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2 de abr de 2009

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO POR TÉRMINO CONTRATUAL

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO
DE IMÓVEL RESIDENCIAL LOCADO





LOCAL/DATA
Fulano de Tal (locatário) Rua.........................................................CEP..................... – Cidade....................

Não mais interessando a continuidade da locação pactuada com V.S.a com prazo de __ meses e estando o contrato para se encerrar na data de _________ (data por extenso) venho por meio de esta notificá-lo (a), para a desocupacão no prazo de 30 dias, a contar do recebimento desta, sob pena de ser ajuizada contra V.Sa. a competente Ação de Despejo nos termos do art. 46 da Lei 8.245/91.
Todas as chaves bem como controles de garagem deverão ser entregues no endereço sito a rua/av. ___________________________________ para vistoria final.

Sem mais para o momento, subscrevemo-nos,


atenciosamente,

....................................................
Assinatura do locador/procurador



115 comentários:

Junior Alves! disse...

Nota dez, realmente seu Blog é muito bom, que pena não ter o banner. gostaria de divulgar no meu Blog!

Anônimo disse...

Se o contrato foi feito há treze anos, nunca foi renovado após vencer ( um ano), posso fazer essa notificação judicial para inquilino reajustar valor e fazer novo contrato ou sair em trinta dias?
Obrigada,
Ana

Maria disse...

com 13 anos de contrato inicial e renovado automaticamente você pode chamar o inquilino não para fazer novo contrato e sim para fazer um aditivo contratual do contrato escrito a 13 anos atrás(ainda válido)onde vocês acordam atualizar o valor do aluguel pelo preço que você deseja ou que chegaram a acordo.
Se o inquilino não aceitar o valor proposto por você e não chegarem a um acordo então você pode usar esta notificação e pedir o imóvel concedendo 30 dias para desocupação.
Vale lembrar que 13 anos de locação significa que você tem um bom inquilino então vale ajustar o valor novo do aluguel dentro daquilo que fique bom para você e ele possa pagar.

abraços

Anônimo disse...

Ola boa tarde seu blog e maravilhoso parabens...
Tenho um imovel, locado para familiares, desde entao nao fizemos contrato oficial, e sim verbalmente, mas decidimos colocar esse imovel a venda, como eles nao tem condiçoes de comprar procuramos uma imobiliaria para fazer esse serviço, quando anunciamos a venda a reação deles foi constrangedor, comecaram a colocar defeitos, defamar o imovel perante os interessados, e nao deixando os adentrarem no imovel para visualizar-lo, diante desse fato gostariamos de pedir a desocupação imovel, mas gostaria de saber primeiramente quais sao os procedimentos necessario e legais perante esse caso... A nossa sorte e que temos testemunhas ao nosso favor, confirmando que esse imovel foi locado e nao doado ou emprestando a eles, evitando que os mesmo inicie uma ação contra mim pelo motivo de usucapião... obrigada

KOKY disse...

Oi, vanos por partes. Esclareço que você não corre o menor risco de sofrer uma ação de usocapião pois seus parentes não se enquadram na lei a respeito e além do mais você não abandonou o imóvel e portanto ao ser chamado pelo juiz compareceria afirmando não te-lo abandonado, então fique tranquilo quanto a isso.

Seria mais fácil se você tivesse emprestado o imóvel pois a retomada seria mais rápida do que a que você terá que fazer para tira-los.

Cabe esclarecer que na locação verbal deve haver no minimo um documento que prove este tipo de contrato. Se você não tem um recibo de aluguel, uma notificação ou qualquer outro papel como prova ficará dificil resolver pois neste caso testemunho não terá valor.

O único meio de desocupar o imóvel é por acordo escrito em que eles concordem em sair ou pela via judicial com a ação de despejo.
Neste caso você pode alegar que eles estão prejudicando a venda do imóvel não permitindo a visitação e assim pedir o despejo judicial. Pode ser demorado.

Para agir dentro da lei, notifique-os através do cartorio de titulos e documentos de que concede a eles a preferência na compra do imóvel conforme estabelce a lei 8.245/91. Coloque o preço do imóvel e o prazo de pagamento bem como onde eles podem verificar a documentação. Termine informando que após 30 dias sem que eles se manifestem você estará livre para vender a terceiros conforme determina a mesma lei. Após, em novo parágrafo informe que eles não podem impedir a colocação de placa de venda e a visitação por terceiros interessados na compra sob pena de ação judicial de indenização por perdas e danos e de despejo judicial por denúncia cheia(justo motivo). Também informe que eles deverão escolher e te comunicar por escrito um dia na semana e turno para que seja feita a visitação e que os mesmos não devem interferir com comentários sob pena de tb buscar perdas e danos caso os interessados desistam da compra.
Assine, data e envie via cartório para evitar que eles não recebam pois se recusarem a receber o cartório te dará certidão de que eles não quiseram receber e você pode agir dentro da lei.
Aguarde o prazo e aí sim coloque o imóvel a venda. Se eles interferirem de algum modo contate advogado e entre com ação judicial de despejo.

Se você não tem um único documento escrito que prove a locação e eles também não então você deve consultar um advogado para saber se é possível entrar com retomada de posse do imóvel que é bem mais rápido que o despejo.
Neste caso você teria emprestado o imóvel e não locadó.

Como não sou advogada não tenho como te orientar quanto a isso. Na locação, para entrar com ação de despejo judicial você precisa de um documento que prove existir este contrato verbal.

abraços

Anônimo disse...

Preciso de um modelo de solicitação de devolução de imóvel comercial.
O Tempo do contrato foi de 12 meses e vence em setembro, como o locatário não é bom inquilino, pagando sempre com 45 dias de atraso, desejo tirá-lo de lá , mas não tenho dinheiro para uma ação de despejo.
Sei que se solicitar o imóvel, posso pedir despejo nos primeiros 30 dias após o vencimento do contrato. A empresa dele não tem um ano de criada. Tenho que apresentar alguma razão, ou posso simplesmente pedir o imóvel?


Obrigada pela atenção


Diane Liz

Anônimo disse...

Boa tarde, estou com problemas de um imóvel.


Em 1996 meu pai veio a falecer, deixando minha mãe eu e meu irmão, como herança ele deixou uma casa para minha mãe, onde no mesmo terreno as casa tinha uma mercearia que ele(meu pai) montou para que eu pudesse trabalhar, eu já era casada naquela época com comunhão parcial de bens, logo após o falecimento do meu pai, minha deu entrada no inventário informando que os herdeiros seria eu e meu irmão 50% para cada, mas nunca mais acompanhou o processo, ainda não sabemos como esta, neste meio tempo eu e o meu marido começamos a construir na parte de cima da casa, onde a obra nunca foi terminada tendo só levantando as paredes e laje, há nove anos atrás me separei do marido, e como ele estava desempregado, deixei ele usando a mercearia, ate mesmo porque temos uma filha e por consideração minha mãe e eu achamos melhor deixa-lo pois seria para trabalho, há uns 2 anos atrás minha mãe vem tentando uma negociação de aluguel com ele, pois ela estava doente e precisando de dinheiro para os remédio, mas o mesmo se negou a pagar, pois ele não teria condições de pagar, então ela pediu que ele desocupasse o imóvel e o mesmo disse que não desocuparia, pois ele tinha direitos no imóvel. Agora minha mãe faleceu, e voltei a tentar uma negociação de aluguel, sem sucesso, então pensei em mandar uma Notificação para desocupação do imóvel.

Agora queremos vender a casa, já oferecemos para ele, mas o mesmo não tem interesse em comprar, e não quer desocupar o imóvel esta só dificultando as negociações.

E se caso ele não desocupar o imóvel após a notificação o que faço?

A minha pergunta diante do fato acima é o seguinte ele tem direito em alguma coisa?
Obrigada

Hellen
hellenlbp@gmail.com

Maria disse...

Oi Hellen, não sou advogada e portanto não posso opinar pois seria necessário uma análise de toda documentação do imóvel, das partes e do andamento do inventário do teu pai.
O que posso te dizer é que se o inventário do teu pai não foi terminado terá que dar andamento nisso e junto fazer o da tua mãe.
Se não há acordo de desocupação somente pela via judicial se resolve o problema. sugiro que você busque um advogado com urgencia para não deixar o tempo passar e ele ir ficando.
abraços

Maria disse...

Oi Diane, você pode usar o modelo acima apenas troque o título de residencial para "não residencial"(não use o termo comercial).
Se o contrato vence em setembero você tem que notifica-lo em agosto, 30 dias antes do término de que não deeja continuar e pedir a desocupação na data do término do contrato.
Se o inquilino não sair somente pela via judicial você resolve e você pode solicitar ao advogado que requera a gratuidade judiciária para você.
abraços

Hector disse...

Me esclareça...
Alugo um imovel comercial a mais de 10 anos sempre cumprindo minhas obrgações, agora o proprietário de uns 3 anos pra cá querendo aumentar o valor do aluguel muito acima do estabelecido por lei e fora das minhas possibilidades vem me dando dor de cabeça, esse mes mandou uma carta pedindo pra que desocupe o imovél em 30 dias, detalhe não tenho contrato com ele sempre de comum acordo os reajustes e renovação de contrato foram de forma verbal e só ano passado nós fizemos um "ADENDO AO CONTRATO VERBAL" isso mesmo estabelecendo forma de reajuste o pagamento de IPTU nada mais, como posso me defender se ele esta usando o Art 57 do noovo Código para tal atitude. Como devo proceder, ele quer usar a Lei nova em Contrato antigo. Peço uma ajuda..

Maria disse...

Oi Hector.
Não existe Lei que estabeleça limite para valor do aluguel, somente para reajuste anual. As partes são livres para estabelecer novo valor quando quiserem. No teu caso você não concordou porém o teu contrato por ser verbal é regido por prazo indeterminado e neste caso você fica "sem saída", ou aceita o novo valor ou o locador te pede o imóvel e encerra o contrato, locando para outro pelo valor que estabelecer.
no teu caso não existe infração do proprietário, a locação tem mais de 05 anos e ele pode propor novo aluguel pelo valor que desejar.
Esclareço que não existe nova lei do inquilinato e sim alguns artigos da lei que foram atualizados e estão em vigor inclusive para contratos antigos escritos ou verbais.
No teu caso tanto os artigos antigos quanto os atuais permitem que ele te peça o imóvel concedendo 30 dias para a desocupação.
Nunca se faz contrato não residencial de forma verbal, o inquilino fica totalmente desprotegido principalmente nos direitos de renovação.
Agora a solução é negociar com ele ou desocupar o imóvel.
O artigo 57 não foi atualizado em 2009 ele continua com a mesma redação desde que a lei do inquilinato 8.245/91 entrou em vigor.

abraços

Anônimo disse...

para poder fazer uma notificação de despejo extrajudicial, se faz necessário levar ao cartório ou apenas enviar por carta registrada?

KOKY disse...

Olá.
Não é obrigatório ser enviada através do Cartório de Títulos e Documentos, somente se usa este cartório se o inquilino se recusar a receber e assinar o recebimento da notificação pois você precisa ter prova de que ele a recebeu ou não quis receber.
A maioria dos profissionais da área reconhece que enviar via correio A.R(carta registrada) é suficiente.
Eu em minha singela opinião é que acredito que a correspondência via correio possa ser contestada por conta de não se ter como provar o que a carta contém, mas a maioria das vezes não ocorre este tipo de problema e as imobiliárias utilizam esta forma quando não se consegue entregar pessoalmente.
Você pode também entregar em mãos quando o inquilino for pagar o aluguel do mês.

abraços

Anônimo disse...

