne a propriedade do devedor e mesmo assim teria que ser provado que você comprador participou da fraude.
Esse não é o teu caso, não havia penhora sobre a parte que coube a este vendedor ou o cartório não teria feito o registro imobiliário.
Portanto não se preocupe, que a venda esta efetivada.
abraços

Paulo Sergio disse...

Oi Maria Angela!Fiquei contente com a resposta que vc deu a minha pergunta,pois me tranquilizou.Contudo achei melhor reordenar as idéias,para que vc possa entender com mais clareza esa transaçao.
Os vendedores eram duas irmãs(solteiras)cabendo a cada uma 7/36 avos do imovele duas tias (casadas)cabendo a uma 14/36 avos ,e à outra 8/36 avos.
A vendedora que ficou inadimplente com a faculdade foi uma das irmas (7/36 avos).
O negócio foi firmado em fev/2010 atraves de um contrato de promessa de compra e venda.Foi feito assim pois ainda havia inventarios a fazer ,e alguns formais de partilha a registrar,,sendo que depois de tudo realizado restariam essas pessoas citadas como herdeiras e vendedoras.
Em outubro de 2013,depois de tudo resolvido foram registrados no Cartorio de Registro de Imoveis todas os formais de partilha e tb a Promessa de compra e venda firmada em fevereiro de 2010.
Bem,depois disso ja contei a historia.....tudo pago e assinado ,passado em Cartório e depois registrada a venda definitiva no Cartorio de Registro de Imoveis Foi neste momento que falhei,pois nao tirei a certidao de processos civeis das irmãs,por puro achismo,rsrs.Nao achei que elas teriam algum processo na Justiça.Mas,na verdade tanto fez,pois as certidoes que tirei eram todas de Sp capital,pois os vendedores e o imovel estao situados em SP capital.Toddavia uma das irmas tinha um processo de execuçao de título ecxtrajudicial,mas na cidade de SAO CAETANO DO SUL(GRANDE SAO PAULO,MAS OUTRO MUNICÍPIO).Nem que eu tivesse tirado a certidao cível dela teria apontado esse processo,pois era em outro municipio.
Resumindo:1○havia um contrato de promessa de compra e venda
2●essa promessa era datada de fevereiro de 2010,e envolvia varias pessoas,e com percentuais diferentes(muito comum,e sem nenhuma fraude)
3●O processo contra essa herdeira foi aberto em julho de 2012
4●Como eu disse,os formais estavam esperando o registro(por força de contrato),logo nada acharam na busca de bens porque nao havia nada no nome de ninguem dos herdeiros

Paulo Sergio disse...

.........Continuando...
Como vc disse anteriormente nao se trataria de uma fraude a execuçao......
A pergunta é bem simples agora :se houve a assinatura de um a promessa de compra e venda anterior ao processo.......
se a certdao tirada em Sao paulo tb nao resultaria em apintar processo.....
se a venda envolvia muitas pessoas,que nao tinham nada a ver com a dívida daquela herdeira......
Estou certo na expisiçao de mingas conclusões?
Preciso fazer algo para me proteger de alguma coisa?
Por favir,me desculpe pir estar sendo tao repetitivo,mas o dinheiro que envolvi nessa compra era tudo o que eu tinha,por isso perdi a paz quando deparei com essa situaçao do processo....
Obrigado e fique com Deus!!!

Maria Angela disse...

Oi Paulo Sérgio. Nada disso retira teu direito de propriedade. Se oc redor queria fazer algo teria que ter feito antes de você registrar o imóvel em teu nome. Nesse caso ele teria que ter penhorado a parte que seria destinada a devedora no imóvel e isso poderia ter sido feito antes porque uma busca judiciária traria a informação de inventario aberto com o CPF dela constando como herdeira.

Porque digo que podes ficar tranquilo!!!!!
1) porque o imóvel já tem a matricula em teu nome ou seja a propriedade já é sua;
2) porque a divida é proveniente de titulo extrajudicial e portanto não tem risco de retomada do imóvel que já esta em teu nome
3) porque em geral faculdade exige que o estudante apresente fiador;
4) porque o cartório não teria feito o teu registro se houvesse risco.

Resumindo. Nada do que relataste te atinge. No cartório de imóveis existe um principio determinado em lei que se chama principio da "prioridade". significa que os registros e averbações (anotações) na matricula do imóvel devem seguir uma ordem. Se teu registro de promessa de compra e venda foi efetivado não pode oc redor da pessoa que te vendeu pedir penhora sobre o imóvel porque ele já não pertence mais ao devedor. Se ao registrar em teu nome houvesse a penhora já solicitado o cartório ia dar prioridade para a penhora e barrar o teu registro. Na situação atual a prioridade esta com o teu titulo registrado a ao devedor não há mais o que fazer. ele terá que buscar outros meios de cobrar a divida. fique tranquilo, esqueça o
assunto porque não ha qualquer risco.
abraços

Rui Dantas disse...

Ola Maria angela!
Tenho um problema que me pegou de surpresa!
Comprei uma casa que tem um inquilino sem contrato,e pedi que ele saisse de acordo com o artigo 8 da lei do inquilinato.
Pois bem,ele alega que se ele nao sair e for pra despejo ele vai por açao para ressarcimento de benfeitorias que fez no imóvel.
Se ele tiver razão ,quem tem que ressarci-lo? Sou eu, o novo proprietário(que pegou o bonde andando,rsrsr),ou ele tem que pedir a indenização ao antigo dono? E aói ele se despejado não sai,então?tem que pagar as benfeitorias,mas isso não é negócio assumido com o antigo proprietario? Alias a casa de tão velha vai ter que demolir......
Agradeço seus conselhos !

Maria Angela disse...

Oi Rui Dantas. O principal que deves saber que se brigares com o inquilino ou precisar entrar com despejo judicial, o processo pode levar mais de 12 meses. Acompanho atualmente o processo judicial exatamente como o teu em que a compradora engrossou com a inquilina entrou com despejo judicial e o processo já tem 9 meses e nada de desocupação.

Na tua situação já da para perceber que o inquilino quer levar vantagem ou seja quer "grana" para sair numa boa.
Terás que avaliar se vale a pena indeniza-lo para ele desocupar imediatamente ou entrar com despejo judicial para uso próprio.Só a citação do réu pode levar 4 meses e se ele se esconder para ser citado pelo jornal pode levar 6 meses só para iniciar o processo. Infelizmente quando não há acordo só a justiça o tira do imóvel.

Quanto a benfeitorias só são indenizáveis se foram por escrito autorizadas pelo locador. Ele terá que provar em juízo que foram feitas. quanto a quem responde pela indenização em benfeitorias não sei te dizer mas acredito que seja o antigo locador.

Contrato verbal é mais fácil de retomar o imóvel. Se optar por fazer acordo, faça por escrito com duas testemunhas, se for entrar na justiça faça logo.
abraços

Celina Souza disse...

Ola,Angela!
Sabe me dizer se dívida de IPTU SP prescreve? Minha família tem um imóvel(propriedade em nome de meu avô,ja falecido a 30 anos ),e este imóvel deve IPTY dos anos de 2005 2006 2007 e 2008.O restanta tá td certinho.
Todas essas dívidas já entraram para a dívida ativa,mas nunca houve execução chegada ao fim.
Obrigado!

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
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