Aproveito a oportunidade para parabenizar o blog e esclarecer uma dúvida que me surgiu. É válida a notificação extra judicial recebida pelo porteiro do edifício residencial? Ou deve ser assinado pelo próprio inquilino?
Obs.: o contrato de locação ( de 1 ano) termina daqui a 4 meses e pretendo que o inquilino desocupe ao termino. Já que soube que ele pretende passar 3 meses a mais do prazo contratado sob o argumento de que a lei prevê isso.
Desde já agradeço a atenção.

Maria disse...

Olá. Tem que obrigatoriamente ser assinado pelo inquilino pois ele pode alegar que o porteiro não entregou a notificação a ele, portanto se ele não receber você terá que enviar via Cartório de Títulos e Documentos.

Se o contrato de locação tem prazo de 12 meses você não pode pedir o imóvel porque ao seu término o mesmo renova-se automaticamente por prazo indeterminado e neste caso somente em casos especiais a lei permite que você retome o imóvel. No caso são retomada por desapropriação do imóvel pelo município, acordo escrito em que o inquilino concorde em sair sem ônus, para um parente seu residir no imóvel desde que não tenha nenhum imóvel em nome dele ou do cônjuge, para você residir desde que tb não tenha nenhum outro imóvel em teu nome.Após 05 anos de locação ininterrupta.
Portanto se ele pretende ficar 03 meses além do prazo no imóvel você terá que concordar. Se você pedir o imóvel ao término do prazo ele pode sair sem assinar o término e acionar você judicialmente buscando perdas e danos.
Os alugueis e taxas são pagos até o encerramento pelo inquilino.

abraços

Anônimo disse...

Olá!
Obrigado por me responder.
Mas, se no meu caso é para uso próprio, se o inquilino pode se recusar a desocupar o imóvel após o 12º mês, o que devo fazer? E quanto tempo preciso morar para caracterizar uso próprio?

Maria disse...

Oi, somente será para teu uso se você não tiver mais nenhum imóvel em teu nome ou do teu cônjuge. Se tiver, mesmo que esteja na posse de outra pessoa você não pode pedir ao inquilino.
O inquilino pode se recusar a entregar o imóvel e solicitar que você peça o despejo pela via judicial provando perante o juiz que necessita residir no imóvel. Uma vez que ele saia e você vá residir terá que ficar por lá um bom tempo porque se sair ele locar para outro ele na justiça prova a tua má fé e pede indenização. Não há um prazo definido mas é fácil provar que você somente queria desocupar o imóvel e locar para outro então, cuidado.
abraços

Anônimo disse...

olá tenho um imovel comercial e aluguei em 01/05/2000 com validade de 2 anos, e desde de então nunca renovei,contudo agora quero reaver meu imovel,como devo proceder ja que a nova lei do inquilinato não cabe para meu contrato ja que foi realizado antes de 2010?agradeço..

Maria disse...

Olá, não existe nova Lei do Inquilinato.
Em 2009 foi atualizada a Lei do Inquilinato já existente e em pleno vigor que é a Lei 8.245/91. As atualizações de alguns artigos desta lei feitos em 2009 entraram em vigor em janeiro de 2010 e são válidas para todos os contratos tanto que se uma locação não tem fiança pode-se pedir a liminar de desocupação em 15 dias que foi um dos artigos atualizados.
Portanto as atualizações valem para todos os contratos existentes antes e depois.
Portanto seu contrato de locação já teve o prazo inicial vencido e renovado automaticamente e isto lhe dá o direito de pedir o imóvel a qualquer momento bastando comunicar o inquilino com 30 dias de antecedência por escrito de que não deseja continuar o contrato e pedindo a desocupação.
O prazo de desocupação utilizado é 30 dias mas nada impede que você conceda um prazo maior, vale acordo pois muitas vezes é dificil para o inquilino conseguir novo imóvel em somente 30 dias. O aluguel e taxas são pagos até a entrega das chaves.
Neste mesmo blog você tem um modelo de notificação de desocupação de imóvel, basta copiar a adaptar.
abraços

Anônimo disse...

olá...

comprei um imovel que está locado (contrato verbal)... posso pedir para que saia em 30 dias? ou como devo proceder?

obrigada

luciana

Maria disse...

Oi. Entregue ou envie via correio AR a notificação do link abaixo.
http://saberimobiliario.blogspot.com/2009/11/comunicacao-de-desocupacao-do-imovel.html
Você tem 90 dias para fazer a comunicação por escrito informando que por ser pessoa estranha ao contrato e não haver neste cláusula de vigência,não esta obrigado a cumpri-lo e sendo assim condece ao inquilino 90 dias para desocupação contados a partir da data da comunicação. Se ele não sair você terá que entrar judicialmente pedindo imissão de posse do bem que compraste. Note que não é despejo judicial porque você não é o locador e sim imissão de posse.
Abraços

Pablo disse...

Oi. Gostaria de uma orientacao:
Tenho um imovel que esta alugado com contrato de 30 meses, estamos no 15o mes. A situacao e' que voltei para a cidade e necessito do imovel para residir com minha familia. Segundo a imobiliaria nao posso pedir o imovel de volta por ser um contrato de 30 meses. Gostaria de saber se existe alguma possibilidade considerando que sera para uso proprio. Aproveitando, li o contrato para tentar achar alguma clausula que deixe alguma brecha e descobri que o inquilino e' solteiro mas reside no imovel com uma mulher e um filho entre eles, nomes que nao constavam no contrato. L'a tambem diz que o uso deve ser exclusivo das pessoas citadas no contrato. Isto poderia ser uma boa brecha para rescicao? Obrigado

Maria disse...

Olá Pablo, boa tarde!
O contrato só pode impor o número de moradores no imóvel quando se tratar de contrato de temporada isto é com prazo de no máximo 03 meses(90 dias).
Portanto a cláusula que você cita é abusiva pois em nada modifica o contrato se ele residir sozinho ou veio a residir com mais alguém e nem prejuízos trás ao contrato pois ele continua sendo o responsável e pagando os aluguéis e taxas. Somente se ele deixasse o imóvel para a mulher e fosse embora é que você poderia judicialmente alegar sublocação sem tua autorização e pedir o encerramento.
enquanto ele no imóvel estiver tudo se encontra dentro da lei. O contrato até pode informar quem irá residir no imóvel mas não impor pois você estaria interferindo na vida privada do locatário.
quanto a pedir o imóvel para residir somente quando este terminar o prazo ou se o locatário em acordo escrito concordar em sair. Não ha outra possibilidade. No caso não cabe pagar multa porque somente ao locataário é permitido desocupação antecipada mediante ressarcimento em multa contratual.
Minha sugestão é que você solicite á imobiliária que converse via telefone com o locatário sobre a possibilidade de vocês encerrarem o contrato de comum acordo. Talvez ele aceite mas neste caso provavelmente você teria que indeniza-lo e nisso vale acordo. Se ele não quiser, não há o que fazer a não ser esperar.
abraços

juliana feliciano gonçalves disse...

Olá, tenho uma casa alugada verbalmente pois o contrato nunca foi assinado e registrado, o contrato vencerá dia 10/05/2011.Mas estou precisando da casa para uso próprio, poderia pedir a casa agora, pois estou desempregada e grávida e não posso continuar pagando aluguel.
O inquilino nunca me deu nenhum problema, apenas estou realmente necessitando da casa para morar.
Meu email julicompany@gmail.com

juliana feliciano gonçalves disse...

E quando aluguel esse imóvel era solteira, agora que casei, posso pedir a casa em nome do meu marido.
Alegando que passei a casa para o nome dele???

Anônimo disse...

BOA TARDE, TENHO UM APARTAMENTO COM UM CONTRATO DE 30 MESES, MAS EXISTE UMA CLAUSULA QUE EM 12 MESES A INQUILINA PODERIA SAIR AVISANDO COM 30 DIAS DE ANTECEDÊNCIA ESSE PRAZO DE 30 DIAS JA CONCEDEU...SÓ QUE AGORA EU QUE QUERO QUE ELA SAIA,POIS ESTOU ME SEPARANDO E NÃO TENHO P ONDE IR EU POSSO PEDIR PARA ELA SAIR...
Obrigada!!!

Maria disse...

Oi, não, não pode. A lei 8.245/91 artigo 4° te proíbe de pedir o imóvel antes de terminado do prazo do contrato e a parte deste artigo que permite pagamento de multa por desocupação antecipada somente é válido para o locatário.
A cláusula que você colocou dos 12 meses só teve valor para o inquilino para você não porque qualquer cláusula que vá de encontro a lei é considerada nula(a cláusula não o contrato).
Portanto você terá que esperar o contrato acabar ou então entrar em acordo com o locatário porque a lei permite acordo escrito de desocupação e se ele concordar em desocupar, tudo bem.
abraços

juliana feliciano gonçalves disse...

como não moro na mesma cidade poderia mandar uma carta ou um telegrama informando que não continuarei com o contrato de aluguel, após o termino do mesmo. Pois precisarei da casa para uso próprio

Maria disse...

Oi Juliana,
sim você pode mandar a notificação via correio AR(carta registrada)informando que o imóvel deve ser desocupado na data do término do contrato e onde deve ser entregue as chaves para vistoria final e encerramento do mesmo.

abraços

Anônimo disse...

Olá,Maria Angela.
acompanho no Yahoo seus comentários sempre muito didáticos.
A minha questao:
Alugo um apartamento com contrato de 12 meses que está completando 3 anos. Foi renovado automaticamente duas vezes.
A modalidade de fiança é Seguro Locatício. Agora, a seguradora já entrou em contato diversas vezes com o inquilino. Ele não responde e não renovou o seguro. Tambem o avisei que apos 3 anos, e por estar muito defasado o aluguel, o valor seria atualizado. Ele não responde. Posso pedir o imóvel ? Devo mandar uma notificação extra-judicial pedindo o imovel baseada na nao apresentaçao de fiador? Que prazo tenhho para tomar uma atitude? Levei todo o tempo destes ultimos 30 dias, antes de vencer o contrato ,tentando inutilmente um contato...
Agradeço,
Miguel Angelo

Maria disse...

Oi Miguel, o inquilino tem que renovar a fiança sempre que a seguradora solicitar. Se ele não renovar você tem o direito de encerrar o contrato.
Como ele esta pelo que parece, se escondendo o ideal é que você o notifique pela via judicial para que compareça em 48 horas á seguradora para renovação ou o contrato. você pode usar o cartório de titulos e documentos para enviar a notificação. Se ele não receber o cartório te fornece certidão e você judicialmente pode solicitar o despejo. Estranho a renovação do seguro não ser automático pois se o prazo esta indeterminado por força da lei deveria automaticamente ser renovado mas tudo bem cada seguradora tem suas regras.
quanto ao aluguel você pode atualizar o valor e o locatário tem que concordar, se ele não aceitar você terá que entrar com ação judicial para atualiza-lo.
Não sou advogada mas se ele esta se escondendo acredito que a notificação pela via judicial é o melhor.
abraços

Anônimo disse...

Muito obrigado pelos esclarecimentos e pela rapidez.
Miguel

Anônimo disse...

Olá, tenho uma casa de aluguel que o contrato vence em 10/05/2011, preciso da casa para uso próprio pois quer voltar para minha cidade nas a inquilino alega que depois de vencer ela ainda tem 90 dias para desocupar, isso é verdade?? E quando posso mandar a notificação extrajudicial para ela???

Obrigada...
Abraços...

Maria disse...

Oi, não não é verdade que o inquilino tem 90 dias para desocupar. 90 dias somente é concedido se a desocupação for solicitada pelo comprador do imóvel vendido com a locação em andamento. no teu caso como é para uso próprio 30 dias é o ideal mas seria bom você conversar com ele e evitar brigas porque se ele não sair e você tiver que depender da justiça para o despejo pode levar meses.
Lembro os artigos 46 e 47 da lei do inquilinato 8.245/91 que determina os casos em que você pode pedir a desocupação, veja se é o teu caso.
Se o contrato termina em maior, no inicio de abril você deve comunica-lo de que deseja a desocupação na data do término do contrato e a quem ele deve entregar as chaves para vistoria final e encerramento do mesmo.
abraços

Anônimo disse...

Olá descobri esse blog por acaso, muito bom por sinal, vamos a minha dúvida...

Moro em um sobrado, a parte de baixo foi alugado através de imobiliária, sendo que o contrato foi de 12 meses, vencendo dia 06 de Maio/2011, mandei uma carta pra imobiliaria no dia 06/12/2010, notificando que não pretendo renovar o aluguel, pois estou tendo muita dor de cabeça com o inquilino. Recebi uma cópia da carta enviada ao inquilino pela imobiliária, dizendo da não renovação do contrato de locação.

01 - Quando devo mandar a outra carta novamente a imobiliária reforçando a não renovação do aluguel???

02 - Quanto tempo o inquilino pode ficar no imóvel, após o vencimento do contrato de locação???

Grato pela atenção

Leonam

Maria disse...

Oi Leonam,
você comunicou em dezembro e o contrato termina em 06 Maio de 2011 então reforce a notificação em 06 abril de 2011 na data em que o contrato completa 11 meses e informe que reforçando a notificação de desocupação comunicada em dezembro de 2010 você informa que em 30 dias estará entregando as chaves do imóvel para vistoria e encerramento do contrato.
Se você vai sair no término tem que desocupar em 06 de maio de 2011, se ficar dias amais pagar´aluguel pró-rata.

abraços

Anônimo disse...

Boa Tarde, tenho uma inquilina o aluguel venceu dia 10/02 mas a mesma não pagou ainda pois alegou que esta deixando o imóvel, não cobrei multa apesar do contrato vencer em maio/2011, pois estou precisando do imóvel mas quanto tempo após o vencimento ela tem para deixar a casa ou ela teria que pagar alguma coisa, pois ela deu 01 aluguel adiantado no inicio do contrato.

Anônimo disse...

Em uma locação residencial com prazo determinado de 12 meses, findo o prazo, posso ajuizar ação de despejo ou será necessário aguardar o prazo de 5 anos da lei?

Karen disse...

Boa noite,
Primeiramente, parabéns pelo blog! Minha dúvida é o seguinte: comprei um imóvel pela imobiliária e o mesmo está alugado. Venho recebendo os alugueres desde a mudança de proprietário, mas agora preciso do imóvel pra alojar minha filha. Notifiquei o inquilino para desocupá-lo em 30 dias. Mas esse tempo já expirou e a imobiliária me disse que não pode fazer nada, uma vez que o inquilino diz ainda não ter encontrado outro imóvel para alugar. O que devo fazer?
Desde já, obrigada.

Maria disse...

Oi Karen, se o inquilino não consegue outro imóvel conceda mais prazo para ele sair pois se você entrar com ação judicial ele pode por acordo de desocupação judicial conseguir até 06 meses para sair. entre em contato com ele e procure saber o que esta ocorrendo e de quanto mais de prazo ele precisa. È melhor um acordo do que a justiça mas o certo seria você entrar com o despejo judicial por denuncia cheia(para sua filha residir.
abraços

Anônimo disse...

resido de favor com minha mãe de 80 anos e meu pai de 85 em um apartamento de contrato de 30 meses q foi renovado em agosto de 2010 automaticamente.O contrato locaçao foi feito por um escritorio de advocacia representante legal de um espolio.O apartamento em questão fica em um predio onde existem outros apartamentos vazios deste mesmo espolio.O atual responsavel pelo imovel enviou uma notificaçao extrajudicial solicitando a devolução do apt.sem interesse de renovaçao.O que causou gde desespero dos meus pais,choram muito e estão apavorados pois dizem q não conseguirao mais aprovaçao para locar outro imovel pela idade avançada de ambos.estou desesperada tb pq estamos dispostos ate pagar mais pelo aluguel mas o responsavel pelo apt nao nos respondeu.O q faço?Meus pais estão doentes pela possivel saida do imovel tendo em vista que residiram anteriormente neste mesmo apt por 36 anos (1956 a 1992) e conseguindo reloca-lo em 2008.me ajude.LNP

Maria disse...

Olá. Sinto muito mas não há o que fazer a não ser negociar com o inventariante. Pela lei ele pode pedir a desocupação pois o contrato já esta em prazo indeterminado, sendo assim só resta negociar o prazo de saída caso não tenha acordo para permanecerem no imóvel. Quanto ao fato de teus pais terem idade avançada, não é empecilho para locação, eles conseguem locar sem problemas e se necessário a imobiliária coloca você como locatário solidário caso teus pais venham no futuro a falecer. É triste deixar um imóvel que gostamos, sei como é, também moro de aluguel por mais de 15 anos no mesmo lugar. Tente oferecer um aluguel maior mas neste caso exija um novo prazo escrito.
abraços

Anônimo disse...

Sou Rosana ...Moro numa casa há 15 anos desde 1995 nesse período não foi feita nenhum reparo ou reforma pela proprietária...pago agua,energia e fiz várias reformas pois dou aulas particular na casa ...a dona pediu para eu assinar um contrato de aluguel altíssimo agora... ,esta presionando para eu desocupar a casa e acabei de reformá-la...minha vizinha disse que eu teria direito a usucapião ..o que vcs acham...como devo proceder...obg

Maria disse...

Oi Rosana, sua vizinha esta mau informada. Não existe usucapião em imóvel com contrato de locação mesmo que este seja um contrato "verbal" porque a lei do inquilinato 8.245/91 autoriza tanto o contrato escrito como o verbal. Existindo um contrato exclui-se o usucapião.

Infelizmente a proprietária do imóvel pode fazer novo contrato com novo valor até porque se você reside no imóvel a 15 anos o aluguel deve estar defasado. Como o teu contrato é regido por prazo indeterminado ela pode pedir o encerramento caso você não concorde com o novo valor e te conceder 30 dias para desocupar que é o prazo minimo na lei. Tente negociar com ela um valor que seja justo para ambos.
Quanto as reformas a lei também é clara, você deveria te-la comunicado e pedido autorização para reformar e por escrito, se fez as reformas em um contrato que podia ser encerrado a qualquer momento, ficará no prejuízo porque ela não tem obrigação de te indenizar salvo se foi algo urgente porém você tinha que ter entrado em contato com ela. Lamento mas no teu caso ou você negocia ou ela encerra o contrato. Consulte um advogado se julgar que podes ser indenizada pelas reformas que fez porque não conheço o imóvel e o que foi feito e por isso não posso te dizer com certeza de que não será indenizada mas a principio você tinha que comunica-la.

abraços

Anônimo disse...

(Nelson )Bom Dia ! Meu contrato encerrou e o proprietário que fazer um contrato para renovar ;pergunta de quanto tempo no maximo posso pedir que seja o contrato residencial? Sou de outra cidade e estou fazendo faculdade e gostaria de segurança de moradia ;sempre paguei em dia! De quanto tempo doutora, a senhora acha que é legal?obrigado

Maria disse...

Oi Nelson, se você quer segurança o melhor é renovar por escrito com novo prazo. A lei permite que qualquer prazo seja estabelecido e o usual é 30 meses mas nada te impde que negocies com o proprietário para escolherem um prazo maior que bata com o tempo da tua faculdade. A negociação é livre e na prática quem decide é o proprietário.?Se tua faculdade levar 4 anos peça um contrato de 4 anos.
abraços

Anônimo disse...

Prezado amigo,
Gostaria, na medida do possível, tentar esclarecer uma dúvida com relação a um contrato de aluguel. Sou proprietário de 2 imóveis, sendo que um está alugado com o reespectivo contrato venciedo no ano de 2009. O inquilino recusa-se em aceitar que o imóvel tenha seu aluguel reajustado para fazer face ao valor correto da região onde o imóvel se encontra. Já foram realizadas várias tentativas com a finalidade de trazer o valor do aluguel que corresponda a realidade. Minha dúvida é se posso pedir o imóvel de volta para realugá-lo pelo valor de mercado, já que o mesmo está extremamente defasado. Posso tomar essa providência? Posso executá-la sem intervenção jurídica e sòmente via cartório de Regis Tits e Documentos?
Desde já, grato pela atenção dispensada ao assunto.
Atenciosamente,

Marcos Rodrigues.

Anônimo disse...

Olá, estou com um grande problema em relação a um imóvel locado à 10 anos para uma igreja (iurd). Neste tempo, venho fazendo acordos para o reajuste do valor do aluguel, porém o preço se defasou muito, e agora, ao término do contrato, propus ajustar o valor ao valor de mercado, porém a igreja se recusa a acordar neste valor. Ademais, estão praticando obras não autorizadas, descumprindo contrato de locação. A dúvida é, posso pedir a desocupação do imóvel por estes motivos? Devo proceder com notificação extrajudicial ou iniciar com ação de despejo? qual seria o prazo para ambas, antes que o contrato se prorrogue por tempo indeterminado?

Grata pela atenção.

Mara.

Maria disse...

Oi Mara, notifique via Cartório de títulos e documentos de que deseja encerrar o contrato e cocneda 30 dias para desocupação. No dia do término se não entregarem o imóvel entre com ação judicial de despejo por término contratual.

abraços

Anônimo disse...

Fiz uma locação por temporada de 30 dias a pedido do locatario em nome do mesmo para dar tempo para a empresa em que trabalha fazer o contrato definitivo, acontece que o mesmo parece estar inerte ante tal medida, notifiquei o mesmo via AR quanto ao esgotamento do prazo, e estou aguardando um posicionamento do locatario, o que devo fazer se ele nao sair do imovel até a data do seu termino que está proximo?, ou se solicitar mais tempo para resolver o problema?

Maria disse...

Olá, a locação por temporada tem regras determinadas e se o prazo acabar e o inquilino permanecer no imóvel a legislação entende que o contrato se transforma em 30 meses e você não mais poderá pedir a devolução antes que este prazo de 30 meses acabe. Não é permitido renovação de contrato temporario nem fazer novo contrato.
O inquilino não deve ter culpa, ele deve desconhecer os prazos para se abrir uma empresa. Somente na Junta comercial o contrato social pode ficar mais de mês esperando para ser aprovado.
Se o prazo terminar você deve fazer o contrato definitivo só que em vez de fazer um contrato em nome de pessoa juridica você fará em nome de pessoa física com o sócio respondendo como locatário. È isso que se faz sempre que a empresa ainda não esta constituida oficialmente. Serpa um contrato de locação não residencial onde o locatário é pessoa fisica e depois quando a empresa estiver documentada se modifica para locatário pessoa juridica.
Se ele não for ficar no imóvel vencido o contrato temporário entre imediatamente com despejo judicial, neste caso é rápido pois trata-se de temporada. Não se usa locação por temporada neste tipo de contrato não residencial. Foi desconhecimento seu e dele, tudo bem.

Anônimo disse...

Então não posso fazer um acordo de aditamento por mais 60 dias alterando o prazo de 30 para 90 dias(?), tipo um adendo ,mesmo que nao ultrapasse os 90 dias(?)O prazo dele termina agora na proxima quarta feira, o que devo fazer para nao virar contrato por prazo indeterminado(?)
No contrato consta uma multa diaria de 50 reais por dia caso permaneca no imovel apos vencido, posso cobrar, a multa?
obrigado,Wagner

Maria disse...

Oi Wagner. Não, não pode, terminado o prazo ou você pede a devolução ou ele vai se transformar em prazo indeterminado e aí quem vai dar as cartas é o locatário. Na pratica ninguém cumpre isso mas se o locatário for bem informado e quiser complicar, você sai perdendo. Essa multa você pode cobrar mas passado 30 dias do término o contrato se transforma em indeterminado e multa não poderá mais ser cobrada. Esse teu caso esta todo errado, locação comercial não pode ser feito contrato temporário, é dificil te orientar. Faça o contrato definitivo.

G I O V A N N I 'S disse...

Ola Maria, tudo entendido, mas o contrato foi feito entre duas pessoas fisicas, e ele o locatario é empregado da empresa que iria ser a fiadora dele. Porem para dar tempo dele (locatario pessoa fisica)providenciar os documentos fiz um contrato de 30 dias, e ele nao arrumou nada ainda,talvez eu nao tenha explicado direito, desculpe.
Mas vou fazer o que voce disse, ou o locatario obedece as garantias locaticias e assina o contrato de 30 meses ou peço o imovel dentro do prazo max 30 dias.
Se ele nao sair no prazo (por exemplo de 5 dias apos o termino da locaçao temporaria), entro com pedido de denuncia vazia no juizado, estou certo?
Alem disso, ficou acordado que ele deveria depositar um valor de caucao e o mesmo nao o fêz até hj. Realmente a coisa ta esquisita e o cara parece enrolado, ligo pra ele e nao atende o telefone.
Obrigado

Grato
Wagner

Maria disse...

Oi Wagner, te respondi via email porque esta tua informação muda um monte de coisas. abraços

Anônimo disse...

Aluguei um imóvel em 1997 com contrato anual onde meu pai era fiador e dai foi renovando automaticamente todo dia 28/julho; a proprietária reajustava sempre o aluguel e o IPTU não estava no antigo contrato para eu pagar;Detalhe : a dona do imovel disse que perdeu o contrato e não devolveu na época minha cópia; sempre paguei em dia o aluguel e tenho uma boa relação com a proprietária;a proprietaria disse que iria passar a casa e outros imoveis dela para uma imobiliária tomar de contas do aluguel e que precisava fazer a vistoria da casa; Perguntas:
-Agora sou obrigada a pagar o IPTU?
-Ela pode transferir a casa para a imobiliaria e eu ser obrigada a procurar um outro fiador dentro das exigencias deles ou pagar 6 vezes o valor do aluguel como caução?
-A casa estar com problemas serio de cupim no teto e guardas roupas imbutidos ,a detetização é obrigação minha ou da proprietária?
- Estalação elétrica e sanitária tb estão precisando de manutenção e de minha responsabilidade ou dela?
-Nunca foi feito nenhum reparo ,vistoria e reforma pela proprietária no imovel;eu pinto de dois em dois anos e faço as manutenções,quais meus direitos e cuidados que devo ter com essa postura da proprietaria ? é correto? Sou de outro estado e minha esposa tb e no momento minha esposa esta grávida e não conhecemos fiador com peso para preencher tais exigencias;obrigado,abç ,Paulo.

Maria disse...

Oi Paulo, vamos por partes.
Sendo teu contrato de 1997 ele já é regido por prazo indeterminado e portanto a proprietária pode encerrar o contrato a qualquer momento concedendo 30 dias para vocês desocuparem e entregarem as chaves(artigo 46 da lei 8.245/91). Informo isto porque significa que a proprietária pode te propor novo contrato, novo prazo, novo valor de aluguel seja ele qual for, nova fiança e você fica "obrigado" a aceitar ou ela encerrará o contrato e colocará em locação para outra pessoa que aceite o que ela quer. Sendo assim você fica "sem saída". Vale então avaliar se vale a pena ficar neste imóvel ou buscar outro. A lei já foi cumprida e o proprietário é livre para pedir a entrega do imóvel.
Quanto a imobiliária, esta trabalha para a proprietária e somente faz o que ela autoriza. Tudo o que esta te sendo proposto foi autorizado pela locadora pois a imobiliária age por procuração da mesma. A proprietária pode a qualquer momento contratar uma imobiliária ou qualquer outro profissional para administrara o contrato. Você é cliente da proprietária e não da imobiliária, esta presta serviços para a dona do imóvel, representando-a em relação ao contrato, perfeitamente legal.

Quanto ao contrato, ainda é vigente mas você judicialmente poderia te-la obrigado a entregar a tua cópia pois com certeza ela não o perdeu, devia ter algo errado com ele. Se você for ficar no imóvel o ideal é fazer nova vistoria e novo contrato. Neste caso se colocarem que você fica responsável pelo IPTU terá que paga-lo junto com o aluguel, a lei permite(artigo 22).
Talvez ela não te cobrasse porque não tinha colocado no contrato e a cobrança para ser feita tem que estar no contrato escrito.

Quanto a fiança, se te cobrarem caução em dinheiro a lei somente permite no máximo 03 alugueis de caução que no final do contrato será devolvido a você com juros de poupança. Você cita 6 vezes o valor e isso é ilegal. é a proprietária quem define que fiança aceita e você tem que aceitar ou ela te pede o imóvel.

Cupim é como rato e barata, considerados praga urbana e portanto você é que deve fazer a manutenção. Ao proprietário somente cabe que você o avise porque isso tira valor do imóvel dele para venda então se ele deseja trocar moveis e esquadrias é um direito que ele tem mas não é obrigado a faze-lo.
Quanto a rede elétrica e hidráulica se é manutenção e conserto externo é você quem faz se tiver que quebrar parede é o proprietário quem faz. È dificil opinar sem conhecer o problema pois as vezes o inquilino diz que tem risco de fogo é não é nada disso, então não tenho como opinar com certeza.
normalmente o proprietário não faz qualquer reparo no imóvel. Eu mesma moro de aluguel a 19 anos no mesmo imóvel e sou eu que faço a manutenção, somente quando é algo que implique em gasto muito grande ou que tenha que quebrar paredes é que o dono é responsável.

Você tem a opção de fazer o seguro fiança locaticia, se tiver condições. Custa em torno de um aluguel e meio e pode ser parcelado e varias vezes cobrados junto com aluguel. O beneficiário é o proprietário. Outra opção a caução mas só 03 aluguéis, isso você vai ter que negociar.

Minha opinião é que se você quer ficar no imóvel faça novo contrato com nova vistoria e negocie algumas reformas no imóvel para aceitar mas tudo tem que estar por escrito e assinado por todos para ter valor.

abraços

Anônimo disse...

Obrigado pelo retorno!Maria eu e minha esposa somos fãs de seu blog,muito informativo!Quanto ao imovel desejamos ,se possível, ficar ate pq nosso momento é meio fragil para uma mudança ,minha esposa com gravidez de risco ,eu com meu pai em casa com tratamento de CA de prostata e sinto que a a proprietária st se aproveitando da minha situação , mas de qualquer forma o que st achando um absurdo é depois de tantos anos ela st burocratizando,detalhe Maria eu sempre paguei em dias e nunca discordei de qualquer reajuste;meu contrato antigo ela disse que perdeu,resumindo,kkkk st nas mãos dela e nenhuma lei a meu favor e o certo é fazer CERTO,pensei em procurar um advogado para me ajudar e garantir pelo menos 12 meses de para eu morar pagando o aluguel coerente p ela, enquanto procuro outro imovel quando minha esposa ganhar nenen o que vc acha?.Abç. Paulo

Maria disse...

Oi Paulo. O prazo de desocupação é 30 dias e pode ser acordado um prazo maior por escrito mas se a proprietária já esta pedindo aumento ela não vai aceitar. Ocorre que o reajuste anual que a lei permite nunca acompanha a valorização dos aluguéis e em contratos antigos o preço fica muito defasado e por isso ela quer a atualização do valor. Infelizmente ela decide. No meu caso, a minha locadora prefere cobrar menos e ter o meu aluguel garantido todos os meses do que crescer o olho e correr o risco de locar para alguém que não vai pagar em dia. Tente negociar, quem sabe se acha um valor que você possa pagar e fique bom para ela, mostre o imóvel e como ele esta e tente reduzir o valor. Se não der certo ela vai te pedir o imóvel por escrito com Notificação de despejo por denuncia vazia. ela tem que enviar via correio ou Cartório de Títulos e documentos e aí neste caso você vai agir de acordo com a lei. Ela é obrigada a enviar esta notificação te dando 30 dias, se você ao término do prazo não sair ela vai pedir o imóvel pela via judicial. O juiz vai te citar perguntando se você concorda em desocupar e aí você explica que sim mas que devido a gravidez da tua esposa precisa de prazo e sendo assim o juiz poderá conceder 06 meses para você sair e até mais se for provado alguma situação grave que impeça mudança breve. A lei permite isso em teu favor.
Decida o que quer fazer mas primeiro de tudo tente esgotar todas as formas possíveis de acordo, mostre que você tem conhecimento da lei do inquilinato e que fará uso da desocupação judicial onde pode ganhar 6 meses para desocupação. Se mesmo assim não der resultado, infelizmente, não há o que fazer a não ser ganhar tempo pela justiça o que acaba saindo muito caro.
Depois volta aqui e me conta o que foi decidido. abraços

Anônimo disse...

Mudei para Fortaleza à trabalho (estou em pousada por enquanto) e a maioria das imobiliarias solicitam um fiador(não conheco ninguem aqui) ou caução equivalente a seis vezes o valor do apto com o condominio, se a lei permite 3 vezes por que a maioria das imobiliaria cobram tanto? È absurdo isso.Estou quase desistindo da qui é impossivel p mim desembolsar R$ 12000,00 para caução , é um absurdo me sinto igual o colega acima (Paulo) acuado,sem saída!Muito bom seu blog,me socorra com informações ou sugestões ,desde já agradecido. Abraço Alexandre

Daniela disse...

Bom dia, primeiramente adorei o blog, vamos ao meu caso, aluguei um imovel que é usado como moradia e comércio especificado no contrato corretamnente que é para esse fim "moradia e comércio" no que foi alugado no dia 18/03/2011, foi feito um contrato de 12 meses, paguei um aluguel adiantado para locação, nunca atrasei aluguel, não tenho possibilidade nenhuma de sair neste prazo pois a notificação foi deixada embaixo de minha porta neste dia 22/02 ela não deveria ser entregue em mãos, já que estavamos no local, como devo proceder pois preciso de um prazo maior de 60 a 90 dias, e no dia 18/03 que é data estipulada para a saida é o dia do meu casamento o qual passei um ano planejando e hj encontro em total desespero sem saber o que fazer, eu quero saber se eu tenho algum direito pois não tenho aluguel atrasado e não posso deixar o imovel em 30 dias, pois preciso encontrar outro primeiro e que seja apropriado para atendimnento aos meus clientes, nesse caso eu devo buscar um advogado para que seja feito algum acordo quanto ao prazo? fico no aguardo de su ajuda!!

Maria disse...

Oi Daniela. O problema é que teu contrato é residencial e comercial. O comercial pode ser pedido a retomada do imóvel mas o residencial somente se você concordar porque contrato residencial com prazo menor que 30 meses te concede o direito de renovação automática ao término do prazo definido e somente em casos especiais o proprietário pode pedir o imóvel. Se você não consegue sair na data procure o proprietário e informe que você precisa um prazo maior e se não houver acordo você poderá descumprir o prazo e força-lo a te pedir o imóvel pela via judicial caso em que você pode concordar em desocupar e explicar que precisa de um prazo maior.
Quanto a notificação não tem valor colocada embaixo da porta. Ela tem que ser entregue com aviso de recebimento ou pessoalmente em duas vias e você assinando o recebimento.
Sugiro que você consulte um advogado. abraços

Edjane disse...

Bom dia
Por favor, preciso de ajuda:
Moro há 2 anos em um imovel, cujo o contrato foi verbal. Não tenho nenhum aluguel atrasado e nenhuma conta como agua e luz. Paguei meu aluguel dia 09/03 e no dia 14/03 o dono pediu a casa, o mesmo é uma pessoa muito ignorante onde por motivo alega que~o meu dinheiro não serve mais e que andava batendo as portas da casa com força pois ele mora na casa de cima. Enfim o mesmo me deu 15 dias para desocupar o imovel, e ainda falou que eu vou ter que sair por bem ou por mal. Lendo alguns blogs e analisando a lei para contrato verbal, isso não exite. O pior de tudo não estou trabalhando registrada no momento e não vou ter como alugar uma casa tão cedo. Mesmo assim nunca deixei de cumprir com as minhas obrigaçoes, e o pior ele falou que não recebe mais o anuguel a partir do mes seguente. O que devo fazer??? Se ele não vai mais receber o aluguel?? se não me deu nenhuma carta escrita, simplesmente falou que tenho 15 dias para sair por bem ou por mal, me ajudem estou muito preocupada.

obrigada

Edjane Vieira (edjanef@gmail.com)

Edjane disse...

Bom dia
Por favor, preciso de ajuda:
Moro há 2 anos em um imovel, cujo o contrato foi verbal. Não tenho nenhum aluguel atrasado e nenhuma conta como agua e luz. Paguei meu aluguel dia 09/03 e no dia 14/03 o dono pediu a casa, o mesmo é uma pessoa muito ignorante onde por motivo alega que~o meu dinheiro não serve mais e que andava batendo as portas da casa com força pois ele mora na casa de cima. Enfim o mesmo me deu 15 dias para desocupar o imovel, e ainda falou que eu vou ter que sair por bem ou por mal. Lendo alguns blogs e analisando a lei para contrato verbal, isso não exite. O pior de tudo não estou trabalhando registrada no momento e não vou ter como alugar uma casa tão cedo. Mesmo assim nunca deixei de cumprir com as minhas obrigaçoes, e o pior ele falou que não recebe mais o anuguel a partir do mes seguente. O que devo fazer??? Se ele não vai mais receber o aluguel?? se não me deu nenhuma carta escrita, simplesmente falou que tenho 15 dias para sair por bem ou por mal, me ajudem estou muito preocupada.

obrigada

Edjane Vieira (edjanef@gmail.com)

Anônimo disse...

Olá! Estava pesquisando sobre direito imobiliário e adorei seu blog! Estou com uma dúvida, será que pode me ajudar? Tenho um imóvel onde na parte de cima é uma casa e, na debaixo, um cômodo comercial. Fiz a locação primeiro do imóvel residencial, com contrato registrado, de 10.02.11 a 10.02.12 (ou seja, agora prorrogou-se por tempo indeterminado). Em janeiro deste ano, também aluguei o cômodo comercial, mandei o contrato para a inquilina, que não assinou (isto é, não tenho um contrato assinado da parte debaixo). O contrato do cômodo seria de 10.01.12 a 10.01.13. Porém, de fevereiro para cá, a inquilina vem atrasando todos os meses o aluguel e pagando a menor. Gostaria de saber se posso entrar com ação de despejo por falta de pagamento e se o contrato do cômodo, mesmo não assinado, é válido (posso comprovar o aluguel com os comprovantes de depósito feito pela inquilina ou com testemunhas). Espero que possa me ajudar. Mto obrigada, Maria Flor.

Maria disse...

Oi Maria Flor. Voce devia te-la notificado por escrito para que devolvesse o contrato assinado ou desocupasse o imóvel. Veja bem, você locou em janeiro de 2012 e já se passou um bom tempo sem que você a tenha notificado. Sendo assim, contrato não assinado não é válido e portanto sua locação não -residencial é uma locação VERBAL. A lei do inquilinato 8.245/91 permite contratos verbais que se provam com os recibos de aluguel e notificações e portanto você pode sim entrar com despejo direto por falta de pagamento. È obrigatorio que um advogado te represente.
A justiça comum é a hábil para o despejo judicial.
abraços e boa sorte

Anônimo disse...

Estou precisando de uma ajudinha, é a seguinte situação:
Meu contrato de aluguel de 30 meses venceu já tem 6 (seis) meses, mas continei pagando o aluguel em dia, como sempre foi feito (inclusive eles já fizeram o reajuste anual pelo IGPM). Porém comprei um imóvel e preciso de 2 (dois) meses para me mudar, pedi para a imobiliária mais esses 2 (dois) meses de prazo para sair do imóvel e também expliquei a situação, mas eles se negaram em me dar esse prazo, e disseram que deveria sair do imóvel imediatamente.
Ainda não fui notificada por escrito, só verbalmente.

Eu gostaria de saber, é certo o que a imobiliária está fazendo e argumentando? Eles podem me retirar assim do imóvel? Qual é procedimento correto da imobiliária para me retirar, e qual seria o prazo mínimo?

Acredito que o melhor nessa situação é utilizar o bom senso e um acordo amigável, porém eles não estão dispostos.

Obrigada,

Marcela

Maria disse...

Oi Marcela. A imobiliária esta totalmente errada. Vamos aos fatos que são extensos.

Primeiro de tudo, teu contrato de 30 meses ao vencer o prazo não terminou. Como nenhuma das partes o encerrou ele se renovou automaticamente 30 dias após o término do prazo. Sendo assim ele esta renovado e valendo em todas as cláusulas até que você e o locador o encerrem por "escrito". A única coisa que mudou no contrato foi o prazo que deixou de ser de 30 meses e na renovação automatica passou a ser prazo indeterminado. A vantagem do prazo indeterminado é que você pode desocupar a qualquer momento sem multa e o locador também porém ambos são obrigados a comunicar a outra parte do encerramento enviando a notificação acima e no caso do locador ele tem que te dar 30 dias para sair. O prazo começa a contar na data em que você é notificado do despejo.

Portanto a imobiliária esta errada quando diz que você tem que sair imediatamente, não tem não.

Notificação verbal não tem valor no teu caso porque o contrato é escrito e portanto a lei exige que se use a notificação acima para te comunicar de que o locador não quer mais continuar o contrato e ele é obrigado a te conceder os 30 dias.

Você já informa que a imobiliária não quer te dar prazo maior que 30 dias então o que você pode fazer é descumprir o prazo de entrega das chaves. Se ao chegar os 30 dias você não entregar as chaves, o locador vai entrar com notificação judicial de despejo, o juiz vai aceitar e te citar de que existe uma ação de despejo. Isso leva uns 30 a 50 dias para acontecer. quando você receber a citação ela informará uma data para você comparecer diante do juiz e ele vai te perguntar porque você descumpriu o prazo e se aceita desocupar. Você concorda e assim faz-se o acordo de desocupação perante o juiz que poderá te conceder até 6 meses para desocupar. Durante este prazo o aluguel não pode subir. Como você vai concordar as custas serão todas do locador que entrou com a ação. Como você precisa de 60 dias estará ganhando tempo.

De qualquer forma do imóvel você somente sai com oredem de despejo que é um processo que pode levar 6 meses então fique tranquila que não tem outra forma de te tirar dai antes ou é o despejo demorado ou acordo escrito.

Se a imoibliária se recusar a receber o aluguel para forçar uma inadimplência você pagará o aluguel em juizo para provar que não quiseram receber e ficar tranquila. As vezes fazem isso para amedrontar o inquilino que desconhecendo a lei, paga e sai.

Tente o máximo o acordo e mostre que você conhece a lei do inquilinato 8.245/91 artigo 46 que te protege.

O prazo obrigatório é 30 dias, vale acordo entre as partes ou então esperar a ordem judicial. NA locação por prazo indeterminado do artigo 46 o locador não pode entrar direito com o despejo. Se o contrato continuou após o término do prazo é obrigatorio a notificação escrita enviada a você via correio, cartório ou direto. Depois se você n~´ao desocupar no prazo de 30 dias aí sim vem a notificação judicial onde o acordo pode ser feito.

Como desconheço teu contrato que pode até ter cláusulas nulas por ir contra a lei, convém que você consulte um advogado. ele é o profissional que pode inclusive negociar por você. Com advogado no meio as imobiliárias mudam completamente o tratamento.

Não culpe a imobiliária, ela age conforme ordens do proprietário. Para a imobiliária quanto mais tempo locado mais comissão recebe.

abraços

Anônimo disse...

Maria muito obrigada, sua resposta foi muito completa. Eu já imaginava que a imobiliária não poderia agir dessa forma, mas agora fico bem mais tranquila.

Obrigada pela atenção.

Marcela

Anônimo disse...

Boa tarde Maria! Aluguei um imóvel comercial com contrato de prazo determinado por 12 meses venceu em maio de 2012.No mês de abril de 2012 notifiquei a locatária que não tenho a intenção de renovar o contrato, dei 30 dias para procurar outro imóvel. A inquilina aceitou assinou a denuncia sem problemas até informei q ajudaria a buscar outra sala. venceu sua saída em 2 de junho e até agora não saiu do imovel. Preciso reformar a sala está toda deteriorada meu filho quer reformar e abrir uma farmácia no local, outro ramo de negocio que o atual. Essa inquilina está´há 6 anos nessa sala, sempre faço contrato em 12 meses e fui renovando com valores muito abaixo do mercado, ela não tem fiador.
O que eu faço? Meu e-mail é : lusineamachado@yahoo.com.br ou recolelo@yahoo.com.br

Anônimo disse...

Olá, boa noite!

Em primeiro lugar, me desculpe por postar uma dúvida aqui no espaço de comentários, porém pela extensão não consegui postar no link no topo da página. Recentemente você me respondeu uma dúvida que me ajudou bastante, porém surgiram outras questões...

Meu contrato de aluguel de 30 meses venceu em dezembro e como nenhuma das partes se manifestou, foi renovado automaticamente.

A mais ou menos um mês, a imobiliária me enviou um novo contrato "para ser assinado em três vias, com firma reconhecida", com um valor reajustado em 40%, sem nenhum tipo de negociação, que prontamente me recusei a assinar, informando meus motivos. Mesmo assim, eles andam forçando a barra para assinatura.

O fato é que até já comprei um outro imóvel, e em menos de dois meses irei liberar o apartamento. Essa intenção já foi informada à imobiliária, mas mesmo assim pretendo enviar a notificação escrita 30 dias antes da desocupação.

O problema é que a imobiliária resolveu esse mês emitir o boleto com o valor reajustado, desrespeitando, a meu ver, o contrato vigente. Não pretendo deixar de pagar, porém gostaria de saber como devo fazê-lo.

A minha segunda dúvida é com relação ao pagamento do IPTU. Conforme nosso contrato, o pagamento é de minha responsabilidade. No início do ano, foi me dada a opção de parcelar o pagamento, ou pagar em cota única com desconto. Preferi a segunda opção. Como estarei deixando o imóvel no próximo mês, antes do fim do ano, tenho direito de receber a diferença proporcional aos meses que não ocuparei o imóvel? Como devo solicitar a imobiliária?

A terceira dúvida é referente a taxa de condomínio. Esse mês, aconteceu de o elevador de serviço ter parado de funcionar, devido a queima de um equipamento de acionamento do motor. A manutenção é extremamente cara, fato já informado pelo síndico, e de conhecimento dos condôminos por ser exatamente igual a ocorrida no elevador social alguns meses antes. Na ocasião, a manutenção foi paga através de taxa extra embutida no valor do condomínio. A pergunta é se essa taxa extra é de responsabilidade minha ou do proprietário.

Agradeço novamente a atenção dada.

Marcela.

Maria disse...

Oi Marcela. Efetue o pagamento na imobiliária informando que não concorda com o novo valor e que portanto pagará o valor que sempre pagou. Eles tem que aceitar, se houver recusa informe que irá depositar em juízo o valor que sempre pagou e discutir a questão. Se mesmo assim eles não quiserem aceitar o pagamento procure um advogado e efetue o depósito em juizo do valor que pagava nos meses anteriores. O advogado irá informar que a locadora esta descumprindo a lei. Eles fazem isso para forçar uma falta de pagamento então não deixe de pagar.
Normalmente o locador não negocia ou você aceita ou ele pede o imóvel e loca para outro. Devolva o contrato com uma notificação em duas vias de que não aceita o valor proposto. A segunda via a imobiliária assina e carimba e devolve para você.

Deixe o contrato como esta porque desta forma você não paga multa, se assinar novo contrato haverá multa por desocupar antes do prazo. Deixe a locação correr e 30 dias antes de desocupar comunique por escrito a imoibliária. Se nesse meio tempo o locador te pedir a desocupação dará tempo suficiente para você sair. O teu caso é desocupação por denuncia vazia e neste caso se você descumpre o prazo dado pelo locador ele entra com despejo judicial e o juiz pode te conceder até 6 meses para sair e o locador é quem paga as custas desta ação que se você concordar em desocupar ganha 6 meses e fica isenta das custas.

Se você fez uso do beneficio do desconto no pagamento a vista tem que pegar o valor que pagou, dividir por 10 que é o número de parcelas que o carnê permite dividir e se houver valor a receber podes pedir devolução. Normalmente o locador não aceita.

Quanto ao elevador não é custo seu. Apenas pequenos reparos são pagos pelo inquilino e no caso é troca de equipamento e é considerado chamada extra do proprietário principalmente quando envolve alto valor. O sindico deve informar a imoibiliária.

Qualquer problema referente a pagamentos na locação, se não há acordo e você sabe que esta certa o pagamento deve ser feito em juizo. Se o locador retira todo o valor é considerado que concordou com você e fica quitado o preço, se ele não retirar o processo será instaurado e o juiz decide quem tem razão. Nunca deixe de pagar e busque um advogado para te orientar nos detalhes.(IMO)

Anônimo disse...

Maria,

Mais uma vez muito obrigada pela ajuda e orientação que tem me dado!

Marcela.

Anônimo disse...

Boa noite!
Preciso muito de uma orientação.
Eu e meu marido alugamos um apto direto com o proprietario. Foi feito um contrato, não teve fiador. Não sei se a proprietaria reconheceu firma do contrato ou não.
Engravidei e meu marido desapareceu, me abandonou com todas as contas para pagar. Estou com 3 meses de aluguel atrasado e 6 condomínios. Já comuniquei a proprietária que estou saindo até a próxima semana, pois vou para a casa de um familiar, pois não tenho como pagar aluguel no momento. Também disse a ela, que vou pagar tudo, porém parcelado, pois estou desempregada e grávida. A proprietária veio até a porta do prédio sem avisar, e pediu que eu abrisse a porta para ela tirar fotos do imóvel com meus móveis dentro, eu não deixei, então ela começou a gritar na porta do prédio que eu não pago aluguel, que o apto é dela, mas quando viu que não ia abrir foi embora. Hoje a proprietaria ligou dizendo que amanha vem uma pessoa ver o imóvel e que tenho que abrir a porta. Faltam 5 dias para eu sair, só estou a espera do caminhão. Sou obrigada a abrir a porta para outras pessoas verem o imóvel?
Ps: Não vejo problema algum em mostrar o imóvel para outra pessoa, mas estou achando que é uma desculpa da proprietária para entrar aqui e tirar fotos das minhas coisas. O que eu faço???
Desde já, muito obrigada!

Anônimo disse...

Olá!
Sou eu novamente! Que estou grávida e postei o comentário acima.
Esqueci de comentar
A proprietária diz que está se formando em direito e que entende de leis, e que pode sim entrar no apto.
Estou me sentindo humilhada e ameaçada, passo o dia com medo do interfone tocar e ser ela pedindo que eu abra a porta e faça um escândalo no prédio.
Minha gravidez é de risco, não posso me estressar muito e estou em uma situação muito delicada, não quero perder meu filho.
É a primeira vez que passo por esse tipo de situação, pois sempre morei de aluguel, e sempre paguei todas as contas em dia, mas dessa vez não consegui. Por isso também que estou saindo, pois se eu continuar aqui, minha dívida vai aumentar e não vou ter mesmo como pagar. Indo morar com um familiar de favor, consigo juntar dinheiro e pagar tudo o que devo certinho, essa é a minha intenção, pagar tudo a proprietária o quanto antes.
Muito obrigada novamente!

Maria disse...

Oi futura mamãe. Sua situação é complicada mas tem solução até porque você não esta se negando a paga-la e o que a proprietária esta fazendo é errado e ilegal. Esse papo de que ela conhece lei é mentira, se conhecesse saberia o que vou te explicar abaixo.

Preste bem atenção: não deixe ninguém entrar no imóvel enquanto você estiver nele, não abra a porta e se insistirem telefone para a policia e solicite uma viatura no local, é seu direito. Explico

Se seu esposo era o locatário e deixou o imóvel atuomaticamente a lei autoriza que a locação continue com você e portanto você é responsável eplos débitos que fez não impostando o motivo pois a proprietária tem o direito de receber o que lhe é de direito.

O contrato de locação trasnfere para você a POSSE DO IMÓVEL. Enquanto você estiver no imóvel ninguém, nem a proprietária pode entrar nele sem sua autorização, não permita pois pode ser prejudicial a você. A única forma de a proprietária retomar a posse é quando você desocupar e entregar a ela as chaves ou pela via judicial com ação de despejo. Se ela entrar a força ou te pressionar, chame a policia por tentativa de invasão. Você tem a posse direta por contrato e ela não pode fazer isso.

Quanto a visitas para outra pessoa locar o imóvel, só depois que você sair, não receba. Ela deve estar mandando pessoas para analisar teus móveis e verificar se tem algo que ela possa pedir penhora se você não quitar os alugueis. Ninguém pode anunciar para locação um imóvel que o locatário ainda não encerrou o contrato.

Quando sair entregue as chaves a ela e peça recibo da entrega. Faça acordo para paga-la em parcelas. Se ela complicar, entregue as chaves no Fórum da cidade e espere ela te acionar judicialmente, depois o advogado te orienta..

Se ela voltar a fazer escanda-lo chame a policia pois o flagrante é importante caso ela te ameace de algo.

A lei que te protege é a Lei do inquilinato 8.245/91. Esta é a lei que a impede de entrar no imóvel sem teu consentimento e que a pune caso te ameace.

O ideal é que você busque na defensoria publica um advogado gratuito que te oriente.

abraços e boa sorte

Adriano disse...

Olá sou proprietario e tem um imovel locado a 6 anos,e todo ano foi feito um contrato de 12 meses. Dia 01/12 vence o contrato atual e quero que o locatario saia, pois tem me dado problemas com barulho e falta de respeito com outros moradores. posso enviar notificação 30 dias antes do vencimento, para saida até o dia do vencimento ? oque pode fazer sobre o barulho e desrespeito ?

Adrino
obrigado

Adriano disse...

adriano continua,
contrato esta sem fiador, então locatario tem 2 problemas,está sem fiador e barulhos continuam após notificalo verbalmente

Maria disse...

Oi Adriano. Vamos por partes.
em relação ao contrato de locação você escolheu quando locou a primeira vez para o inquilino um prazo de 12 meses. Esse prazo aplica-se através do artigo 47 da lei do inquilinato 8.245/91. Você não poderia renovar por escrito com novo prazo todo o ano porque contratos com prazo menor que 30 meses tem renovação automática por prazo indeterminado pois o inquilino tem direito a esta renovação e o proprietário somente pode retomar o imóvel em situações especiais que são as que o artigo 47 determina. No teu caso, por desconhecimento do inquilino sobre a lei, houve novos contratos a cada 12 meses então em caso de justiça o juiz iria considerar válido porque o inquilino não se manifestou antes, tudo bem.
Quanto a desocupação agora, se o inquilino for se informar não vai concordar em sair obrigando você a entrar judicialmente contra ele o que é uma ação judicial demorada. Portanto tente ao máximo um acordo. Você não pode retomar o imóvel salvo nos casos do artigo 47.
Já que o inquilino esta praticando conduta anti social você pode pedir a desocupação por este motivo informando que já o notificou várias vezes e o problema continua. Se ele não te atendeu acredito que também não vá atender agora então o melhor seria você consultar um advogado para entrar direto com despejo judicial por infração legal já que ele descumpre as normas do condominio. quando tem barulho e desrespeito é chamado de conduta anti social e o locador pode judicialmente pedir o encerramento do contrato.
Quanto ao fiador, a lei não obriga que o contrato tenha fiança, pode ser sem qualquer fiança, não tem problema. Se você renovou o contrato e não pediu um tipo de fiança não pode agora alegar que o contrato tem que ser encerrado por estar sem fiança locaticia.
Tente um acordo de desocupação com ele ou então a justiça.
abraços

Adriano disse...

Oi Maria, sou o Adriano do comentario anterior, com o vencimento desse contrato de 12 meses que esta sem fiador, eu poso pedir a formalização de um novo contrato que tenha fiador, e se não apresentar fiador ? oque fazer ?

Maria disse...

Oi Adriano. Como expliquei antes, o contrato se renova automaticamente por prazo indeterminado e portanto qualquer mudança no contrato somente se o inquilino concordar. Você pode propor a ele fazer novo contrato com fiador, se ele aceitar tudo bem mas ele já tiver conhecimento da lei e não aceitar judicialmente você não consegue isso por força do artigo que citei anteriormente. Se ele é inquilino problema o melhor é acordo com ele para desocupar o imóvel, vai te evitar aborrecimento. abraços

Nay disse...

Boa noite. Estou com um imóvel não residencial locado, cujo inquilino fica enrolando para assinar o contrato de renovação e está com 3 meses de aluguel atrasado. Como proceder?

Maria disse...

Oi Nay. Seria bom você pensar se vale a pena renovar porque 3 meses de inadimplência já é considerado contrato de risco. Se você realmente quer renovar por escrito então notifique-o via correio para que compareça em dia, hora e local para assinar a renovação sob pena de ação judicial de despejo. Se não resolver ele não quer renovar e neste caso você terá que pedir o despejo com cobrança de divida. Atente que despejo judicial é demorado.
abraços

Anônimo disse...

boa tarde, tenho um imovel locado para fins comerciais, há trinta anos, sem contrato, contudo não tenho mais interesse na locação, pois estou precisando para uso proprio. Seria necessario notifica-lo p desocupar em 30 dias e somente depois ingressar com a ação de despejo? ou ja ingressar direto com a ação de despejo?
obrigada pela atenção.

Maria disse...

Olá. Teu contrato data de 1983 e portanto anterior a lei do inquilinato 8.245/91.
Como se trata de locação não residencial você não precisa conceder os 12 meses que a residencial exige nos artigos 72 e seguintes da lei.
Notifique o locatário por escrito pois é obrigatório e conceda 30 dias. Não precisa justificar pois você esta aplicando a denuncia vazia. Se ele precisar mais prazo é melhor negociar do que esperar por ação judicial que é mais demorada.
abraços

Michelle Pigatti disse...

Oi, tenho uma dúvida. Enviei uma notificação extrajudicial para meu inquilino com prazo de 90 dias para desocupação. Gostaria de saber se ele deve continuar a me pagar o aluguel até que o mesmo seja desocupado?

Obrigada.

Maria disse...

Oi Michelle. sim o aluguel é pago até o dia da entrega das chaves, normalmente como de costume. No dia da entrega das chaves o aluguel para de contar e você deve em 2 dias úteis fazer a vistoria convidando o locatário a acompanha-la para já irem resolvendo as situações que surgirem.

No mês da entrega das chaves se esta ocorrer antes de fechar o mês ou após o aluguel deve ser cobrado pró rata. digamos que o prazo de entrega seja 31 de março. Se ele entregar as chaves em 10 de abril, atrasando a devolução do imóvel, o mês de março é pago integral é os 10 dias de abril são pagos pró-rata. divide-se o alor do aluguel por 30 dias de abril e multiplica por 10 dias. Se o prazo for 31 de março e ele entregar as chaves em 20 de março paga do dia primeiro ao dia 20.

abraços

Gisele Silva disse...
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Maria Angela disse...

Respondi em teu email Gisele

abraços

Marcos disse...

Boa tarde.
Meu pai faleceu em 2005 e deixou um imóvel alugado (contrato verbal). Ocorre que, como o contrato verbal foi feito há mais de 15 anos, não sabemos sequer o nome completo do inquilino. Os carnês de IPTU tem sido enviado diretamente a nós e sempre fizemos os pagamentos em dia, mas o aluguel nunca foi atualizado e temos intenção de vender o imóvel, mas não conseguimos sequer mandar uma notificação por não termos os dados do inquilino.
Quando tentamos falar com o inquilino pessoalmente, ele não nos atende e no número de telefone que temos não conseguimos mais contato.
O que podemos fazer para termos ao menos uma atualização cadastral, sabermos quantas pessoas residem no imóvel, etc?

Obrigado!
Marcos

Maria Angela disse...

oi Marcos. Como vocês recebem o aluguel e emitem recibo sem o nome e CPF do locatário desde 2005? Isso é um risco muito grande, ele pode entrar com usucapião.
Contrato verbal não dispensa recibo ao inquilino, vcs tinham que emiti-lo todos os meses.
É obrigatório o nome do locatário e assim terão que ir até o imóvel e falar com ele pessoalmente solicitando todos os dados.Se não resolver um advogado terá que pela via judicial resolver a questão.
SE a luz e água estão em nome do inquilino vcs podem pela companhia conseguir o nome completo e enviar via cartório de titulos e documentos.
Não esperem mais pois se ele entra com usucapião tem direito de permanecer no imóvel até o fim da ação judicial.
abraços

Marli Aragão disse...

Maria Angela Boa Tarde!

Estava lendo sobre a desocupação de imóvel vencido os 30 meses, e gostaria de saber se posso usar o mesmo modelo de carta uma vez que o modelo acima é de 2009, leis nºs continuam os mesmos?. Me desculpe mas não entendo muito a respeito. Aluguei meu imóvel para um conhecido a locação começou 08.02.2010 e em maio de 2013 conversei com ele e expliquei que preciso do imóvel fiz uma carta a qual tenho cópia assinada, neste dia 09 ele veio e pediu-me um tempo então devo fazer uma nova carta dando um prazo até dia 08.09.13 ou a que fiz já basta. Caso eu leve uma como a do seu modelo acima e ele não queira assinar o que devo fazer? É verdade que ele pode ficar até mais de 01 ano se recorrer? Obrigada pela orientação ...Marli

Maria Angela disse...

Oi Marli aragão, boa noite.
O modelo continua o mesmo e a lei e artigos também não se modificaram. desculpe, deveria verificar cada postagem e colocar data embaixo informando que foi verificada mas é tanta postagem que estou atrasada na atualização das datas.

No teu caso você já deu a carta e concedeu a ele 30 dias para desocupação então não tem que fazer nova carta porque poderá cair na denuncia vazia que da a ele 6 meses para desocupar. Você pode fazer um acordo escrito e assinado por ambos onde você informa que ele não consegui desocupar no prazo da notificação de despejo e que concede um prazo maior para desocupar. Informe o prazo em meses a data de inicio do prazo e data do término e termine a notificação informando que novo prazo não será concedido incorrendo o locatário em ação de despejo judicial se descumpri-lo. Assinem, datem e duas testemunhas com CPF assinam também.
Isso vai te garantir e se ele descumprir você poderá entra na justiça e pedir liminar de despejo em 15 dias o que evita que a ação judicial dura mais de 6 meses e até 1 ano.
Na desocupação por término do contrato quando você pede o imóvel entre o dia do témrino e os próximos 30 dias, a desocupação judicial não dura mais 1 ano porque se pode pedir liminar de desocupação. O juiz despeja o inquilino antes e depois da seguimento a ação para saber quem tem razão.

abraços

Safwan Al Kass Issahak disse...

Olá Maria Ângela. só descobri o seu blog agora, e, está de parabéns.
E, o meu problema está sendo com a imobiliária. Pedi para que eles peçam a casa ao locatário, mas o que vejo é que a imobiliária está simplesmente me enrolando e, não pede a casa ao locatário. Já se passaram 3 meses e até entrei em contato com o locatário que negou que houve a comunicação. Necessito do imóvel para morar junto com a minha mãe, que não poderá mais morar sozinha.
Alguns dados: Ele é um ótimo inquilino, nunca atrasou um mês sequer em mais de 10 anos de locação. Necessito ter o contrato em mãos ou não. Não sei onde ele está.
Você explica as coisas de forma simples do qual podemos entender e, isso, com sua simpatia, conhecimento e seriedade, o que diferencia este blog dos outros.
Já agradecendo.

Maria Angela disse...

Olá Safwan Al Kass Issahak.
Sinceramente não vejo motivo para a imobiliária não ter notificado o inquilino. Sugiro que procure a imobiliária e os questione em relação a não notificação do locatário conforme foi solicitado. algo aconteceu.

Veja bem, você informa que a locação tem 10 anos. Nesta situação você pode pedir o fim do contrato por denuncia vazia. Denuncia vazia é a denuncia sem motivo, você simplesmente decidiu não continuar mais o contrato.

É obrigatório por lei que o locatário seja denunciado "por ESCRITO". Esta notificação chama-se "notificação premonitória de denuncia vazia. A lei obriga que ela seja enviada ao locatário que deverá assinar o recebimento e somente pode ser entregue a ele. ao receber a notificação começa a contar os 30 dias para desocupação. Estes 30 dias é o prazo previsto na lei e tem que constar na notificação. Ocorre que 30 dias é pouco tempo para o locatário encontrar outro lugar, locar e fazer a mudança então costuma-se conceder "de boca" mais dois meses se ele não consegue desocupar. Isso se faz para evitar que ele descumpra os 30 dias e obrigue você a entrar com despejo judicial. No despejo judicial por denuncia vazia ele poderia conseguir 06 meses para desocupação então é melhor evitar.

Procure a imobiliária e questione a falta da comunicação e deixe claro que quer que seja imediatamente entregue ao locatário. Se não o fizerem você mesmo poderá notifica-lo e depois se entender com a imobiliária.

Se tens pressa poderá negociar direto com o locatário para que ele desocupe logo como por exemplo libera-lo da reforma de entrega do imóvel se ele sair em 30 dias. A pintura na saida se tornou cara e é uma boa moeda de troca. As vezes o locatário não tem como pintar e fica enrolando para sair por conta disso.

Quanto ao contrato, a imobiliária tem uma copia mas não precisa dele para encerrar o contrato, somente se entrar na justiça com despejo judicial.

Volte a contatar a imobiliária e exija uma solução imediata e também os motivos de não terem atendido sua solicitação. Se for preciso faça tudo por escrito.

abraços

Safwan Al Kass Issahak disse...

Obrigado Maria Angela. Com a clareza como passa as informações, fica mais fácil de entender as questõe e as ações que devemos tomar.

E.
Como seria uma carta, que enviarei para a imobiliária, solicitando que eles mandem uma carta notificação ao inquilino? pode ser simples mas de preferencia registrada?

Obrigado novamente pela ajuda que nos proporciona.

Maria Angela disse...

Oi Safwan, pode ser uma carta sem formalidade, endereçada a imobiliária , setor de locações de imóveis, para o responsável pela administração do teu contrato via cartório de titulos e documentos mas se fica na mesma cidade podes ir pessoalmente leva-la em duas vias. O ideal era que pessoalmente você se reunisse para decidir tudo.

abraços

João disse...

Bom dia Maria Angela! Gostaria de tirar uma dúvida. Minha mãe é propritária de um apartamento que foi alugado em novembro de 2011 e cujo contrato se encerra em maio de 2014 (trinta meses). A inquilina atrasa constantemente o aluguel, não responde as ligações de telefone, atrasa o condomínio seguidamente e não paga as taxas e multas por atraso. Minha mãe não quer renovar o contrato, o que devemos fazer? Temos medo de que o apartamento fique preso na justiça. Como fazer a locatária sair do imóvel sem que a gente fique preso na justiça e o apartamento vazio?

Maria Angela disse...

Oi João. No momento em que o imóvel é desocupado pelo locatário ou abandonado por este durante o processo de despejo, o imóvel não fica preso, o advogado imediatamente comunica o juiz da desocupação e este envia um oficial de justiça para constatar e liberar o imóvel para o proprietário. Com o imóvel vazio o processo de despejos e encerrar. Se houver cobrança de valores não pagos pelo locatário segue o processo de cobrança.

O problema no caso de tua mãe é evitar o despejo judicial pois a justiça é muito demorada e enquanto o processo durar o locatário tem o direito de seguir no imóvel salvo se o caso permitir desocupação por liminar em 15 dias. Cada caso é um caso a ser analisado pelo advogado.

Portanto tua mãe tem que encerrar o contrato por término do prazo não deixando o mesmo virar denuncia vazia onde a inquilina judicialmente poderia conseguir 06 meses para desocupar o imóvel.

Se o contrato termina em maio de 2014 , no dia em que o contrato termina a notificação deverá ser enviada para a inquilina. entregue pessoalmente ou via cartório de títulos e documentos. Carta registrada pelo correio pode ser usada mas se a inquilina agir de má fé e outra pessoa receber por ela poderá alegar que não lhe foi entregue por isso não recomendo.

No topo de página no lado direito tem o endereço do Email do blog. Me envie um Email que te explico melhor como fazer pois preciso que informes a data exata do inicio do contrato e do fim do contrato, não somente os prazos em meses.

abraços

Carlos Pastruz disse...

Maria, realmente é admirável essa sua inicitaiva em responder as dúvidas do blog! Parabéns pelo seu blog e pela sua postura em ajudar a todos.
Tenho uma dúvida que penso ser o maior medo dos locadores. Sou o proprietário e penso em alugar um flat por temporada. De quais garantias preciso me cercar para que o locatário não fique no contrato (de temporada) após o prazo definido? Supondo que possa existir má fé em alguns casos, como se defender disso?
Desde já obriado e parabéns mais uma vez

Maria Angela disse...

Oi Carlos Pastruz. Obrigado.
Temos dois tipos de Flat, o residencial voltado para a moradia do inquilino e o hoteleiro. O residencial é regido pela lei do inquilinato e a maior garantia que você tem de que o inquilino não vai ficar além do prazo é "você mesmo".

A locação residencial por temporada tem prazo máximo de 90 dias(03 meses) não sendo permitida a renovação por mais 3 meses, 30 dias ou qualquer outro prazo.
Fechado os 03 meses o inquilino tem que desocupar e te entregar as chaves. Se ele não sair você tem que entrar com ação de despejo em no máximo 30 dias após vencido o contrato do contrario a locação se transforma em prazo de 30 meses e não poderás mais retomar o imóvel até o fim deste prazo.
Este tipo de contrato permite que você judicialmente peça liminar de desocupação em 15 dias.
Podes pedir a cobrança dos alugueis totais antecipada isto é, se vai locar por 03 meses podes exigir que o locatário pague os 03 meses na assinatura do contrato ou então cobre mensalmente e na assinatura do contrato cobre uma caução no valor de 03 aluguéis que no término serão devolvido se tudo estiver em ordem com o imóvel.
Como se trata de imóvel mobiliado no corpo do contrato uma cláusula especifica tem que detalhar todos os móveis e objetos , seu estado de conservação, modelo(marca).
A tua garantia é a fiança exigida. Risco sempre haverá como em qualquer negócio porém certidões negativas do locatário civil e criminar além do SPC é fundamental.

Se o teu flat esta direcionado ao locação hoteleira ou seja tem todos os serviços de hotel onde o locatário recebe tratamento de hospede, neste caso não tenho como te ajudar porque foge a meu conhecimento mas sei que as regras são livres porque não é regido pela lei do inquilinato.

abraços

Carlos Pastruz disse...

Obrigado pelos pontos, Maria!
"Se o teu flat esta direcionado ao locação hoteleira ou seja tem todos os serviços de hotel onde o locatário recebe tratamento de hospede, neste caso não tenho como te ajudar porque foge a meu conhecimento mas sei que as regras são livres porque não é regido pela lei do inquilinato."

Então, em face às complicações e ao risco existentes, uma alternativa que parece ser interessante é a de usar sites como AirBnb (mais voltado à hotelaria), pois neste caso acredito não haver leis específicas, seguindo normas livres. Aí sim a garanta da saída passa a ser "eu mesmo" rsrs.
Obrigado mais uma vez e um abraço!

Maria Angela disse...

Oi Carlos Pastruz. No caso hoteleiro o código civil atua e é mais fácil a desocupação justamente por não ter a proteção do inquilinato. Existem imobiliárias especializadas neste tipo de locação em Pool onde vários proprietários colocam este tipo de imóvel em locação.Recomendo. A segurança na contratação do inquilino é bem rígida.
estes sites que citaste conheço pouco mas é uma opção.
abraços

Anônimo disse...

Parabéns pelo excelente blog, Maria Angela.

Tenho ainda algumas dúvidas: tenho um imóvel locado desde outubro de 2007. O primeiro contrato de trinta e seis meses venceu em setembro de 2010.

O segundo contrato, agora de trinta meses, venceu em março de 2013.

Minha mulher, por engano, pegou o contrato antigo e modificou, sem qualquer orientação legal,o prazo constante logo após os dados dos contratantes para 12 meses, mas colocando o início em 01 de abril de 2013 e fim em 30 de abril de 2014, por extenso, ou seja, 13 meses (primeiro erro).

Ainda, na claúsula de prazo de locação, como ela pegou o antigo contrato de modelo, as antigas datas (início em outubro de 2010 e fim em março de 2013) e prazo de 30 meses não foram modificadas.

Assim, pergunto: vale o prazo de 12, 13 ou trinta meses?

Por fim, a notificação, já que passados mais de cinco anos de locação ininterrupta, apesar de três contratos, só pode ser enviada após o fim do último período contratual, caso seja 13 meses, o que acredito que seja? O último contrato, caso sejam os 13 meses mesmo, encerra-se no fim de abril de 2014.

Desde já agradeço a enorme ajuda.

Abraços.

Maria Angela disse...

Olá. Sua esposa fez uma pequena confusão nesse contrato. Na prática vocês nem precisavam ficar fazendo outro contrato ao fim de cada prazo,bastava fazer um aditivo ao contrato que se encerrava renovando-os e estabelecendo novo prazo e valor mantendo as demais cláusulas. fica a dica para as próximas locações.

Quanto ao contrato vale o prazo que esta em "meses", a data de inicio e término é para fins de notificação extrajudicial de despejo e pode ser corrigida pois o que vale mesmo são os meses determinados para a duração do contrato.

O que vale então é o prazo de 12 meses. A notificação extrajudicial de despejo deve ser enviada(entregue em mãos do locatário ou via cartório)ao locatário informando que não desejam mais continuar a locação e assim denunciam o contrato com prazo de 30 dias para desocupação. Na mesma notificação faça uma errata onde informa que por um erro a data de término do paazo de 12 meses foi inseria de forma errada no contrato informando que o mesmo iniciou em 1º de abril de 2013 e terminou de fato em 1º de abril de 2014. Se o locatário precisar de mais prazo podes acordar mas deixe na notificação somente 30 dias que é o que manda a lei.

Qualquer dúvida use meu email para evitar bate papo de vai e volta de informações nos comentários. O endereço esta no topo da página a direita.

abraços

Anônimo disse...

boa noite tenho uma cituacao mto dura para mim pois foi me pinhorada a minha casa a onde mora a minha mae 74 anos e a minha tia 83 eu quero pagar em mensualidades mas o senhor em questao foi a tribunal e exi me 25 mil euros cendo o montate da divida pode ele espulsar a mnha mae e a minha tia nao tem para onde ir sendo que eu digo que quero pagar mas em mensalidades !! a minha pregunta é pode ele meter a minha familia na rua ?obr

Maria Angela disse...

Olá. A principio sim podem perder o imóvel mas depende de onde você esta. se esta no brasil vai depender do que diz o contrato assinado.
abraços

Anônimo disse...

ola eu estou na franca e a casa em questao é em portugal.

Anônimo disse...

Olá, Boa noite. Adorei o seu blog, é uma ajuda muito valiosa. Bem, tenho um imóvel alugado na minha cidade. Moro em outro estado, e deixei sob a administração de uma imobiliária. A imobiliária fez um contrato por 12 meses, que acabou em fevereiro agora (2014). Cancelei a procuração com a imobiliária e fiz um contrato direto com o inquilino. Pensei em fazer o contrato por 30 meses, cheguei a entregar uma copia do contrato para os inquilinos pra que lessem, com este prazo. Desisti e fiz o contrato por 12 meses, avisei aos inquilinos que pretendia retornar pra minha cidade. A vontade se confirmou e retornarei em dezembro próximo. Eles pagaram 2 meses de deposito. Andei lendo e sei que posso pedir a casa pra minha moradia, ou de ascendente e etc. A pergunta é: Essa informação procede? Com quanto tempo de antecedência tenho que avisar que quero o imóvel e não renovarei o contrato? O faço com o depósito? Caso eles não queiram o dinheiro de volta, posso deixá-los 2 meses (sem pagar) por conta do depósito? Desde já agradeço qualquer orientação.
Grata, verônica

Maria Angela disse...

Oi Verônica. O artigo 47 da lei do inquilinato 8.245/91 te garante a retomada do imóvel para us próprio ao término do prazo do contrato ou após este término.
Você não pode pedir oficialmente o imóvel antes de terminar o prazo mas pode avisar o inquilino que não vai continuar por precisar do imóvel para que ele fique pré-avisado de que terá que se mudar.
Você pode notifica-lo a partir do fim do prazo do contrato pro escrito com uma notificação extrajudicial de denuncia cheia(motivada. Se o inquilino não desocupar e você tiver que entrar com despejo ele pode conseguir 6 meses para sair do imóvel então convém que acorde com ele um prazo razoável para desocupação. O prazo oficial seria 30 dias. conversando antes com o locatário saberá se ele tem condições de se mudar logo ou não.
Quanto ao depósito para facilitar a desocupação pode acordar com ele o uso nos últimos 2 meses como moeda de troca para que ele desocupe rápido. O mais importante é evitar a justiça. Se precisar usa-la no caso de retomada para uso proprio poderá ser pelo juizado especial.
Qualquer dúvida meu email esta no topo desta página a direita.
abraços

Anônimo disse...

Olá, boa noite Maria Angela. Entendi perfeitamente, sanou minhas duvidas. Eles são bons inquilinos, pagam direitinho e são tranquilos, acredito que não vão se opor ao meu pedido de retomada do imóvel. Assim espero e torço, rs. Agradeço toda a orientação. Pretendo fazer do modo que você explicou. Novamente, muito obrigada. Já favoritei o seu blog e guardarei como fonte de consulta. É maravilhosos encontrar na net, pessoas dispostas a orientar. Obriga e fique na paz. Verônica.

Maria Angela disse...

Obrigada Veronica e sempre que precisar encontras neste Blog orientação e se precisar o email esta no topo da página a direita a disposição de quem não quer utilizar os comentários.
abraços

Maria Angela disse...

Obrigada Veronica e sempre que precisar encontras neste Blog orientação e se precisar o email esta no topo da página a direita a disposição de quem não quer utilizar os comentários.
abraços

Anônimo disse...

Boa noite,

recebi uma notificação extra judicial sobre aluguel atrasado, mais na mesma consta o débito de uma mensalidade do condomínio que eu paguei, e paguei 20 dias antes da postagem deste documento para mim, isso caracteriza algum tipo de cobrança indevida? Um erro destes em um documento deste teor afinal de contas por muito menos em formas de cobrança errada dá indenização pergunto o que na esfera legal posso pedir neste caso.

Obrigado e parabéns pelo blog!

Maria Angela disse...

Olá. Te respondi via email. abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo