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18/09/2008

DESMEMBRAMENTO DE TERRENO URBANO

Estabelecido em lei municipal que deve ser consultada quanto a metragem mínima necessária para a autorização de desmembramento de terreno urbano.
Conceitua-se como a divisão do terreno em lotes destinados a edificação com o aproveitamento do sistema viário existente desde que não implique em abertura de novas vias ou modificação das já existentes como seu alargamento( Lei nº 6.766/79, em seus § 2º). Não confundir com parcelamento do solo que é o loteamento em que implica abertura de vias de circulação pública ou sua modificação.
Todo terreno com metragem estabelecida dentro da lei municipal pode ser desmembrado permitindo assim que seja dividido em 2 ou mais lotes cada um com sua escritura e matricula. Não tenho aqui como definir metragem mínima pois cada município tem sua lei especificando-a.
Como desmembrar um terreno:
O proprietário(s) do terreno com ou sem construção em cima deverá contratar profissional habilitado junto ao CREA para medir o terreno e sua divisão elaborando as plantas e o memorial descritivo que serão protocolados na prefeitura para aprovação.
O memorial deverá conter todas as descrições, medições, divisões, enfim a caracterização completa da divisão do terreno.
Após concedido o alvará municipal para o desmembramento, junta-lo com o memorial e as plantas e apresentar requerimento ao oficial do cartório solicitando a divisão.
O requerimento obrigatoriamente estará assinado por todos os proprietários do imóvel, bem como seus respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, endereçado ao Registro de Imóveis local, solicitando a subdivisão do imóvel, mencionando o número da matricula e a descrição que terá o imóvel subdividido.
Benfeitorias: constar do requerimento em que lote, após a subdivisão, ficarão localizadas, apresentando certidão municipal comprobatória dessa situação, que é o memorial, plantas e o alvará citados acima. Isso é solicitado por conta do cálculo do imposto municipal que em terreno edificado é mais caro.
Aguardar o prazo de diligência da lei para que a documentação seja liberada finalizando o procedimento.
MODELO DO REQUERIMENTO
Ilmo. Sr. Oficial de ---- Registro de Imóveis e Anexo de CIDADE/ESTADO.


(Ref.: Requerimento de desmembramento/desdobro de matrículas e/ou transcrições)


................................................(nome).............................(nacionalidade), RG.........................., CPF............................., profissão..........................., estado civil............................, domiciliado na rua/avenida ..........................................., nº................., município de ............................., estado ........(todos os proprietários e cônjuges devem firmar o requerimento), vem, respeitosamente, requerer seja desmembrada a matrícula/transcrição de nº.................................................dessa Serventia Extrajudicial, com a consequente abertura de .............(quantidade) matrículas, uma para cada nova unidade, cujas descrições são as seguintes:

“Área 1 (ou A, ou I, etc).......................

Área 2 (ou B, ou II, etc)...................”

(descrever cada uma das novas áreas/glebas/lotes, com todas as suas características – área superficial, confrontação, rumos magnéticos, linha perimetral, endereço, inclusive lado par ou ímpar da via pública e distância métrica da esquina ou construção mais próxima, se for apenas terra nua; indicar em qual das novas unidades ficará eventual edificação já existente na matrícula/transcrição).

Acompanham a respectiva documentação necessária (alvará ou outro documento expedido pela Prefeitura Municipal autorizador do desmembramento; memoriais descritivos das novas unidades, aprovados pela prefeitura municipal, elaborados e assinados por profissional com inscrição no CREA, com sua completa caracterização; planta assinada pelo mesmo profissional, igualmente aprovada pela prefeitura municipal; certidão ou documento da prefeitura municipal indicativo do número do cadastro de cada nova unidade, se existente).


N.T.em que,

P. Deferimento.

cidade, ......../......../.........
(data)

___________________________________________________________
(assinaturas com firmas reconhecidas de todos os proprietários e cônjuge

351 comentários:

1 – 200 de 351   Recentes›   Mais recentes»
Anônimo disse...

ola! gostaria de desmembrar um terreno ele possui 3 casas foi deixada como heranca pelo pai do meu marido para ele o seu irmao e sua mae eu gostaria de construir mais um andar porem os outros herdeiros me impedem pois dizem que nao autorizam a construcao poderiam me orientar se so poderei mexer na minha casa apos o desmembramento do terreno ???a parte do meu marido esta no nome dele descrito com 1/3 de um terreno

Mariana disse...

Bom dia,
Quero comprar o lote de uma pessoa que só tem 10% do terreno, ou seja, o terreno foi vendido sem o devido loteamento junto a Prefeitura (já estive lá verificando, não há nenhum projeto aprovado),então pelo que já pude ler aqui no blog, todos que compraram os lotes são apenas coproprietários(condomínio). Sendo assim, gostaria de saber se eu posso comprá-lo e desmembrar só a minha parte, ou se eu preciso de todos ??? E, caso eu compre o lote na atual situação, quais seriam as implicações dele não ser desmembrado (as possíveis "dores de cabeça" rs)??
Muito obrigada

Maria disse...

Oi Mariana,
não tenho como opinar pois tudo vai depender das regras do teu municipio. Esta informação somente na prefeitura você poderá saber ou então o loteador. Pelo que você explica trata-e de loteamento e por isso não pode ser feito do jeito que você deseja e as regras de copropriedade não se aplicam neste caso.
O terreno aparece como um todo e se não foi loteado em projeto os proprietário só tem contrato de compra e venda e não escritura pública, por isso é preciso saber a real situação do loteamento e porque não foi finalizado com a individualização dos lotes.
Você estaria comprando uma posse e não um direito sobre imóvel.

abraços

camila disse...

por favor respondam minha pergunta se eu possuo 1/3 de um terreno posso construir em cima da minha parte ,pois isso nao iria prejudicar os outros proprietarios,

Anônimo disse...

Meu sogro possui um terreno 10x25. Possui 2 casas em divisão de 5x25. Vendido apenas por contrato de compra e venda para 2 famílias. Agora precisamos vender uma das casas. Mas a escritura está constando o terreno todo. Preciso 1° resolver a questão da averbação ? E depois fazer o desdobro ? O imóvel é de SP.

Maria disse...

Oi Anônimo. Primeiro é preciso resolver a questão do documento de propriedade pois se o imóvel foi vendido por contrato particular seu sogro tem somente a posse e não a propriedade.
Será preciso obtr a propriedade pela via judicial se quem consta como proprietário na matricula não for a pessoa que vendeu a seu sogro e somente depois é que vc verificará na prefeitura se o terreno tem a metragem minima para podr sofrer o desdobro.
somente após o registro imobiliario estar em nome do seu sogro é que ele poderá tomar as outras providencias poara separara os imóveis.

abraços

Anônimo disse...

Maria,
Preciso desmembrar um terreno com duas casas, sendo 6 metros de frente para cada casa. Propriedade regular. A prefeitura exige 10 metros de frente como metragem mínima. O que fazer?

Maria disse...

Oi, o desdobro(este é o termo correto) é estabelecido em Lei municipal e portanto somente na prefeitura você saberá o que pode ser feito.
A principio se cada casa lado a lado tem 6 metros de frente você tem 12 metros de frente total e poderia ser feito o desdobro do terreno.
O que você deve saber é se os 10 metros que a prefeitura pede é para fazer o desdobro ou como resultado do desdobro. Se for para solicitar o desdobro pode ser feito porém, se 10 metros é o minimo como resultado da separação você não poderá realizar.
Como não sei teu nome e de que cidade você fala não tenho como verificar.

abraços

Moisés Ávila disse...

Puxa Criticas.... Muito bom gostaria, de ser seu parceiro, muito inteligente sua colocação, e uma ótima materia.
Trabalho com imóveis, sou corretor no RS.

Muito obrigado, atenciosamente:
Moisés Ávila.`.(51) 92092966

Anônimo disse...

Boa tarde! Preciso de ajuda para saber como proceder no seguinte caso:
Meus pais (vivos e casados) possuem um terreno com uma casa construída, financiada por um banco e o finaciamento termina em julho deste ano. A intenção é dividir o terreno em dois para que eu possa construir uma outra casa no e essa divisão é necessária porque o financiamento que farei para construção será em meu nome e consequentemente a área em que pretendo construir deve ser de minha propriedade.
Qual o primeiro passo para passar essa área do terreno para meu nome, seja como doação ou qualquer outra forma legal? è necessário além da quitação, a escritura definitiva da casa?

Ingrid

KOKY disse...

Oi, boa noite. Somente após a quitação do financiamento e a averbação do documento de quitação emitido pelo banco financiador na matricula do imóvel liberando a garantia do financiamento é que se poderá fazer o desdobro do terreno se a lei municipal permitir.

Existe uma metragem minima que a leie stabelce para permitir que o terreno seja desdobrado em dois, separando-os de fato e direito.
Se você quiser adinatar as coisas pode procurar no site da prefeitura a lei municipal de parcelamento do solo ou ir adireto na secretaria de obras para se informar se o mesmo pode ser dividido.
Se for permitido o processo é um pouco demorado e com custo alto pois você ira precisar de engenheiro responsavel pelas plantas divisória, aprovação no municipio e toda a documentação dos dois terrenos.

Se o mesmo não puder ser dividido a solução é teu pai doar metade do terreno para você e ambos ficarão com a propriedade do terreno em condominio isto é uma única documentação para dois proprietários cada um com 50% do imóvel. O problema é que não haverá condições de financiar a construção.

abraços

Anônimo disse...

Seu blog é otimo,sempre que preciso,passo
para colher infomaçoes...abraços

Anônimo disse...

gostaria de desmembrar uma parte do terreno de meus pais, pois ele mede 13m de largura e 50 de comprimento.Mas a parte a ser desmembrada é de;7m de largura e 12 de comprimento. Como devo agir?quais os documentos necessários ?

Maria disse...

Olám primeiro você deveor na prefeitura perguntar qual a metragem minima estabelecida em lei para o desdobro do terreno em dois. Na própria prefeitura eles te informarão que documentação é necessária. Como trata-se de lei municipal não tenho como opinar sobre o que precisa de fato para fazer o desdobro do terreno. Geralmente a lei pede no mínimo 10 metros de frente por isso é bom vc verificar a lei do seu municipio.

abrç

Anônimo disse...

Prezada,
Se havia um terreno de 78000 m2, depois foi dividido em partes ideais de 9000 m2, depois proprietários aprovram na prefeitura a divisão em glebas sendo que cada uma já recebe sem IPTU separadamente. è possível pedir abertura de nova matricula para uma das glebas?

Maria disse...

Prezado anônimo,
depende da lei estadual e municipal. Se for um terreno particular onde a prefeitura autorizou a separação em lotes pode-se requerer a matricula de cada imóvel separado. Se for um loteamento primeiro todos os lotes tem que ser vendidos e depois todos juntos solicitar a documentação.

abraços

Anônimo disse...

Qual o risco de comprar um terreno sem o desmembramento?

Adriana disse...

eu posso desmembrar um terreno de 1000 mt para 2 pessoas e se eu posso fazer uma casa em cada terreno? ficaria 500 mt para cada um, será que é possivel? moro no bairro de Ivoturucaia Jundiaí.

adriana

adriana e neusa disse...

alguém pode me responder por favor, estou desesperada, me ajudem...

adriana e neusa

Maria disse...

Oi Adriana,

tudo vai depender da lei do seu municipio.
Você tem que verificar na prefeitura de sua cidade se a legislação municipal permite que o teu terreno seja desdobrado em dois terrenos separados. Se a legislação permitir cada um poderá ter a casa que você deseja.
Tudo isso tem custo e não é barato pois você tyerá que ter os projetos de divisão do terreno, engenheiro responsável pelas plantas e uma série de documentos. Vale lembrar que é obrigatório que o terreno esteja em nome de quem irá solicitar a divisão. Procure a prefeitura.

abraços

Anônimo disse...

gostaria de saber se há modelo de autorização para desmembramento de matricula de imóvel urbano.

Maria disse...

Olá, se você se refere a autorizar alguém a providenciar tudo para você, este modelo é a procuração que você solicita o modelo em qualquer tabelionato.

Se você se refere a solicitar o desdobro no cartorio então é o requerimento que o proprio cartorio te fornece o modelo.

abraços

Anônimo disse...

Olá meu nome é j.g gostaria de uma resposta meu pai é falecido e meus irmãos por parte de pai sederam por lei a parte q caberiam a eles a mim e a minha irma, mas tenho outros dois irmãos por parte de mãe , quero desmembrar minha parte , mesmo sem que eles não concorde eu consigo ?como? minha mãe é viva e não quer ela desmembrar eu consigo ainda assim?! grato

KOKY disse...

Oi J.G,
para desdobrar o imóvel primeiro é necessário a concordância de todos os envolvidos. Se um não concordar você terá que pela via judicial buscar a divisão se sua mãe tem outros imóveis para residir.
Lembro que, se sua mãe reside no imóvel ela tem o usufruto legal deste e enquanto viver nada poderá ser feito sem que ela concorde.
Se tem mais de uma casa no terreno então pode-se conseguir pela via judicial o desdobro porém antes você deve verificar na prefeitura se a lei municipal permite que este terreno seja desdobrado em dois.

abraços

Anônimo disse...

Tenho 2 irmãos por parte de pai, 2 irmãos por parte de mãe e uma irmã de pai e mãe. Meu pai é falecido e meus dois irmãos por parte de pai ( que são bem mais velhos ) cederam as partes deles na casa que meu pai comprou quando casou com minha mãe, um para mim e outro para minha irmã. Minha mãe é viva e meus dois irmãos por parte de mãe também,gostaria de saber como fazer para desmembrar este terreno, uma vez que tenho junto com minha irmã uma parte maior que meus dois irmãos por parte de mãe?

J.G.

Danieli disse...

Como descubro a metragem para desdobramento? no site da prefeitura não tem e a prefeitura aqui em Lins-SP só abre após as 12, e neste horario entro no trabalho e volto as 18 , tem como me ajudar?

SILVIO ANDRINO disse...

boa tarde, tenho um terreno com escritura, mas sem registra-la. Vou dividi-lo em 2. Preciso registrar antes de dividir? se sim, devo escriturar, matricular e registrar de novo os 2?

KOKY disse...

Oi Daniele,
na Secretaria de Obras eles devem te informar onde você encontra os requisitos para o desdobro do terreno.
SUSOP - Secretaria de Urbanismo, Serviços e Obras Públicas
E-mail: renata.susop@lins.sp.gov.br

A metragem do teu terreno você encontra na matricula imobiliária do mesmo. Se você não tiver uma terá que solicitar no Cartorio deREgistro de Imóveis.

abraços

KOKY disse...

Oi Silvio, é obrigatorio que você tenha o registro de propriedade para solicitar o desdobro assim como será preciso paltas e engenheiro responsável.

abraços

Anônimo disse...

Meu avo é falecido e tinha um terreno com 4 casas construidas, sendo feito o inventario e respectivo registro do mesmo constando a divisão de metade para minha avo e 1/6 para cada filho meu pai e duas irmãs. Moramos em uma das casas desde então, em março/2010 meu pai veio a falecer e fazendo o levantamento para o inventario descobrimos que o imovel tem uma divida de IPTU, pois tem o imovel possui apenas uma matricula registrada, gostaria de saber como faço para efetuar a regularização da casa onde resido que seria do meu pai??

Maria disse...

Oi,
o fato de haver apenas uma matricula não impede que o IPTU sobre as casa seja cobrado, portanto deve-se verificar qual a procedência desta divida, se da casa de vocês ou do terreno.
Se for da casa de vocÊs procure a Secretária municipal da Fazenda na prefeitura de sua cidade e solicite parcelamento da divida.
Se for do terreno como um todo então a divida é de todos e deve ser paga pro todos na mesma proporção da dividsão da herança.
Lembro que divida de IPTU leva imóvel a penhora e venda judicial mesmo sendo única moradia.

abraços

Cacique disse...

Olá, sou de BH-MG e fiz o desmembramento do lote em que resido, com o meu vizinho, como devo proceder para a separação do IPTU para cada lote?

Anônimo disse...

ola! gostaria de desmembrar um terreno ele possui 3 casas foi deixada como heranca pelo pai do meu marido para ele o seu irmao e sua mae eu gostaria de construir mais um andar porem os outros herdeiros me impedem pois dizem que nao autorizam a construcao poderiam me orientar se so poderei mexer na minha casa apos o desmembramento do terreno ???a parte do meu marido esta no nome dele descrito com 1/3 de um terreno. Posso fazer o desmembramento sendo uma casa em cima da outra?

Maria disse...

Bom dia,
não possuo conhecimentos suficientes sobre direito sucessórios e portanto não posso opinar sobre a construção do piso superior.
A principio me parece não necessitar que os outros herdeiros permitam visto que seria uma ampliação da casa já existente e que pertence a você e seu esposo. Sugiro procurar um advogado.
Quanto ao desdobro do terreno, você deve consultar a prefeitura de sua cidade para saber se o mesmo se enquadra nos critérios de divisão. Se enquadrar-se todos os herdeiros tem que concordar. Se um discordar você deve procurar a justiça solicitando que a permissão.
abraços

Maria disse...

Bom dia Cacique,
de que forma foi feita a divisão, "de boca" ou via "Prefeitura"?.
Se foi de "boca", vocês terão que contratar um engenheiro para fazer as plantas, aprova-las na prefeitura e assim poder fazer toda a documentaçãos eparada dos imóveis.
Se tudo acima já foi feito então é somente requere na prefeitura, Secretaria Municipal da Fazenda a alteração do cadastro de propriedade do imóvel apresnetando as devidas Matriculas Atualizadas em nome de cada um.

abraços

Anônimo disse...

Este blog e muito bom, mas tenho uma duvida estou comprando um terreno com 22x40, o proprietario quer me vender 11x40 só que ele não fez o inventario dos pais que faleceram faz tempo ele quer fazer um docs. no cartorio passando os direitos sobreo imovel para mim, isto é legal, como fazer o desdobro obrigado.

KOKY disse...

Oi anônimo,
imóvel que não foi inventariado ainda esta em nome do falecido e portanto nenhum documento feito em cartório te dará apropriedade do imóvel somente a posse e portanto você incorreria em risco de perde-lo caso o falecido tenha deixado dividas.
O documento em questão não te dari a propriedade do terreno até porque além de não ter sido feito ionvetário não esta separado.
Desaconselho a compra, é problema futuro na certa. Não podendo estar em teu nome não haverá garantias de que você seria o dono.

MAINGLES disse...

Gostei do seu blog, e gostaria de tirar uma dúvida: Estou comprando um imóvel em São Paulo no bairro do Piqueri/Freguesia do Ó com financiamento da CEF. A descrição do imóvel na matrícula consta 8,00 ms de frente por 22,00 ms de fundo, sendo averbado posteriormente duas construções separadas e com números de casas distintos e havendo inscrição municipal também distintas. Entretanto, não consta a descrição das duas construções e a seguir há a doação e transmissão a seus filhos e noras do imóvel matriculado, reservando o direito para sí do usufruto vitalício.
Em Janeiro de 2010 houve o CANCELAMENTO do usufruto pelo falecimento de ambos os proprietários.
Consta na matrícula o nome dos filhos e noras, devidamente qualificados... O IPTU está em nome do FALECIDO.
Gostaria de saber:
1º - Se há possibilidade de desdobro e consequente averbação de matrículas individualizadas?
2º - O que é preciso para fazer o desdobro?
3º - Qual o Custo e Qual o Prazo para o desdobro?
Estou comprando um dos Sobrados, e necessito ter essa informação para providenciar a documentação para o financiamento.
Desde já, agradeço sua colaboração e Parabéns pelo seu blog

Mário

Maria disse...

Oi Mario,
estas informações que você deseja são estabelcidas por legislação municipal e você deve busca-las na prefeitura da sua cidade. Somente eles poderão dizer qual a metragem minima para desdobro.
quanto ao financiamento, a CEF não vai financiar se toda a documentação do imóvel não estuver regularizada. Se as construções das casas não constam na matricula eles não financiam e o terreno terá que estar desdobrado com escritura e matricula individual pois com o financiamento você o concederá em garantia de pagamento.
Quanto a custos sí posso te dizer que é bem caro pois inclui contratação de engenheiro para fazer as plantas mais aporvação municipal e registros cartorários.
Como tudo envolve prefeitura pode levar em torno de 3 meses ou mais.



abraços

Rodrigo disse...

Bom Dia
Estou com um problema entre familia temos um terreno que era dos meus avós no falecimento dos mesmos foi efetuado o inventario e nele minha tia disse que consta que o terreno e dos 5 irmãos e que os filhos dos mesmos não serão herdeiros do terreno quando seus pais morrerem pois na escritura consta que o ultimo que estiver vivo podera vender sem precisar dar nada para os herdeiros dos irmãos como posso fazer para desmembrar a parte da minha mãe ainda em vida ou derrepente se fosse valido minha mãe me passase uma procuração para eu ter direito a posse da parte dela no terreno no caso do seu falecimento poderia me dar uma dica em como proceder neste caso e não perder a herança da minha mãe.

KOKY disse...

Oi Rodrigo,
procure um advogado imediatamente.
Se você não tem condições financeiras procure a Defensoria Pública de seu estado.
O direito de herança é ganrtatido pelo Código Civil vigente e portanto se o titulas ou titulares de um terreno vierem a falecer os filhos tem o direito de herdar o imóvel e portanto que sua tia te falou não é verdade.
Somente 50% dos bens podem ser disposto da forma que o dono quer os outros 50% por direito legal é dos herdeiros, postanto o que sua tia comentou não deve ser real visto que nenhum tabelionato colocaria isto em uma escritura.
Sugiro a você que em primeiro lugar solicite no cartorio de imóveis um matricula atualizada so terreno para saber exatamente o que foi registrado nela em relação ao inventário. Depois você pode solcitar as cópias do inventário no cartorio judicial. Acredito que o que lhe foi dito não conste em nenhum documento legal porém sem ter conhecimento do que diz não posso opinar.
Quando é feito invetário, não se faz uma escritura, se leva a registro o formnal de partilha expedido pelo juiz, por isso desconfia não ser real.
Se puderes use meu email no topo da página e envie mais informações detalhadas para que eu possa te orientar melhor.

abraços

Anônimo disse...

Oi, bom dia!
Meu nome é Erich, moro em Nova Iguaçu, RJ.

minha avó deseja me dar parte do terreno onde mora, "área nao construida" o tereno nao tem escritura, porem meu avô o comprou a mais de 50 anos, tem apenas umas notas de compras.
meu avô faleceu no ano passado. Eles tiveram dois filhos minha mae e meu tio. com o falecimento do meu avô, minha avó tem autonomia para me dar parte desse terreno?
o que devo fazer?
tendo en vista que o meu tio, nao esta de acordo. que a mesma me de essa parte do terreno.
desde já, meus agradecimentos.

KOKY disse...

Oi Erich,
antes de qualquer coisa a documentção do terreno deve ser regularizada pois não existe escritura públçica e registro imobiliário em nome do avô falecido e apenas os recibos de compra não fazem prova da propriedade.
Sugiro que consultem um advogado especializado em direito imobiliário para saber qual a melhor opção para regularização. Somente após estar tudo regularizado é que a sua avó poderá te doar parte do terreno. Por lei ela pode doar 50% dos bens que pertencem a ela a quem bem desejar, os outros 50% por direito legal pertencem aos filhos.
Sendo assim, se ela tem 50% do terreno pode doar a você sem consentimento dos filhos 25%.
Lembro que nenhum documento particular tem valor somente os feitos por escritura pública.

abraços

Thiago disse...

Bom dia,
Comprei um terreno de 20m x 43m, contudo no registro e na prefeitura constam as medidas 22 x 37 e 902m2. Constatando assim dois erros o da medida e o de matemática. Como faço para regularizar na prefeitura e no Registro de Imóveis? Qual o custo no cartório? Uma vez regularizada a metragem, gostaria de fazer desdobro em 2 terrenos de 10x43. Quais os valores cobrados pelo cartório para o desdobro? É possível fazer os dois procedimentos de uma vez só? É possível fazer o desdobro estando em débito ou divida negociada com o IPTU ?

Obrigado

Maria disse...

Oi Thiago,
você terá que fazer a mediçãodo terreno com um profissional da área para provar que a metragem esta errada, portanto procure um profissional para fazer a medição correta e solicitar as alterações no registro imobiliário e prefeitura. Depois de tudo pronto você tem que consultar a legislação municipal para saber se é possível o desdobro.
Se for possível terá que providenciar as plantas e solicitar junto a prefeitura. Será necessário contratar um profissional para cuidar disso(engenehiro).
abraços

Anônimo disse...

val
Se a loteadora quando planejou e vendeu os lotes colocar no contrato de venda que nao pode haver desdobro e voce comprar de um 2 dono e nao tiver este conhecimento mesmo se a lei na prefeitura seja o tamanho adequado para desmembrar,eu tenho esse direito ou não?obs:minha casa já está pronta com projeto na prefeitura mas sem escritura.obrigado.

Anônimo disse...

oi boa tarde
estou comprado um terreno que med. 16x42 e esse
terreno e de esquina, o problema e que o proprietario ja vendeu 2 pedaço o da esquina que foi 11x16 e depois vendeu proximo esse mais 7x16 e sobrou esse resto de 24x16 e ele fez com os 2 contrato de parte ideais .
vc acha com os 2 contrato e o doc do terreno eu consigo fazer o desmembramento poque a parte que quero compra e essa que sobrou 384 mts. por ser 3 divisão sera que eu consigo
fazer por favor me orienta juraci de curitiba

Anônimo disse...

Ola comprei um lote sem escritura ai o cara da imobiliaria falou que final de 2009 a escritura tava pronta e ainda nao esta como posso exigir escritura tem alguma lei eu pago este lote parcelado e quero finaciar por isso necessito da escritura.

Luciano disse...

Boa tarde, Estou pensando em comprar um terreno de 10 ou 12 Metros de frente com 20 ou 25 de comprimento para fazer o desdobramento ficando cada terreno com 5 ou 6 metros de frente. Gostaria de saber se em São Paulo - Zona Norte isso é possivel, ou seja, esta dentro da metragem minima permitida? Outra pergunta é que ouvi dizer que a lei atual permite a construção de casas com 3 metros de frente ou seja em um terreno de 12 faria 4 terrenos de 4metros de frente, isso é verdade?
Muito obrigado e parabéns pelo blog (Excelente!)

Jota Jota disse...

Olá! Parabens pelo site. Tenho a seguinte dúvida assinei um recibo referente a um terreno no valor de R$10.000,00 com um cheque de entrada como sinal por um lote em um condomínio. Não assinei contrato ainda porque deu um problema no sistema da imobiliária. Assim, acabei tendo tempo para diligenciar e descobri que não foi feito o desmembramento do terreno (a matrícula consta apenas que são 53 unidades sem a fração ideal - o funcionário do cartório de imóveis disse que deveriamos levar a convenção do condomínio para o registro), e descobri também que o imóvel está em litígio... era rural tem ação do INCRA mandando citar os condôminos e o mesmo foi construido em área de preservação ambiental etc. Daí pergunto: Posso sustar o cheque? E considerar como rescindido o "contrato", sem que eu perca o valor do sinal já que eu não dei causa?

Maria disse...

Oi Val, o contrato vale como lei para ambas as partes e portanto se ele diz que não pode haver desdobro você tem que acatar mas nada te impede de judicialmente procurar alterar esta cláusla visto que a legislação municipal permite o desdobro. Sem acesso ao que diz teu contrato na integra fica dificil opinar pois ha que se saber porque motivo esta cláusla consta no contrato. Se são casas geminadas uma das paredes sustenta amba as casas e neste caso talvez o loteador não queira que ocorra o desdobro.
abraços

Maria disse...

Oi Juraci, o desdobro de terrenos depende de legislação municipal. Você tem que verificar na prefeitura se a lei permite ´porém acredito que pela área de cada fração ser pequena não seja possível desdobrar. Neste caso você adiquire uma parte de um terreno.

abraços

Maria disse...

Oi Luciano, desculpe mas não sou de SP e portanto não tenho como opinar com certeza. Se você tem o endereço completo do terreno você pode via site da prefeitura fazer uma pesquisa ou solicitar um DM que vai te dizer quanto você pode construir.

abraços e obrigada

Maria disse...

Oi Jota Jota, tudo depende do que diz o recibo de sinal de compra. Se este recibo fala em "proposta de compra" você pode perder o sinal pago se simplesmente desistir.
Para garantir que você não perca o sinal sugiro que faça tudo por escrito. Solicite que o negocio seja desfeito e mostre as irregularidades. eles vão te dizer que tem solução mas a verdade é que dependendo do problema este loteamento pode levar anos para ser regularizado. Parto do principio de que se pediram sinbal sem ter o contrato aí tem coisa. Nenhum sistema impede que um contrato seja feito até porque em loteamentos o contrato é padrão. Se você quiser pode sustar o cheque só não sei te dizer se isto é legal porém se você foi enganado e tudo esta irregular acredito que eles não vão encrencar com você.
abraços

Anônimo disse...

Olá , por favor , estou vendendo um apto e tem uma pessoa interessada me oferecendo um terreno de 500m2 10x25 , queria saber se aqui no unicipio de são paulo, qual a área que posso construir neste terreno. e se posso construir um pequeno condomínio fechado. muito obrigado

Anônimo disse...

como fazer desmembramento de vilarejo edficado em terreno da Prefeitura. Ha facilidades para o ente publico? como proceder?

Anônimo disse...

Bom,eu gostaria de obter a seguinte ibformação:Minha sogra possui um imovel com 420 m.Este imovel era do pai do meu marido(espolio).Ela era viuva.Depois conheceu um sr no qual morou com ele mais de 20 anos sem se casar.Com ele teve uma filha ,hoje com 40 anos e serios problemas neurologicos.Em 95 ,essa irma se casou e o pai dela com uma conversa mole pediu para meu marido autorizar ele construir para essa meia irma construir em cima da casa.Pois bem ,ele assinou.Passados os anos,ontem por curiosidade fui ao cartorio de registro de imoveis e peguei uma certidao que para nossa surpresa está com o seguinte teor:espolio do pai do meu marido ,e o mesmo adquirindo junto com essa meia irma a metade ideal deste imovel,sendo a mae deles a usufrutuaria vitalicia deste imovel.neste imovel o falecido pai desta meia irma,aumnetou uma casa que tem embaixo e construiu para ela na parte de cima.Eu te pergunto:como vai ficar no caso de falecimento da mae dele?Meoriente por favor,meu marido está decepccionadissimo com a mae que nunca havia falado com ele que este imovel era do pai dele e ele sem maldade assinou e a mae e o padrasto fizeram essa para ele.Desde já lhe agradeço.

Anônimo disse...

Me ajude por favor,aguardo sua orientaçao.Obrigada.

KOKY disse...

Oi, é dificil responder para quem não assina o nome. Fico opinando para anônimo sem saber a quem me dirigir por isso opt por não responder a quem não se identifica pelo menos com o primeiro nome.
Direito de herança é sagrado.
Na parte que era do pai do seu esposo ele e a mãe são herdeiros, na parte que cabe a mãe, o teu esposo e a meia irmã serão herdeiros. O Segundo marido não tem direito a este imóvel pois ele foi comprado no primeiro casamento pelo primeiro marido de sua sogra.
Se teu esposo assinou algo que não sabia deve na justiça provar e anular o que ele fez mas é dificil de opinar pois não sou advogada e sem conhecer a íntegra da documentação assinada pode-se incorrer em orientação errada. Sugiro que busquem uma orientação de advogados na Defensoria Pública do seu estado.

abraços

Anônimo disse...

Olá...
Meu sogro tem uma casa sendo que eu quero construir em cima da casa dele, ele já é viúvo e a casa está em seu nome, minha namorada tem um irmão. Quero saber se é possível desmembrar laje, pode parecer ridícula a pergunta mas é que já ouvi de tudo. Quero construir com entrada individual, pagar iptu tudo independente, meu receio é que não podemos garantir o futuro, sei que hoje estamos juntos mas e se me separar? Terei direito eu na casa construída? Farei todo o investimento pois ela não trabalha. Quero saber se futuramente poderei vender a casa construída na laje pois eles não tem condições financeiras para devolver o valor investido.
Grato.

KOKY disse...

Oi, da forma como você coloca a situação não terás nenhuma garantia sobre o bem que construir pois estarás construindo em imóvel(terreno) que não te pertence e portanto em bem alheio ao qual você não tem qualquer direito. No futuro o máximo que poderias pedir seria indenização pelas benfeitorias realizadas e poderia se tornar uma longa batalha judicial sem garantias de que você seria ressarcido.
Para que você fique garantido será necessário que o teu sogro em vida doe o imóvel para os dois filhos na proporção de 50% para cada. No caso, imóvel seria o terreno. Para garantir os direitos, seu sogro nesta doação incluiria a cláusula de usufruto impedindo assim a venda enquanto ele for vivo. Com o falecimento dele os filhos assumiriam o bem.

Casando em comunhão de bens com tua esposa você ficaria garantido, sendo que ela entraria com os 50% do terreno e você com a construção do piso superior, meio a meio. Em caso de separação cada um ficaria com 50% do imóvel.

Legalizando tudo, tanto o irmão como sua esposa teriam a propriedade do terreno em conjunto na proporção de 50% para cada, cada um com seu imóvel. Vocês com o de cima e o irmão com o debaixo.

No futuro, a venda será possível sendo que o co-proprietário tem preferência na compra.
Em caso de um se negar a vender somente pela via judicial se procede a venda.

abraços

Anônimo disse...

oi

Anônimo disse...

Anônimo Rio de janeiro-RJ disse...
Olá!
Meu Pai e a minha mãe já falecidos deixaram um terreno com 10 metros frente pra mim e meu irmão. Ele agora quer desmembrar o terreno porque ele quer morar na frente do imovel só que a casa em que moro foi construida pelo meu pai no centro do terreno e para que faça o desmembramento será preciso derrubar parte da minha casa ele já disse que vai entrar na justiça. Será que ele consegue? Por favor me oriente estou muito nervosa.
Desde já Agradeço

Maria disse...

Oi, não conheço a legislação do Rio de Janeiro o que dificulta minha opinião. Você deve ir pessoalmente a prefeitura buscar estas informações. A principio ambos são proprietários do terreno em 50% para cada e se não houver acordo a justiça decidirá. O que posso te dizer com certeza é que qualquer de vocês pode judicialmente conseguir a venda do imóvel e ao outro que não concordar restará comprar a outra parte ou acatar a venda judicial recebendo sua parte. Na venda judicial o valor do imóvel é menor.
Lembro que em relação a casa ela é um acessório do imóvel e portanto se o imóvel pertence a ambos a casa também mas acredito(minha opinião) que derruba-la não seja possível e que com ela construida o desmembramento seja barrado pela prefeitura.
Busque informações n prefeitura que você saberá imediatamente se pode ou não.

Anônimo disse...

Olá, quero comprar um terreno. era de um dono unico, mas ele loteou em vários pedaços, iguais, e vendeu os pedaços. Essa moça que quer me vender já comprou este terreno a 7 anos, mas não teve dinehiro pra construir. O terreno em geral não foi desmembrado e sim apenas separado. O terreno é fechado como se fosse de condomínio, A moça que quer me vender, declararia firma em cartório e me daria o documento novo e o antigo. gostaria de saber se é seguro assim. Se eu tendo este documento firmado em cartório se vale. e tb como faço para saber se o terreno não está em inventário do dono antigo.
desde já agradeço

Elma disse...

Boa noite!Amei site Por favor me ajude.O meu bairro não tinha liberado escrituras porque quem loteou terrenos não doava lote para lazer,agora decidiram liberar.Eu comprei uma casa a 3 anos com recibo direitinho onde o vendedor tem que me entregar sem onus a escritura. Minha casa,tem matricula IPTU em dia é independente mas foi construida num so terreno.SÃO 4 CASAS ao todo e não da medida para desmembramento.Fui na prefeitura e parece que estão perdidos como eu.Veja se entendi:primeiro as casas tem que estarem com matriculas e IPTU em dia,ter planta individual e uma conjunta para divisão do terreno..correto? uma não tem matricula.

ELMA disse...

Ai não entendi...desdobro é só para o terreno?condominio é para casa e terrenos.Ficará então sendo condominio no nosso caso no final?Teremos um so documento constando todas casas?Será condominio horizontal?E se um dos donos não quiser legalizar devo ir ao forum?Quem construiu comprando de terceiros tem que arcar com as despesas não é?juntamente com dono do terreno... ele não tem documento que ampara,como eu fiz.Obrigada.Um fraternal abraço e que Deus te cubra de bençãos.

Anônimo disse...

OI ME CHAMO SANDRO. TENHO UM TERRENO JUNTO COM MEU IRMÃO, PORÉM SÓ ESTÁ EM MEU NOME. NO TERRENO TEM 2 CASAS E EU QUERIA DIVIDIR COM MEU IRMÃO. COMO DEVO PROCEDER E QUAL A MANEIRA MAIS ECONOMICA

KOKY disse...

Oi Elma,
você fala em bairro que foi loteado então trata-se de loteamento residencial onde cada casa terá sua escritura. É dificil opinar sobre o assunto sem ter o conhecimento de como foi loteado o terreno. Se cada terreno tem 04 casas construidas então teremos um condominio horizontal e não um loteamento onde cada casa tem seu lote. Sem conhecer todo o processo construtivo não tenho como opinar e incorreria em te orientar errado.

abraços

KOKY disse...

Oi Sandro,
no teu caso a duas soluções.
Vc ceder 50% do terreno para teu irmão assim ambos ficam sendo proprietários oficiais com 50% cada ou então verificar na prefeitura se teu terreno tem a metragem que permite que seja desmembrado em dois e assim cada um terá sua escritura e matricula separados.
quanto a custos não tenho como prever mas não sai barato.

abraços

Anônimo disse...

OI KOKY COMO DEVO PROCEDER CEDER ESSES 50%. POSSO FAZER EM CARTÓRIO OU TERÁ QUE SER DE OUTRO JEITO?
POR GENTILEZA KOKY, POSSO PENSAR EM CONDOMÍNIO, OU SEJA, UM TERRENO COM DUAS ESCRITURAS DAS CASAS. SE POSSO COMO FAZER?
DESDE JÁ AGRADEÇO PELA ATENÇÃO.
SANDRO

Maria disse...

Oi Sandro.
sem fazer o desdobro isto é, dividir o terreno oficialmente então seria uma escritura com um único registro imobiliário e 02 proprietários, você e seu irmão. As casas são acessórios do terreno.
Quando falamos de imóvel estamos nos referindo ao que não pode ser mudado de lugar ou seja o terreno. Tudo que for construido sobre o terreno é acessório deste e portanto as casas não terão cada uma a sua escritura e sim você e seu irmão terão a mesma escritura e registro imobiliário do terreno onde consta averbada(anotada) a construção de duas casas. Na escritura pública pode-se identificar cada casa(frente/fundos por exemplo) e as separações de IPTU podem ser solicitadas na prefeitura.
Sendo assim teremos um documento único que consta dois proprietários mas na prefeitura para fins de IPTU cada casa terá o seu dono cadastrado. É possível e legal.
Como você diz que o terreno esta em teu nome você pode fazer uma cessão de direitos de 50% do terreno abrangendo uma casa para teu irmão. Haverá imposto a recolher pela trasnferência mais os cutos de tabelionato e cartório de imóveis. Em torno de 4% do valor do terreno.
No tabelionato você consegue saber extamente que documentos precisa e quanto gastará.
Assim vc e seu irmão serão proprietários em condominio do mesmo terreno só que cada um com sua casa.
abraços

Anônimo disse...

MARIA MUITO OBRIGADO.UMA ÚLTIMA DÚVIDA. PRIMEIRO FAÇO A CESSÃO OU PRIMEIRO FAÇO A ESCRITURA?
ABS. SANDRO

KOKY disse...

Oi Sandro,
a Cessão é feita por escritura pública, chama-se escritura publica de cessão ou doação, o tabelionato te orienta.
abç

Anônimo disse...

Olá estou impressionado com a boa vontade de vocês. muito obrigado e que deus os abençoe. abs sandro

KOKY disse...

Obrigada Sandro, mas não é um blog profissional, é um blog privado que pertence a mim e crie para concetrar assuntos do ramo em um único lugar.
abraços. Maria Angela

Clara disse...

Olá, preciso fazer o desdobro de um terreno que possui dois donos e área construída (duas casas), no entanto, ele não tem escritura, somente contrato de venda e está registrado no cartório de imóveis. Fui informada que seria necessário a escritura, depois faríamos o desdobro e então tiraríamos novamente outra escritura, dessa vez uma para cada parte. Isso procede? Sou de SP capital.

KOKY disse...

Oi Clara, a informação procede.
O que existe é um contrato particular que prova o negócio com o imóvel e concede a posse mas não o direito de propriedade por isso é preciso primeiro escriturar o imóvel em nome dos dois proprietários. Se vocês não tem como achar quem vendeu para fazerem a escritura pública será preciso uma ação judicial para provar o negócio e obter sentença que autorize a escritura pública e o devido registro imobiliário.

abraços

Elma disse...

Oi boa noite obrigada pela resposta,o meu caso se parece com de Clara,sandro...acho!!...um terreno(só recibo) 4 casas(só com recibo).Primeiro faz o que escritura de cada casa?ou escritura conjunta das quatro casas?ou conjunta do terreno primeiro?e a quem cabe tomar primeiras providencias ...quem tem recibo de propriedade do terreno?Por favor não desista de mim preciso ir entendendo vc esta´me ajudando muito.Brigada Elma

Anônimo disse...

Bom dia !! Meu nome é Denise, Coloquei uma pergunta no blog dia 13 de julho , voces nao responderam minha pergunta e ainda tiraram do blog, nao entendi o porque! Tem que cadastrar meu nome no site pra poder ter as respostas??

KOKY disse...

Oi Denise,
desculpe, algo aconteceu, talvez tenha excluído teu cometário por engano. Este blog não é profissional e sim particular e atualmente somente eu lido com ele pois estou sem colaboradores. Verifiquei na minha listagem e não achei a exclusão do teu comentário mas nunca é tarde para se redimir.
Por favor refaça seu comentário que terei prazer em responde-lo se estiver dentro dos meus conhecimentos.
abraços e desculpas mais uma vez

KOKY disse...

Oi Elma,
quem tem o recibo de compra e venda do terreno é quem deve providenciar tudo.
Veja bem. Se não há escritura pública e registro imobiliário em nome do comprador, este tem somente a posse do terreno mas a propriedade deste terreno ainda esta em nome de quem vendeu, por isso é obrigatório regularizar a situação.
No teu caso, parece que por não haver contrato somente recibo, talvez seja preferível buscar o titulo de propriedade pela via judicial com usucapião.
Somente se quem comprou o terreno puder localizar quem vendeu é que se pode fazer tudo pelo tabelionato e cartório de imóveis.
Na ordem é preciso primeiro tirar o titulo de propriedade que é a escritura pública de compra e venda e o registro desta escritura na matricula do terreno que fica arquivada no cartório de imóveis. Depois que estes dois documentos estiverem em nome de quem comprou o terreno é que se pode analisar se pode-se desdobrar o terreno. Se cada casa tem um dono, sendo 4 casas, cada dono terá 1/4 do terreno ou seja 25% da fração deste terreno.Será uma unica matricula imobiliária com 04 construções averbadas(anotadas nesta matrícula)e 04 proprietários em conjunto.
Se puder dividir o terreno em 4 terrenos separados aí os documentos serão um para cada proprietário. É muito dificil te orientar corretamente sem conhecer todo o processo desde a aquisição deste terreno mas dá para vc ter uma base do que precisa saber.
A matricula imobiliária é o único documento que concede a propriedade de um imóvel. Ela fica arquivada no cartório de imóveis e é de consulta pública. Vc pode pedir uma matricula atualizada para saber quem consta como dono e assim poder tomar as providências. Teu caso parece ser para um advogado.
abraços

Elma disse...

Obrigada mesmo.Vou ver o que consigo resolver e depois te dou retorno,ok?abração

Anônimo disse...

Estou desdobrando meu terreno em 2 ja peguei a autorização (documentação ) e levei no cartorio para solicitar as 2 matricula, depois que eu estiver com as duas matriculas tenho que levar novamente na prefeitura para desdobrar o IPTU e o valor venal, neste meio tempo por qualquer motivo a prefeitura pode indefirir o processo de desdobro, sendo que ela me deu a autorização para registro no cartorio ?

KOKY disse...

Oi,
a resposta é não. Se você já recebeu da prefeitura a autorização para solicitar a separação das matrículas(registro imobiliário) não haverá INDEFERIMENTO.
O que pode ocorrer é o cartório exigir algum documento a mais ou sucitar uma dúvida mas nada que interfira na separa ção do terreno.

abraços

Denise disse...

Ola ! Vou perguntar de novo entao, essas coisas acontecem mesmo ! É o seguinte, meu tio tem um galpao onde funciona uma empresa de manutençao. Fica em um bairro bom , o terreno tem uns 1.800m² , sendo 1.000 de area construida. Tem como o meu tio me vender uma parte deste terreno que nao esta construida, uns 600m² por exemplo? essa parte que quero comprar é de esquina, quero construir minha casa , mas sera que ele pode separar esta parte pra me vender?? fica muito caro pra desmembrar essa parte?
Agradeço pela atenção!!
Boa tarde!!!

Maria disse...

Oi Denise, o desdobro do terreno depende de lei municipal. Você tem que consultar na prefeitura para saber se é permitido.
A principio por ser de esquina e pela área total acredito que possa ser separado.
Quanto a custos não é muito barato pois envolve engenheiro, plantas, aprovação do desdobro e novos documentos dos imóveis já separados.
Não tenho como fazer uma previsão pois os custos são variados de uma cidade para outra.
Depois de desdobrado o terreno pode ser vendido a você.
Procure a secretaria municipal da fazenda.
abraços

João disse...

Boa tarde. Comprei um terreno e pretendo construir duas casas (69m²), desmembrar o terreno para depois vende-las separadas.
Porém, me informaram que o desmembramento de Terrenos só vai poder ser feito até Março de 2011, e se eu não acabar as casas antes disso não vou conseguir desmembrar. Essa informação procede???

KOKY disse...

Oi João, desculpe mas o desdobro de terrenos é estabelecido por lei Federal e as regras por lei municipal e portanto não tenho como opinar sobre o assunto pois cada município estabelece as regras. Procure no site da prefeitura de sua cidade se há alguma informação a respeito.
Talvez a área do teu terreno venha a sofrer modificações na lei e na prefeitura você terá estas informações. você pode solicitar o desdobro antes de terminar as construções.

abraços

João disse...

Então eu posso Solicitar o Desdobro durante a construção? Quanto tempo será que demora?

KOKY disse...

Desdobrar um terreno significa contratar engenheiro para fazer as plantas do terreno já dividido em dois, aprova-las no município e providenciar novas escrituras e registros separados e depois averbar as construções das casas.
Como não conheço a lei do teu município posso estar te dando a informação errada então, fique atento porque pode ser diferente mas a principio você pode.
O custo não é muito barato mas não tenho como informar.

abraços

João disse...

Obrigado. Vou me informar na Prefeitura certinho...

É que o pessoal aqui da cidade diz de só se consegue o desmembramento depois de conseguir o habite-se, depois da obra terminada. Mas de qualquer modo vou me informar melhor.

Obrigado pela atenção.

Anônimo disse...

Olá...meu nome é Cleide, preciso de um esclarecimento, moro num terreno com dois donos, casa de um lado separadas por uma grande janela, pois somos tios e primos, com um muro baixo e grades,com uma unica escritura em nome do meu pai já falecido e do meu tio, foi uma compra amigavel, um só IPTU, gostaria de saber se há possibilidade de haver desdobramento ou se podemos solicitar apenas o IPTU para cada um e se futuramente alguma das partes poderia vender. Muito grata, parabens pelo blog.Sou de SP

Anônimo disse...

Postei um comentario anterior, Cleide...sendo lendo todas as respostas dadas por vcs, pude entender como tudo deve ser feito, por isso vcs podem tira-lo e me responderem esse que é o que é mais importante para mim.Moro num terreno onde há duas casas construídas, minha mãe e meu tio um de cada lado separados apenas por uma enorme janela e um muro com grade, uma de frente para outra, possui apenas uma escritura em nome do meu tio e do meu pai já falecido.Podemos desmembrar? se não, com o falecimento de meu pai ( não fizemos inventario ainda) esse meu tio pode ser proprietário único do imóvel, o IPTU tambem é único.Obrigada pela atenção.

Maria disse...

Oi Cleide, não se preocupe com os comentários, eles ajudam aos outros que precisam perguntar algo e não sabem como faze-lo.
Bem, é um único terreno com uma única escritura, um único registro imobiliário(Matricula do imóvel) e dois proprietário que são teu pai e teu tio na proporção de 50% do terreno para cada um se não foi determinado percentual diferente na escritura pública.
Para explicar melhor, imóvel é o terreno, as casas são acessórios deste terreno e sendo assim temos um terreno e duas casas.
Antes de mais nada é preciso fazer o inventário do teu pai, sem ele nada pode ser feito para separar o terreno. O inventário irá passar o imóvel para a tua mãe e os filhos. 50% da parte do teu pai já é da tua mãe por força do casamento, salvo se casaram com separação de bens. Então somente 50% da parte que cabe a teu pai é que será inventariado junto com outros bens que ele tiver. Esta metade do teu pai será dividia igualmente entre tua mãe que é herdeira também e os filhos. A parte do teu tio é dele e fica do jeito que esta.
Depois de fechado o inventário aí sim você poderá tentar desmembrar o terreno e é obrigatorio que todos concordem isto é, sua mãe, vc e seus irmão e seu tio. Se uma parte não concordar, somente pela via judicial para resolver. Sua mãe tem o direito de uso do imóvel até falecer portanto nem vc nem seus irmãos poderão solicitar a venda antes que ela faleça.
Para desdobrar o terreno vc tem que saber na prefeitura se a metragem dele permite. Se permitir será preciso gastar com engenheiro para fazer as plantas e novo projeto de divisão do imóvel mais custos de autorização municipal, novas escritura e registro. Não sei te dizer quanto custará pq varia mas não é barato.
O mais importante é fazer o inventário que atualmente pode ser feito em tabelionato se não houver herdeiro menor e todos concordarem com a divisão dos bens. Advogado é obrigatório.
abraços

wagner luiz disse...

eu sou o wagner e gostaria de saber algumas informaçoes.
minha mae tem um terreno com os irmaos dela e neste terreno existe varias casas. Minha mae faleceu em marco de 2010 e sei que tenho que fazer inventario dela para mim e meus irmaos, uma dessas casas fui eu quem construi e gostaria de saber quanto tempo demora para fazer o desmenbramento desta parte do terreno onde esta a casa, já tenho o IPTU dela e nao tenho o registro dela no registro de imoveis, posso fazer as duas coisas em paralelo. O que primeiro tenho que fazer?
Tenho o registro do terreno no registro de imoveis. Como proceder, me ajudem por favor.

KOKY disse...

Oi Wagner, para desdobrar o terreno tem que primeiro verificar a lei municipal para saber se a metragem deste terreno permite desmembramento.
Somente pode propor o desdobro os proprietários que constam na matricula imobiliária.
Se o terreno esta em nome da tua mãe primeiro deve ser feito o inventário e somente depois de fechado este, você poderá tentar o desdobro.
abraços

wagner disse...

koki obrigado pelo esclarecimento e que Deus te abençoe. abraço wagner.

Anônimo disse...

Meu nome é Paulo (Rio Claro SP)...Comprei um lote com 11 por 33 junto com minha mãe, ela já construiu uma casa na parte dela (5,5 por 33) gostaria de saber se posso desmembrar para poder construir a minha (Pela C.E.F.).

Maria disse...

Olá Paulo, você tem que entrar em contato com a prefeitura de sua cidade para saber qual a metragem estabelecida pelo município para divisão de terrenos. Não tenho como te informar pois depende de regulamentação estabelecida por lei municipal.
Se for permitido primeiro deverá ser feito o desdobro para somente depois você tentar junto a CEF financiamento pelo Construcred.

abraços

Anônimo disse...

Olá Maria, obrigada por ter respondido , dificilmente outras pessoas respeitam nossas duvidas que são enviadas pela internet.
Bom se não for abuso de minha parte, tenho outra duvida que tambem me preocupa.
O IPTU deste nosso imovel esta apenas no nome desse meu tio (cunhado) de meus pais, ele fez isso sem nada sabermos e o colocou apenas no nome dele sem que meu pai soubesse.Agora com o falecimento de meu pai nossa duvida é: Ele fica sendo dono exclusivo? ou nada muda, o que vale é a antiga escritura deste imovel quando tinha apenas uma casa?`Pergunto pq ele disse que passaria tudo em nome da filha. Por favor me esclareça...corremos esse risco por causa do IPTU estar apenas no nome dele?
Um grande Abraço
Cleide (sp)

Maria disse...

Oi Cleide.
O IPTU não define nada, o que importa é o que consta na matricula imobiliária do imóvel.
Vamos tratar aqui o imóvel como sendo o terreno pois as casas construídas são apenas acessórios deste terreno.
O terreno tem um registro imobiliário que chamamos também de Matricula Imobiliária. este é o ÚNICO documento oficial do imóvel(terreno) e quem constar o nome nesta matricula como proprietário é o dono de direito e fato.
Portanto nesta matricula deve constar o nome do teu pai e do teu tio como donos, se não constar o nome do teu pai então vai ter problema pela frente e um advogado será necessário para ajuda-los a provar que teu pai tinha metade do terreno. Não sou advogada por isso não opino nesta área.
O IPTU deve estar somente em nome do teu tio porque a prefeitura nunca fiscalizou ou teu pai nunca pediu a divisão para que cada casa ficasse com seu imposto, mas isso não o torna proprietário absoluto o que o torna proprietário absoluto é se somente o nome dele constar na matricula imobiliaria.
Seria bom que no cartório de imóveis você solicitasse uma certidão de propriedade do imóvel para saber em nome de quem esta este terreno.

abraços

Anônimo disse...

Maria muito grata pelas suas preciosas informações, estou muito tranquila agora.
Um grande abraço e muito sucesso para voces.

Cleide

Anônimo disse...

tenho uma duvida......minha m~e e seus 6 irmãos são proprietários de 3 glebas ,sem nenhum tipo de construção.Temos a matricula de cada gleba registrada no cartório e nela aparece os 7 irmãos como proprietarios das glebas,tudo em comum.Estamos desmembrando ,para transformar 3 glebas em 14 terrenos,ai cada terreno terá sua matricula,certo?............pois bem.....Te pergunto o seguinte:na matricula de cada terreno sairá o nome dos 7 irmãos como proprietários de cada unidade em comum,ou cada irmão será proprietario na matricula de 2.E no meu caso,em que meu pai faleceu,e casado em 2° nupcias com minha mãe, no regime de comunhão de bens ,deixou 4 netos de seu primeiro casamento,esses netos seráo citados em todas 14 matriculas ou somente nos dois pertencentes aos meus pais,sendo que as glebas iniciais naum tinham escritura.

KOKY disse...

Oi, é arriscado te orientar sem conhecer os detalhes mas vou tentar.
São sete irmãos donos de 03 glebas que querem dividir oficialmente.
Em cada gleba cada um tem 1/7.
Pelo que entendi você estão unificando as glebas para aí sim desdobrar em 14 terrenos(ou dividindo direto) ficando cada proprietário com de 02 terreno.
Isso tem que constar no desdobro. Já se determina que os terrenos são todos do mesmo tamanho e que cada um ficará dono de 02 undidades e as matriculas já saem individuais.

Pois bem, depois de desdobrada as glebas em 14 terreno, cada terreno terá um único dono e sendo assim as matriculas sairão apenas no nome do dono do terreno. Como são 14 terrenos, decididos que ficam 02 terreno para cada irmão então depois de separados não aparecerá o nome dos outros 6 apenas do que ficou como proprietário.
AS 03 glebas deixam de ser multipropriedade(mais de um dono) e passar a ser propriedade única(um só dono.
Até aqui é fácil te oreintar.

No teu caso, como teu pai faleceu primeiro terá que ser feito o inventário da parte dele em cada gleba, isto é 1/7 de cada gleba.
São herdeiros todos os filhos vivos dele, o cônjuge se for regime de comunhão de bens ou parcial e se houver filho falecido são herdeiros os netos(não as esposas, só netos).
Portanto depois do inventários a parte do teu pai vai ficar no teu nome e dos netos e na divisão todos vocês vão aparecer como donos de dois terreno. a parte dos teus tios não sofre alteração, só a do teu pai.

Sem o invetário não será possível fazer o desdobro destas glebas.

abraços

Daiane disse...

Boa noite me chamo Daiane e moro em SC, sou engenheira civil, fui procurada para fazer um desmembramento de um terreno, o proprietário necessita de um memorial contendo as informaçoes do terreno, ao que li nos comentários acima são necessárias algumas plantas vc saberia me informar o que deve conter nessas plantas? Seriam plantas de locação e situação algo deste genêro? Desculpe a pergunta mas acabo de me formar e estou entrando no mercado de trabalho agora.
Também não tenho noções de quanto custaria pois terei responsabilidade técnica pelo memorial e as plantas.

Se puderes me ajudar ficarei mto grata.

Aproveito para parabenizar pelo blog, muito útil, respondidas as dúvidas com seriedade e clareza.

KOKY disse...

Oi Daiane, bom dia.
Primeiro você tem que verificar se o terreno tem a metragem mínima necessária para o desdobro. Isso você verifica na legislação municipal no site da prefeitura ou direito na prefeitura.
Você é que fará amediação do terreno e a sua divisão.
O memorial descritivo trará a descrição completa do terreno, a divisão, mediadas completas e como será dividido.
Quantos as plantas necessárias tem que ver quais a prefeitura exige. A principio é a de situação simplificada pois não tem construção em cima.
O que você precisar saber na prefeitura e cartório de imóveis você encontra.
abraços
abraços

sandro disse...

oi maria tudo bem?
fiz uma consulta com vc em 21/07/2010. sobre um terreno que meu tio tem com meu pai. na ocasião vc sugeriu que se fizesse um condominio do terreno com duas casas. porém agora fiquei com uma dúvida, essa cessão eu posso averbar no RGI do terreno? pois do contrário como fica um caso de futuro inventário por parte dos filhos do meu tio?.desde já muito obrigado.

Maria disse...

Oi Sandro.A Cessão deve ser feita via escritura pública e aí sim poderá ser averbada no RGI e os herdeiros do teu tio não tem nada a ver com a parte que cabe ao teu pai, só com a parte que cabe ao teu tio.
abraços

Paulo disse...

Boa Noite, Meu nome é Paulo e estou fazendo o inventário do meu pai. Na escritura de um terreno, cita que o 50% do terreno pertence ao meu pai e os outros 50% ao meu tio (sao sobrados geminados). Tambem foram feitas mudanças nas casas sem informar a prefeitura.
Gostaria de saber como devo proceder para fazer o desmembramento? Deve efetuar o inventário primeiro? Devo legalizar na prefeitura as plantas? Qual é a sequencia correta?
Desde já agradeço pela atenção e pelo sua ajuda.

Seu blog é ótimo, muito claro e esclarecedor.

Maria disse...

Oi Paulo, bom dia.
Primeiro de tudo tem que fazer o inventário da parte do terreno que pertence a teu pai. Depois do inventário pronto é que você terá que verificar a possibilidade de desdobro deste terreno. Existe legislação Federal sobre o assunto mas é o município que também por lei faz a regulamentação. Por isso você terá que na prefeitura verificar a legislação municipal para saber se o terreno tem a metragem mínima estabelecida pelo município para se fazer o desdobro. Se for possível então o primeiro passo será conversar com seu tio para saber se ele aceita faze-lo visto que cada um terá que arcar com os custos do desdobro que implica contratação de engenheiro para fazer as plantas dos imóveis e da divisão, aprovação no município, habite-se, escritura e matricula para cada terreno desdobrado.
abraços

Anônimo disse...

Olá pessoal. Parabéns pela iniciativa.
É o seguinte: Ao levar o formal de partilha para registro no cartório de registro de imóveis, foi solicitado croqui do imóvel e alvará de desdobro, pois trata-se de um terreno com 03 casas. O IPTU já é desmembrado. Como devo proceder? Preciso contratar engenheiro para fazer o croqui? Com a documentação em mãos, como fica a escritura? Cada herdeiro providencia a sua? Desde já obriga.

KOKY disse...

Olá. Para o desdobro do terreno é preciso contratação de engenheiro para elaborar as plantas do desdobro em 03 terrenos cada qual com sua casa. Estas plantas deverão ser aprovadas na prefeitura que emitirá o habite-se para assim requisitar junto ao cartório a divisão do mesmo cada qual com sua matricula individual.
Cada herdeiro arca com o seu custo na divisão providenciando a sua documentação. O custo não é muito barato.
abraços

Anônimo disse...

Oi pessoal. Tudo bem! Meu nome é Rosangela. É o seguinte: Preciso do alvará de desdobro para registrar o formal de partilha. No terreno existem 03 casas. Gostaria de saber se posso contratar engenheiro para fazer apenas a planta para desdobro da minha casa para então proceder o registro no cartório de imóveis. Outra dúvida: O registro em cartório com n° de matrícula já é a escritura, ou tenho que tomar outras providências. Obrigada.

Anônimo disse...

Qual é metragem minima pra se fazer um desmembramento do terreno e quanto sairia pra fazer a papelada?

Maria disse...

Oi Rosangela.
você tem que contratar o engenheiro para fazer as plantas e aprova-las na prefeitura. Depois de concedido o documento que autoriza o desdobro aí sim você pode providenciar a documentação junto ao Cartório de imóveis.
O registro em cartório não é a escritura pública é a separação dos imóveis pois cada um terá uma matricula em separado.
após o engenheiro providenciar a aprovação do desdobro você terá que fazer o requerimento ao cartório. Cada municipio tem sua legislação própria sobre o assunto.
abraços

Maria disse...

Oi anônimo, o custo varia pois depende de lei estadual para os registros e municipal para aprovação do projeto de desdobro dos terrenos, então não tenho como informar o custo.
Quanto a metragem mínima também depende da legislação municipal e varia de acordo com a utilização do terreno isto é, se é área industrial, residencial. Geralmente se pede no minimo 10 metros de frente mas é bastante variado. No cartório de imóveis de tua cidade você pode se informar.

abraços

Anônimo disse...

Olá!
Primeiro PARABÉNS pelo espaço e pelo comprometimento de sanar todas as dúvidas que aqui são expostas. E sou a próxima a recorrer aos seus conhecimentos.

Bem, em 1983, comprei um imóvel composto de duas partes, sendo que uma foi vendida pelo antigo proprietário e o atual não providenciou até hoje o registro. Assim, consta no RGI a metragem total apenas em meu nome.
À época, o atual proprietário se comprometeu, por escritura pública, arcar com as despesas do desmembramento em 1983, mas até hj não fez nada.
Para piorar, o vizinho fez várias obras irregulares e acredito que não queira regularizar com receio de pagar multa.
O que seria mais rápido e menos oneroso: o usucapião a ser requerido pelo vizinho ou o desmembramento? E se o vizinho não quiser arcar com as despesas do desmembramento o que posso fazer?
Obrigada, Priscila (RJ)

Maria disse...

Oi Priscila, boa tarde.
Se por escritura pública houve o comprometimento de desdobrar os terrenos então você deve constituir advogado para com ação judicial de obrigação de fazer, obriga-lo a providenciar o que se comprometeu.
É um caso que para emitir opinião deve-se conhecer toda a documentação do imóvel desde o primeiro vendedor, por isso fica dificil te ajudar. Se há escritura de compra e venda não pode ser proposto usocapião.

abraços

Anônimo disse...

Satisfação,

Moramos, meu marido e filha no mesmo terreno de meu sogro há mais de 7 anos e construímos um sobrado na frente. Meus sogros moram na casa dos fundos do terreno. Meu marido possui uma irmã solteira e a outra faleceu e deixou 2 filhos. Meus sogros têm a guarda de 2 netos menores de idade. Estamos preocupados em regularizar a situação, pois não houve desmembramento do terreno na época da construção do sobrado. Em caso de falecimento de um dos sogros, todo o terreno será dividido entre quem ? Minha sogra deu a idéia de irmos ao cartório e ela fazer uma doação. É possível ? E quais os procedimentos que devemos fazer ?

Agradeço a atenção e esclarecimento,

Magaly

Maria disse...

Oi Magaly, boa tarde.
Temos um único terreno com duas construções e o terreno como um todo pertencente aos teus sogros e portanto mesmo tendo construído no terreno você não é dono pois ele pertence a outra pessoa e quem constrói em coisa alheia não é proprietário.
No caso em questão os filhos são os herdeiros mas não sei te dizer se os netos que estão sob a guarda dela também são pois a mãe deles tendo falecido antes tira o direito de herança deles porém não sei se com aguarda eles recebem este direito. Teria que se consultar um advogado.
No geral os filhos são os herdeiros do terreno e este seria dividido em partes iguais por todos os herdeiros e se um único herdeiro quisesse vender judicialmente conseguiria. Este é o principal problema de ser proprietário em condomínio isto é, mais de um dono no mesmo imóvel.
Para que vocês fiquem garantido o ideal e desdobrar este terreno em dois ficando cada um com uma documentação diferente e assim tua sogra doar a parte que esta a casa de vocês.
Tem um custo pois é preciso contratar engenheiro para fazer as plantas de separação e aprova-las no municipio para depois solicitar ao cartório de imóveis a separação do registro imobiliário. Esta é a única forma de não perder a casa.
Se ela doar parte do terreno onde esta a casa a vocês com a concordância dos outros herdeiros, se depois de falecida, um dos herdeiros quiser vender vocês terão que acatar e ficar sem o imóvel. então convém desdobrar antes da doação.

abraços

Anônimo disse...

Olá,estou com um processo de alvará de desdobro de lote, na subprefeitura santana tucuruvi, alguém sabe me informar quanto tempo demora,se existe alguma lei de prazos,porque entrei em contato por telefone com a prefeitura e não tive nenhuma informação,eu não moro sp, e queria resolver isso logo.
obrigada!

KOKY disse...

Olá, não existe prazo definido em lei municipal, tudo vai depender de você ter entregue a documentação correta e da demanda do setor. Tem prefeituras que são rápidas outras podem levar 03 meses para analisar as plantas e fornecer o alvará.

abraços

Anônimo disse...

Mira,

Maria, tenho um terreno com metade construída e outra não, ele já está desdobrado e averbado, porém possui somente uma matrícula. Gostaria de saber se é possível fazer outra matrícula do terreno à construir tendo em vista que possuo divídas com o inss (CND) ou tenho que quitar estas dívidas primeiro para poder requerer a segunda matrícula e o mesmo ficar desembaraçado.

Grato!

Anônimo disse...

Olá Maria.
Moramos em um terreno que mora de um lado meu pai e do outro o unico irmão q ele tem,só que uns tempos pra cá não tá dando certo mais ficarmos juntos,pq a unica coisa que separa é um muro que fizemos,gostaria de saber se pra dividir esse terremo pra os dois cada um com a sua escritura,se será preciso faze um inventário primeiro.
Abraços
Patricia.

Maria disse...

Oi Patricia.
Se um dos donos faleceu será preciso fazer o inventário primeiro. Também é preciso consultar a legislação do município para saber se a área total do terreno tem a metragem para o desdobro pois a legislação municipal fixa uma metragem mínima. Na prefeitura vocês conseguem esta informação.
Depois do inventário aí sim se tiver a metragem você terão que fazer as plantas de situação da divisão do terreno, aprova-las no municipio, esperar o alvará de desdobro para requerer junto ao cartório a regularização da separação.

abraços

Samuel Alarcon disse...

Bom dia
meu pai e minha mãe ja faleceram moramos no terreno que eles deixaram que não tem ainda a escritura em nome deles o inventário ainda não foi feito no terreno foram construidas mais 3 casas.minha irmã mais velha que não mora no terreno (ela tem o apto e casa própria)ela diz que como é a mais velha pode vender a qualquer hora e que o valor adiquirido será rateado entre os irmãos.
só que a minha casa esta terminada e ainda estou fazendo mais dois comodos em cima não seja justo eu gastar muito e receber o mesmo que eles.
gostaria de saber se ela pode mesmo fazer isso e qual o procedimento eu tenho que fazer pois não estou interessado em vender a minha casa ..
obrigado

Maria disse...

Oi Samuel, a primeira coisa a fazer é providenciar o inventário do imóvel para regularizar toda a documentação e coloca-lo em nome dos herdeiros através da partilha.
O que tua irmã informou não existe.
A partilha do imóvel é feita igualmente entre todos os herdeiros. Se forem 03 irmão cada um fica com1/3 do terreno, se forem 5 irmão será 1/5 para cada um. todos tem os mesmos direitos e em nenhum lugar da lei esta escrito que o herdeiros mais velho tem mais direitos e pode vender sem autorização dos outros. Isso não existe e tua irmã ou esta mau informada ou mau intencionada.
Antes do inventário feito o mesmo não pode ser vendido até porque existe problema com a documentação do terreno que deve antes de tudo ser solucionado.
Para vender o imóvel é OBRIGATÓRIO que todos os herdeiros concordem. Se um discordar da venda os outros tem que pela via judicial solicitar a dissolução do condomÍnio(o condomínio é a propriedade do imóvel por mais de uma pessoa)e a autorização para venda judicial e para isso toda a documentação tem que estar em ordem e o inventário feito.
Em uma venda de imóvel com mais de um dono é obrigatório que todos assinem a escritura. Se um se recusa a vender e não assina a venda não pode ser feita.
Lembro que depois de feito o inventário e a documentação regularizada aí sim pela via judicial tua irmã pode pedir a venda e você não terá como impedir porém como um dos donos você tem preferência na compra da parte dela.
sugiro que você contrate advogado para cuidar disso o mais breve possível.
Não é possível usucapião de sua parte porque o imóvel é direito de herança e neste caso o usucapião não pode ser solicitado pois os herdeiros seriam citados e você é um deles então não ha como você ser réu e beneficiário no mesmo processo.

abraços

Samuel disse...

Oi muito obrigado pelo aconselhamento não mencionei mas existe mais um terreno no interior que também não esta feito o inventário.
apo´s a conclusão do inventário os dois devem ser vendidos separadamente primeiro um depois o outro?
mais uma coisa como citei acima minha casa esta terminada(piso,azulejo,lavanderia) na venda do imóvel com certeza eu não vou recuperar o valor investido. após a venda caso queira posso retirar algo da minha casa (portas,janelas,pia )para uma futura construção..?
grato mais uma vez..

Maria disse...

Oi,podem ser vendidos depois sem problema ou durante o inventários também desde que o juiz conceda o alvará de venda, o falecido não tenha dividas e os recursos para cubrir os custos do inventários estejam separados.
Quanto a tua casa depende de como será a venda.
Se for vendido somente o terreno você pode levar, se for vendido o terreno com construção em cima aí neste caso tem que constar no contrato de compra e venda o que será levado do imóvel pelos vendedores.
Se você construiu a casa e tem todas as Notas Fiscais dos materiais e recibos da mão de obra pode tentar que seja ressarcido na venda por esta construção, depende muito.
abraços

Samuel disse...

Oi primeiramente parabéns pelo espaço e tempo gastos para resolver problemas de pessoas que não tem noção alguma de imóveis.
Muito obrigado mesmo pelas dicas na próxima segunda tenho hora com um advogado para dar inicio aos procedimentos.
Mais uma vez Grato!!!!

MAINGLES disse...

Gostei do seu blog, e gostaria de tirar uma dúvida: Minha sogra está vendendo seu imóvel em São Paulo no bairro do Piqueri/Freguesia do Ó contendo uma metragem de 400,00 m2 (10 X 40)ela possui possui escritura datada de 1939 e meu sogro faleceu a 17 anos e só agora ela está providenciando o inventário. Porém, em 1991, minha sogra e meu sogro venderam parte do terreno para uma vizinha, contendo uma metragem irregular assim descrita ¨ compreendendo uma parte dos fundos mais uma faixa lateral do terreno, encerrando uma área de cento e oitenta e quatro metros quadrados (184,00 m2)situando 10 metros de largura por 12 metros de cumprimento, na parte dos fundos,mais uma faixa lateral de 2 metros inteiros e trinta décimos (2,30m)de largura por 28 metros de cumprimento no lado direito do terreno... Isso foi feito através de Contrato de Compromisso de Compra e Venda onde todos os herdeiros a época assinaram ( o terreno estava em nome da mãe e do pai de minha sogra já falecidos em 1991).

Em tempo, no restante do terreno a minha sogra reside em imóvel construído e averbado na matrícula que se encontra no meio do lote desde 1939

1º - Se há possibilidade de desdobro e consequente averbação de matrículas individualizadas?

2º - O que é preciso para fazer o desdobro?

3º - é possível minha sogra vender o imóvel após o inventário sem a necessidade de haver
acordo com a vizinha, pois a mesma não aceita vender a parte dela...

Desde já, agradeço sua colaboração e Parabéns pelo seu blog

Mário

KOKY disse...

Oi Mario, pela metragem o terreno pode ser desdobrado pois tem mais de 5 metros de frente porém em Saõ Paulo você tem que buscar informações na subprefeitura pois tem vários critérios para a liberação. A principio pode ser feito o desdobro e todos os proprietários tem que concordar.
Para fazer o desdobro cada município estabelece em lei a documentação mas já te digo que é preciso contratar engenheiro para fazer as plantas em separado, aprova-las no município e depois de liberado o desdobro providenciar toda documentação. Cada proprietário paga a sua parte o que pode acabar em justiça se um não concordar em separar. Cabe acordo.
Até que ocorra o desdobro a vizinha e os herdeiros serão proprietários em comum do terreno pois este tem apenas um documento e sendo assim se a vizinha não quiser vender os herdeiros terão que solicitar a venda judicial do imóvel. a vizinha tem preferência na compra.
Se estão fazendo o inventário, esta vizinha tem que se habilitar a este inventário para garantir a parte dela que foi adquirida se não vai dar problema depois.
abraços

Anônimo disse...

tenho interesse em uma casa, a qual esta na situação: o registro esta ainda no nome do antigo proprietario já falecido que vendeu ao atual por procuração, o atual já esta providenciando as assinaturas dos herdeiros para o inventario, apos terá que desmembrar pois o antigo dono, registrou 4 lotes em um registro só. Minha duvida é? Atualmente em um dos lote existe edificação(a casa que tenho interesse) na ora do proprietario atual registar para seu nome e só ai depois eu escriturar para o meu, eu ou ele teremos que averbar a construção já existente? Se eu concretizar o negocio agora ainda na fase do inventario somente com um contrato qual meu risco?

Maria disse...

Oi. Esta situação precisa de analise de documentos desde o primeiro proprietário. Da forma que você relata tem risco sim porque o terreno não estará em teu nome até que toda a documentação esteja acertada.
quanto a averbação da casa ela vai ter que ser feita pelo dono atual que esta regularizando tudo para vender a você. O cartório vai pedir a averbação e neste caso é preciso as plantas do imóvel, aprovação no município e habite-se municipal o que pode levar uns 4 meses ou mais e tem custo muito caro.
Não vejo vantagem em a pessoa que esta te vendendo gastar muito dinheiro para regularizar tudo isso para você então todo cuidado é pouco. Também estou opinando sem conhecer os detalhes.
Viocê fala que o primeiro proprietário vendeu por procuração. Se ele faleceu a procuração perdeu valor salvo se foi feito procuração pública com cláusula "em causa própria que vale mesmo depois da pessoa ter falecido. Não deve ser o caso porque se não ele passaria direto para você o imóvel.
Quanto ao inventário, se o falecido tinha dividas pode ter problemas, se não tinha corre normalmente.
minha opinião é que você não feche negócio sem que um advogado de uma olhada em toda a documentação.
Quem tem apenas o contrato não tem a propriedade do imóvel que continuará em nome do falecido e neste caso sujeito a problemas.
abraços

Anônimo disse...

Gostaria de agradecer pelo auxilio prestado por vocês. Deixei dia 18/12/2010 minhas duvidas. E com agilidade foi respondida. Seu blog tem um alto teor de utilidade!!!!!

Maria disse...

Agradeço, na medida do possível procuro ajudar com os conhecimentos que tenho. Quanto mais se conhece do assunto mais garantias se tem de tomar a decisão certa. Boas Festas.

Samantha disse...

Maria, boa tarde! Excelente a iniciativa e o blog! Uma boa parte das minhas dúvidas já foram mais ou menos sanadas na leitura das respostas.

Gostaria de saber se poderia me ajudar.
O pai de meu companheiro faleceu há alguns anos. Ele era casada e teve três filhos com a esposa (minha sogra). Além disso, teve uma filha fora do casamento que tinha 2 anos quando ele faleceu.

Em nome dele, tinha uma chácara de mais de 5000m2, em área urbana (recolhe IPTU), e no inventário que foi feito consta que 50% da chácara é da minha sogra (a viúva) e os outros 50% pertencem aos 4 filhos em partes iguais (25% dos 50% para cada um).

Não me recordo se consta no inventário (tenho quase certeza que sim), mas a chácara tem uma casa de mais de 200m2 onde reside minha sogra, poço artesiano e uma edícula no fundo. Esta edícula teve a fundação feita pelo meu falecido sogro, mas o restante da construção foi feito pelo meu marido, após meu sogro falecer (ele gastou, na época, cerca de 17mil). Além disso, meu marido (que na época residia na edícula) fez uma piscina na chácara.

No inventário também constam dois carros que estavam no nome dele, sendo que um ficou de posse do irmão do meu sogro e outro em posse da mãe da criança, nenhum dos dois devolvidos à família para ser dividido corretamente. Além disso, a "concubina", desde então sumiu, sendo que nem minha sogra nem os filhos legítimos do meu sogro não a encontraram nem sabem onde a mesma reside, nem como a encontrar.

Bom, há tempos meu marido aconselha minha sogra a vender a chácara, pois ela já tem uma certa idade e não dá mais conta de cuidar nem da casa que é muito grande para ela sozinha e nem financeiramente do terreno enorme (que tem que ser carpido), nem dos impostos.

Recentemente, minha sogra aceitou fazer a venda, os três filhos legítimos concordaram.

Assim sendo, as dúvidas são as seguintes:

1) É possível fazer a venda sem a assinatura da outra filha, tendo em vista que o paradeiro é desconhecido?

2) Em caso positivo, é possível levar em consideração a posse ilegal do veículo por parte da criança (representada legalmente por sua mãe) e "descontar" o veículo dela?

3) Com relação a todos os gastos tidos com a chácara e que aumentam o seu valor de venda (edícula, piscina), esses valores podem ser descontados de todos, em partes proporcionais, de forma a ressarcir meu marido?

4) Os custos de manutenção e impostos, podem ser abatidos da filha ilegítima, a fim de ressarcir os filhos e a minha sogra que fizeram os pagamentos?

Sei que a situação é bem complicada, mas agradeceria qualquer luz que você possa nos dar.

Obrigada.

Maria disse...

Oi Samantha, boa noite.
Vamos deixar claro que não sou advogada e portanto não tenho como te orientar no sentido jurídico. O que posso te dizer com certeza é que a divisão entre os herdeiros foi correta, de acordo com a lei e que todos os bens do falecido tem por lei a obrigação de serem divididos entre todos. É preciso saber o que diz o formal de partilha do inventário em relação aos automóveis. Se foi partilhado entre todos ou se houver acordo. Se não foi partilhado tem que haver esta partilha e para isso é preciso reabrir o inventário. quem esta na posse dos bens terá que se manifestar e se estiver em lugar incerto será chamado por edital.
Quanto a chácara, a tua sogra tem o usufruto legal do imóvel. O usufruto legal é concedido por lei não por determinação de juiz ou acordo entre os herdeiros e por conta de ter o usufruto legal do imóvel até falecer, sua sogra é a responsável pela manutenção do imóvel e pelos impostos também visto que ela reside no mesmo. com o usufruto ela tem o direito de usar e colher os frutos sem precisar da autorização dos outros herdeiros que até ela falecer tem a propriedade do imóvel mas estão desprovidos do direitos sobres este.É o que chama de nú-proprietário.
Sendo assim não cabe a tua sogra requerer que os outros arquem cada um com a parte que lhes cabe.
Quanto a venda ela somente será possível epla via judicial. É obrigatório que todos os herdeiros assinem a venda e como a meia-irmã esta em lugar incerto terá que ser solicitado na justiça a venda judicial e ela será chamada por meio de edital. Se não aparecer a venda é autorizada e a parte dela fica em conta judicial rendendo até que apareça.
respondendo tuas perguntas:
1- não, sem a assinatura dela somente se vende pela via judicial.
2- quanto ao veículo, depende do que diz o inventário e em que termos ele foi cedido visto que veiculo se desvaloriza com o tempo e pode não ter mais valor de venda.
3- não, sua sogra detém o usufruto legal de todo o imóvel visto que a cáacara não esta desmembrada em lotes. Cabe informar que teu marido construiu em algo que não era dele e sim dos pais. Pedir ressarcimento vai depender do quanto ele usou o imóvel e a parte do terreno. Neste caso um advogado analisará melhor esta possibilidade.
Cabe informar que gastos realmente aumentam o valor de venda mas quem tem direito sobre a venda é o dono do imóvel que eram os pais deles. Hoje, na herança todos tem direitos iguais.
4) não, sua sogra tem o usufruto legal do imóvel. Se for cobrar impostos e gastos com imóvel da herdeira esta pode podería então alegar que sua sogra deveria pagar aluguel da parte que cabe a ela e estaria instituída a discussão judicial.

Veja bem. Estou te orientando baseada em legislação e processos que leio na internet nos sites de tribunais. Cada caso é um caso e as vezes uma informação que você deixe de passar pode mudar muita coisa, então meu conselho é que você procure um advogado com toda a documentação do inventário.
O mais importante é localizar a herdeira pois uma venda judicial do imóvel irá desvaloriza-lo bastante.
quanto a seu esposo ele não podia ter construído sem a autorização dos outros herdeiros visto que a área não esta legalmente dividida.
abraços

Anônimo disse...

Bom dia.
Tenho uma dúvida a respeito do desmembramento de um terreno.
Já verifiquei na Prefeitura, e o projeto será aprovado. Trata-se de um terreno que será dividido em duas partes.
Cada uma dessas partes foi vendida para um comprador diferente.
Como fica agora a matrícula desse imóvel? Eu terei que pagar pelas novas matrículas para depois passar a escritura aos compradores?
Ou eu faço o requerimento no Cartório, e, assim que aprovado, eu já posso passar a escritura dos dois novos terrenos para os compradores? Nesse caso, a matrícula ficaria por conta dos compradores.
Aguardo resposta.
Desde já, obrigado.

KOKY disse...

Oi. Depende do que você acordou com eles em contrato. O terreno ainda esta em teu nome e a lei determina que você faça o desdobro portanto o custo é seu porque é seu interesse separa-los e vende-los. No entanto você poderia ter acordado com os compradores que eles pagassem as aberturas de matriculas individuais, se não foi feito o custo é seu.
Você, após a autorização do município leva a documentação ao cartório de imóveis e faz o requerimento da divisão, efetua os pagamento e quando estiver tudo pronto você pode fazer as escritura individuais no tabelionato. È preciso apresentar as duas matriculas atualizadas para fazer as escritura. Marque tudo junto com os compradores. O registro das escrituras é pago por eles assim como todos os custos da compra.
abraços

Renata disse...

Olá Boa Noite,
gostaria de saber se duas casas uma em cima da outra dá p/ desmembrar, (fazer o desdobro) sendo que os imóveis só tem o documento de Posse?

KOKY disse...

Oi Renata.
Se a casa tem duas entradas independentes você pode na prefeitura solicitar que sejam dividdidas em duas casas com numeração e IPTU diferentes.
Neste caso você apenas esta alterando o projeto inicial que constava uma construção única.
Em relação ao terreno não ha como desdobra-lo porque você tem uma casa sobre a outra então você terá uma escritura única com duas casa averbadas. Após fazer a alteração na prefeitura você fará as alterações no registro imobiliário.
Consulte a prefeitura porque desdobro é lei municipal e pode haver algum empecilho.
Feliz 2011

Valenciana RJ disse...

boa tarde, possuo um terreno de posse á 20 anos e tenho o documento de legalização de posse, nos fundos tem uma construção que sedi a minha filha para morar sem nem um documento que prove que eu dei esta casa para ela. hoje ela se mudou mais trancou a casa e me disse que não vai entregar, pois a casa é dela e para minha surpresa chegou em minha casa o carne para pagamento de IPTU desta residencia no nome dela, ao indaguá-la ela muito áspera falou que foi na Prefeitura e solicitou o lançamento do imóvel no nome dela pra que ela tenha garantia de que a casa será sempre dela. Agora Pergunto A prefeitura pode lançar este imóvel no nome dela sem minha autorização. Desde já agradeço a resposta.

Anônimo disse...

boa tarde, possuo um terreno de posse á 20 anos e tenho o documento de legalização de posse, nos fundos tem uma construção que sedi a minha filha para morar sem nem um documento que prove que eu dei esta casa para ela. hoje ela se mudou mais trancou a casa e me disse que não vai entregar, pois a casa é dela e para minha surpresa chegou em minha casa o carne para pagamento de IPTU desta residencia no nome dela, ao indaguá-la ela muito áspera falou que foi na Prefeitura e solicitou o lançamento do imóvel no nome dela pra que ela tenha garantia de que a casa será sempre dela. Agora Pergunto A prefeitura pode lançar este imóvel no nome dela sem minha autorização. Desde já agradeço a resposta.

Maria disse...

Oi, não, a prefeitura não pode fazer isso, acho muito estranho que ela tenha conseguido isso.
Pegue seu documento oficial de posse vá a Secretaría Municipal da Fazenda e solicite que seja retirado o nome dela do IPTU pois o terreno tem duas casa mas ambas pertencem a você e portanto não pode o IPTU constar em nome de outra pessoa.
Quanto a casa, uma vez que ela se mudou e o terreno tem posse oficial em teu nome você pode simplesmente retomar o que é seu. Arrombe o cadeado e troque as fechaduras.
ela não tem qualquer direito sobre o que não esta em nome dela.
abraços

Valenciana disse...

Obrigado pela resposta, pois só tenho uma dúvida eu minha residencia é em belford roxo Rj, e não entendo muito bem sobre estas coisas. Desculpe minha ingnorância a Secretaria municipal de fazenda é a mesma coisa da Prefeitura, cada município existe uma. ou tenho que ir na Secretaria do Rio de janeiro. abraços!!!

Maria disse...

Oi Valência, pela tua pergunta tinha quse certeza que era cidade pequena. estas costumam fazer as coisas na confiança. È na prefeitura da tua cidade não a do Rio. Vá a prefeitura é solicite a secretaria da fazenda ou de finanças. Explique que você quer alterar um erro no carnê do IPTU. Leve os documentos oficiais de posse que provam que o terreno e todos os acessórios deste(casas) estão sob sua posse.
abraços

Valenciana disse...

Obrigado Maria, segunda feira com certeza estarei providenciando isto. Obrigado mesmo por sua atenção e assim que eu resolver esta situação voltarei aqui comentar minha vitória. Beijos no coração!!!

Lùúhh Bertole disse...

Olá, Estou interessada em comprar um imóvel, mas o terreno ainda não foi desmembrado, são duas casas no terreno, o corretor garantiu que a documentação está certa, com escritura,faltando apenas o desdobro.
Corro algum risco em adquirir metade desse imóvel, sem o desdobro? grata.

Cleide disse...

Olá Maria como vai?
moramos num terreno que foi dividido para meu pai e meu tio, ambos adiquiriram amigavelmente, o IPTU esta apenas no nome do meu tio, mas na escrituta consta tb o nome de meu pai, que ja é falecido. O problema é: Minha mãe recebe uma pequena pensão e meu tio é aposentado e teve cancer, o IPTU é de um valor absurdo mais de 2.000,00 podemos nos isentar do mesmo? eles podem somar a aposentadoria do meu tio com a pensão de minha mãe? porque sabemos que acima de 3 salarios não seria possivel. Por favor me esclareça. Muito grata.

Cleide disse...

Maria esqueci de mencionar a cidade em que moro: São Paulo Capital.

Maria disse...

Oi Cleide, a lei não diz nada a respeito de somar a renda de ambos proprietários. A principio assim como cada um paga 50% do IPTU cada um pode requerer a isenção da sua parte.
Se a renda de ambos não atinge os 3 salários solicitados pode ser requerido. Quanto a doença somente na prefeitura se pode ter esta informação pois depende como disse antes de decisão deles.
A lei de isenção não fala no assunto que você se refere e portanto somente pessoalmente você obtem a informação.
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/iptu/index.php?p=2462
como não sou de SP não tenho como te orientar com certeza.

Cleide disse...

Mais uma vez Maria, muito obrigada.

Werner disse...

Olá, parabéns pelo blog, está excelente! Se puder me ajudar tenho as seguintes dúvidas:
estou interessado em um terreno que foi remembrado a outro e agora está sendo novamente desmembrado. O conjunto está em fase final de inventário. Além disso, consta uma dívida de iptu (imagino que para todo o conjunto). Esta dívida aparentemente já está em penhora, segundo a corretora. Pergunto: 1. ao ser desmembrado, assumiria que parte da dívida do iptu? 2. Como já está em penhora, qual o risco de eu assumir a dívida de iptu? Corro o risco desta penhora ser executada, mesmo eu pagando o iptu atrasado? 3. Qual a sequência ideal de etapas para eu verificar todos os eventuais problemas e riscos dessa operação. Antecipadamente agradeço!

Maria disse...

Oi Werner, é dificil opinar com certeza sem conhecer o processo, o terreno e toda a documentação pois isso tem a ver com legislação municipal ou seja depende de cada municípios estabelecer suas regras.
Para desmembrar um terreno o IPTU tem que estar em dia então acredito que o processo de desdobro não será autorizado antes da quitação da divida, nem faria sentido o municipio levar a penhora e leilão o terreno e dar seguimento no desdobro. Acredito que enquanto a divida não for quitada não haverá o desdobro.
quanto ao IPTU é imposto do imóvel e se transfere com a venda e portanto se você compra agora fica responsável junto com todos o0s outros donos do imóvel pelo IPTU integral e estando em juízo o pagamento será feito a vista.
Se este terrneo inteiro esta em inventário o inventário é que tem que pagar esta divida ou seja, os bens do falecido são usados para pagamento dos credores. Para tr certeza de que a compra é segura você terá que consultar uma advogado pois do jeito que você informa há risco de perder o terreno.
abraços

Anônimo disse...

Ola gostaria de sabe se é proibido o beiral em sobrados, e se a metragem minima para desbodro dependa de lei municipal, ou existe leis especificas estadual ou federal.

Maria disse...

Oi, você tem que consultar a legislação municipal pois esta complemente a lei Federal.
Quanto ao beiral que eu saiba não há qualquer proibição em sobrados.
abraços

Fernanda disse...

Oi, comprei um terreno de esquina em Cachoeirinha-RS de 400m², mas neste terreno há uma senhora que ocupa 100m² com direito adquirido por uso capião. Quero construir um prédio de seis apartamentos nos 300m² restantes e estou encontrando dificuldades no desmembramento pois tenho que fazer uma escritura para cada apartamento, sendo que no meu município a área mínima para desmembramento é de 200m². Será que é possível conseguir o desmembramento dos 100m² já que essa pessoa possui o uso capião?

Maria disse...

Oi Fernanda, bom dia.
Não conhecço a legislação da cidade mas acredito que possa ser feito.
Se a legislação de Cachoeirinha permite área mínima de 200m² para o desdobro do terreno e não o resultado desse desdobro e você tem 400m² sendo que 300 te pertence e 100m² pertence a outra pessoa você pode solicitar o desdobro do imóvel em 2 determinando a área de cada um isto é, a sua com 300m² e a da senhora com 100m². Note que 100m² é á area que resultará na divisão então não há problema, o problema seria se fosse um terreno com metragem mínima de por exemplo 150 m² para dividir em 2. Como é um terreno de esquina ele deve ter duas frentes o que facilita.
Você não tentou conversar com a senhora e saber se ela aceita permuta da parte dela por área construída, de repente ela aceita permutar e residir em um dos apartamentos e neste caso não precisa o desdobro, seria feita a permuta de forma a ela receber um apartamento e mais uma parte que seria pago um aluguel em outro imóvel para ela residir enquanto este estivesse sendo construido.
abraços

Anônimo disse...

oi, comprei um terreno de 5x30 que não possui o desdobro, no registro de imóvel consta com 10x30 e está no nome da imobiliária, mas já vem dois IPTU especificando a metragem das casas, o lado A do vizinho eo lado B meu,como posso legalizar esta situção ? preciso qual documento da imobiliária para legalizar meu imóvel? e quais são os meus direitos? e como posso pedir o desdobro?

Maria disse...

O IPTU pode vir dividido mesmo que o terreno não esteja desdobrado. Você deve verificar junto a prefeitura se o desdobro é permitido porque a principio o terreno não tem a área mínima exigida então você deve buscar na prefeitura as orientações corretas e também a parte que você esta comprando deve ser passada para o teu nome. Solicite a imobiliária que providencie as informações para você.

Anônimo disse...

Maria,

Boa Tarde!
Tenho uma dúvida, é possível que uma pessoa proprietário em parte de um imóvel, atualmente ocupando uma parte maior daquela descrita no registro recebida por herança, atente uma ação de usucapião da parte ocupada? Como faço o desmembramento da parte ideal? É possível a prefeitura emitir 2 iptus, sem o desmembramento da área?

Grata pela atenção!

Lúcia

Anônimo disse...

Meu nome é Erika.Quero comprar uma parte de um terreno,que possui 2 casas construidas.Possui uma escritura pública no nome da mae passando para os filhos( adotivos)o terreno, depois o pai fez um documento em cartorio passando as duas casas do terreno para cada filho,se referindo a casa tal para filho tal.Com medo de que o filho que não é registrado nao ter direito.A mãe é falescida,pai vivo.Desejam vender a parte do terreno, nao construida.Nao possui registro no nome deles, nao pagam iptu. E pedem que nosso acordo fique em sigilo,pois o pai tem uma namorada e o filho dela mora atras da casa de um dos filhos e acham que se ele souber pode falar com o pai de forma que ele queira uma parte da venda.Qual problema posso ter se vier comprar esta parte do terreno?Poderei legaliza-lo?Grata!

Maria disse...

Oi Erika, não recomendo a compra sem que uma advogado te oriente sobre o assunto. Da forma que você coloca tem documentos que não são oficiais ou seja feitos em tabelionato e registrados na matricula imobiliária e também tem questão de posse que é a compra sem escritura pública, além de inventário da parte que cabe a mãe falecida. Tudo isso pode te prejudicar. Como não tenho como analisar detalhadamente sugiro que você consulte um advogado ou corretor em sua cidade.
abraços

Anônimo disse...

Ola estou em SP ja dei a papelada na não da engenheira/arquiteta,,pra desbobro de um terreno com casa que irei demolir parte deste imovel,,,me diga é demorado um pedido de descobro???em SP capital ???tem ideia +/- de quanto tempo demora pra receber um ok da prefeitura ???
outra terreno esta em uso fruto de meu sogro ele esta doando parte do terreno tem algum problema????sendo uso fruto
aguardo
Rita

Anônimo disse...

ah uso fruto e ele é filho unico,,,,e ñ tem menor

Rita

Maria disse...

Oi Rita, desculpe mas não sou de SP e não sei quanto tempo demora a autorização para desdobro. Isso depende d volume de serviço que a subprefeitura tiver e da região onde se localiza o terreno.Ha casos que levam 3 meses mas aí em SP não sei o prazo.
Quanto ao usufruto, desde que este acompanhe o desdobro não ha problema.
abraços

Anônimo disse...

Muito obrigada por sua informações ,,,vc é muito profissional ate no retorno rapido.

grata

Rita

Luiza disse...

Ola, por favor uma informaçao. Entrei com processo de desmembramento em S Paulo (Vila Romana)e o cartorio exige assinatura de concordancia dos vizinhos. Um deles nao assina por ignorancia e o outro mora fora do Brasil e nao conseguimos contato. Com isto, perdi prazos e agora tenho que recomeçar o processo . Agora,, sera que nao existe uma alternativa em caso de nao haver concordancia dos vizinhos? Grata

Anônimo disse...

olá..gostaria de tirar uma dúvida..moro num terreno (lote) que existem 2 casas..a dona da outra casa possui o registro de compra e venda do terreno no nome dela..só isso..o iptu vem no nome dos antigos donos que são falecidos..qual o procedimento para desmembrar o terreno para que eu e ela tenhamos cada um sua escritura e seu iptu?

marcia_a_almeida disse...

Eu e meus 3 irmaos herdamos um terreno de 8 mt frente e 30 de comprimento .tem casa construida e gostariamos de demolir e fazer 4 sobrados. Mas todos querem uma escritura para cada casa. Isso é possível? o que devemos fazer primeiro? o terreno é SP Capital.

Grata

Marcia

Maria disse...

Oi.A dona do terreno deverá se dirigir a prefeitura para verificar se a metragem do terreno permite desdobro e atualizar o cadastro em nome dela visto que ainda esta em nome do antigo dono.
Se o desdobro puder ser feito depois terão que contratar engenheiro para providenciar as plantas, a autorização municipal e depois a divisão do mesmo no cartorio de imóveis.

Maria disse...

Partindo do principio que o inventario e partilha já esteja finalizado, vocês devem pedir alvará de demolição da casa na prefeitura e depois aprovar o projeto dos 4 sobrados com profissional do CREA como responsável.
Quanto a documentação será uma escritura única para os 4 onde constará averbado 04 casas uma para cada proprietário. Não há como fazer a divisão do terreno por desdobro devido a ele ter somente 8 metros de frente e sendo assim o terreno terá uma única escritura em propriedade em condomínio com 4 donos
abraços

Mariane/SC disse...

Ola, Parabéns pelo site... Moro em SC, aqui no processo de desmembramento o promotor publico precisa autorizar. Mas no meu caso, a minha duvida é a seguinte: Comprei uma parte de um lote que foi herdadade por uma de 3 irmaos, a area total é 1630,00m2 sendo que cada uma herdou 545,00, e assim foi registrado. o topografo mediu, e a parte que eu comprei foi de 447,00m2, o cartorario esta exigindo que os 3 lotes sejam desmembrados, mas as 2 irmas nao tem interesse, eu tenho direito de desmembrar apenas o meu lote?

Maria disse...

Oi Mariane, vai ter que fazer os desdobros de todos, a legislação de SC deve impedir que somente uma parte do terreno seja separada porque por força da herança ha mais de um proprietário e cada qual com sua metragem definida, por isso o cartório exige que todo o terreno sofra a separação.
abraços

Anônimo disse...

Boa Tarde!
Meu nome é Lucia e tenho uma dúvida, é possível que uma pessoa proprietário em parte de um imóvel, atualmente ocupando uma parte maior daquela descrita no registro recebida por herança, atente uma ação de usucapião da parte ocupada? Como faço o desmembramento da parte ideal? É possível a prefeitura emitir 2 iptus, sem o desmembramento da área?

KOKY disse...

Oi, tudo que você relatou depende de legislação municipal e portanto não tenho como opinar. O usucapião é possível sempre que alguém estiver na posse mansa e pacífica do imóvel ou área nos prazos estabelecidos pela lei, mas tudo vai depender da situação.Se a área que não te pertence também é proveniente da mesma herança que você recebeu neste caso há uma propriedade em conjunto e não tenho bem certeza mas acho que não será possivel usucapião sobre ela. O melhor é você consultar um advogado.

Anônimo disse...

Boa noite,

vou precisar desmembrar um terreno de 1300 m2. A prefeitura me disse que cada lote devera ao minimum uma testada de 15m e um tamanho de 600m2. A testada vai ser dificil para um dos lotes.

Pesquisei e descobri no decreto da prefeitura que pode existe various categorias de lote.

Entao sera que é possivel desmembrar o terreno em um lote de 4a categoria (mini 15 m de testada e 600 m2) e um outro lote de 5a categoria (12m de testada e 360 m2).

Obrigado pela atencao.

Thierry

Anônimo disse...

Comprei um apartamento, em contrato particular de compra e venda(sem registro), há 5 anos. Depois descobri que o lote onde foi contruído o prédio não estava no nome de quem me vendeu o apartamento e sim da pessoa que vendeu o lote. A pessoa que vendeu o lote, tbm só tem um contrato particular de compra e venda. Pra piorar a situação, o marido da dona do lote faleceu e ela está fazendo invetário(ela tem 5 filhos, sendo 1 menor de idade). Como faço pra regularizar a situação do meu apartamento?

Maria disse...

Esse caso é mais complicado e será preciso que um advogado analise todos os documentos pois envolve mais de uma propriedade e não tenho como opinar pois não sou advogada.
Sinto não poder ajudar mas quando nem o terreno em que esta a construção pertence a quem edificou fica dificil de dar uma opinião a respeito.
abraços

diego disse...

Olá, comprei um lote ha 7 anos em um loteamento q so agora descobri que não é resgistrado, ou seja, um loteamento clandestino. Construi minha casa ha 6 anos e agora precisei regularizar a documentação do imovel, mas o notario me informou q não é possivel porque teria q registrar o loteamento completo p desmembrar meu lote. Hoje não existe mais loteamento e sim um bairro c todos os serviços publicos existentes.
minha duvida é o seguinte: posso desmenbrar meu lote sem ter haver a regularização completa do loteamento, ja q hoje pago IPTU e moro em um bairro.
meu municipio é pequeno e n existe legislação especifica de parcelamento de solo, sendo aplicada as leis nacionais.

Anônimo disse...

Olá!

Há muitos anos atras meu pai comprou a metade de um terreno e pagou em prestacoes para no final poder receber a escritura. Ele construiu uma casa no terreno, pagou todas as prestacoes e quando pediu a escritura descobriu que o terreno nao poderia ser desmembrado. Hoje o desmembramento do terreno é possível mas o vendedor e dono disse que nao pagará por qualquer despesa que meu pai terá para fazer o desmembramento. O que devo fazer??
Agradeco a ajuda.

KOKY disse...

Oi. Se no contrato diz que o vendedor passaria a escritura pública para o nome do vendedor quando da quitação do preço então teu pai pode judicialmente aciona-lo. Se nada consta, não há como teu pai culpa-lo pois ele deveria junto a9o cartório ter se certificado de que o desdobro seria possível e ter colocado em contrato quem arcaria com os custos.
Sendo assim, no desdobro se nada consta no contrato, cada um paga a sua parte.
Consulte um advogado, se o vendedor não quiser pagar a parte dele.

Ronaldo Occy disse...

SABER IMOBILIÁRIO: Construção sobre casa da avó
Postado por Ronaldo Occy quarta-feira, 11 de maio de 2011

Bom dia!
minha namorada mora com a avó a 20 anos,
agora nos pedimos a ela se poderiamos construir sobre a casa dela,
e ela nos autorizou, e até orçamos uma construtora para as obras.

O que devemos fazer legalmente, para evitar aborrecimentos com herdeiros que são dois o pai (que ja construiu um casa na área livre do terreno) e um tio, pois o engenheiro
nos disse que tambem dá suporte nessa área. E disse que não haveria problemas na construção, pois a avó permitiu a obra, mas ficamos na dúvida pois após assinar contrato, temos que pagar as coisas e a casa não foi inventariada, só temos uma planta feita na epoca que os avós compraram a casa e algum outro documento

Obrigado

Guto disse...

Parabéns por manter este espaço, li quase todas as perguntas e respostas e aprendi muito a respeito!!

Estou em dúvida se compro uma casa contruída em terreno que terá de ser desdobrado, pois já possui outra casa (eram de dois irmãos), mas estou achando que a burocracia e os gastos extras que vou ter não vão compensar... Um abraço e tudo de bom!

Anônimo disse...

comprar ou construir casa em terreno que não esta legalizado é uma furada....

Maria disse...

Oi Guto. Para o desdobro será preciso contratar engenheiro para fazer as plantas e isso implica pagamento e registro de ART fora outros gastos e cada proprietário tem que arcar com sua parte. É um custo que não é barato. Para ser vantajoso a parte vendida teria que ter um preço que compensasse a compra e também verificar se a legislação municipal permite este desdobro. Normalmente os terreno tem que ter 10 metros de frente no mínimo e também 125m² de área total. Só vale a pena se for exatamente o que você procura e teus custos forem descontados do valor de venda.

Maria disse...

Construir ou comprar um terreno não legalizado significa que você pode perder o terreno e o que você construir sob este terreno tendo que pela demorada via judicial, buscar ressarcimento das benfeitorias feitas se for o caso de terreno de particular. Se for bem publico ou área verde simplesmente botam tua casa abaixo e recolhem todo o entulho e nem ressarcimento terás. Não recomendo.

Maria disse...

Desculpe Ronaldo, teu comentário não chegou no meu email e somente agora estou tomando ciência de que você postou no Blog.
É complicado construir em algo que não esta em nome de vocês. Primeiro porque um inventário não foi feito e depois porque tem herdeiros da avó.
Para evitar problemas o certo seria vocês comprarem uma parte do terreno com todos os herdeiros assinando que concordam e assim garantir por contrato os direitos.Desta forma se tem garantias, já a doação de boca nada vale e no futuro poderia dar briga judicial.
abraços

Guto disse...

Obrigado pela resposta, Maria!
Na imobiliária me informaram que o custo estimado para fazer todo o processo de escrituração das duas casas e desdobramento do terreno ficaria no mínimo em 11 mil reais.
Acabei levando em consideração esse valor, e os riscos envolvidos (o outro morador pode se recusar ou demorar a dar andamento nos papéis da escritura dele) e acabei desistindo da compra...

Priscila disse...

Boa Noite Maria!

Estou comprando um imovel onde o mesmo foi destinado a vendedora por inventario, o inventario ja foi registrado, a area é constutuida por 2 lotes onde 2/4 foram destinados a viuva e 1/4 para cada filha, estou comprando a parte da frente do lote que existe uma construção, e a parte que foi destinada a viuva tbm existe uma construção, quando fiz a escritura constava apenas que comprei 25% dos 2 lotes, gostaria de saber se a irmã que ficou com os fundos do lote ou até mesmo a mãe pode questionar a minha parte? e o iptu vai chegar um só pra mim ou vai ser um para os 2 lotes mesmo eu tendo registrado minha escritura? Seria melhor eu fazer um adendo do contrato onde seria especificado que parte do lote comprei ou seria melhor ou fazer um desmenbramento? caso não faço o desmenbramento isso poderia me acarretar problemas futuros?

Obrigada e desculpas se não consegui ser clara..rsrs

Maria disse...

É isso mesmo Guto, não é nada barato e seria vantajoso para você se este valor fosse descontado do pagamento do terreno aí até se poderia estudar o caso. abraços

Maria disse...

Oi Priscila, pelo que você explica não foi feito nenhum esboço do terreno apontando qual a sua parte e só consta 25% do lote como sua propriedade. Neste caso pode ser qualquer parte do lote como um todo e pode sim no futuro ter discussão entre vocês. O melhor a fazer é conversar diretamente com as herdeiras dos fundos para deixar claro o que pertence a quem e evitar problema s futuros. Sem conhecer a escritura não tenho como opinar com segurança. abraços

Marcos disse...

boa noite, estou com uma dúvida do q fazer, meu irmão construiu uma casa nos fundos da casa da minha mãe, ele quer me vender e eu quero comprar muito aquela casa, o q eu devo fazer para poder fazer um finamciamento de compra? tem q desmembrar o terreno e minha mae me vender? ela teria q passar o pedaço do terreno q esta a casa p/ nome dela e depois p/ meu nome? e qual o custo eu teria com isso?

Maria disse...

Oi Marcos. É dificil te orientar pois tudo depende de legislação municipal(desdobro)estadual(registros).Priemira coisa a fazer é saber se tem como colocar o imóvel em teu nome direto. Não sei porque não esta em nome da tua mãe e para fazer isso é preciso que quem consta como dono na matricula passe o imóvel para o nome dela ou o teu. Se não for possível somente usucapião poderá autorizar. Depois tem que ver qual a metragem minima que a prefeitura exige para o desdobro e por último verificar se o imóvel se enquadra nos requisitos da CEF, pois sem o desdobro é difícil.

FERNANDA disse...

Boa tarde, preciso tirar uma dúvida. Tenho um imóvel que já foi desmembrado e consta até mesmo na matricula do imovel a numeração dos lotes que surgiram;o proprietario faleceu e agora os moradores dos lotes querem escriturar seus terrenos. Posso inventariar um lote de cada vez por escritura publica, mesmo estando todos em uma única matricula?

Anônimo disse...

1 gostaria de saber onde posso fazer curso de despachante imobiliário no rj.

2 pergunta: um imóvel recebido em doação por uma instituição sem fins lucrativos que resolve vende-lo não tendo autorização expressa para tal, pode, por vias judiciais ser compelida a fazê-lo, já que o adquirente não quer desfazer a negociação - já pagou(...)?

Advocacia Tomasia e Silva disse...

Olá Maria,

Excelente seu blog, parabéns, pela disposição e boa vontade, tem muita gente precisando de auxílio.
Informo que sou Advogado atuante no seguimento de Imóveis em São Paulo e Minas Gerais, presto consultoria, inclusive nos assuntos relacionados a Desdobro, Parcelamento de Solo, Usucapião, etc. Conte comigo.

grato,

Marcelo Silva
Advogado

Advocacia Tomasia e Silva disse...

Respondendo ao Anônimo e 6 Irmãos de 04/07/2011

Juridicamente, seu caso é o seguinte:
Devido ao fato da Imobiliária não existir mais, (verificar se não há mais sucessores desta empresa). De qualquer forma, você tem a opção da Ação de Usucapião, ou da Ação de Adjudicação Compulsória, o primeiro é extremamente complicado, mas na maioria das vezes é a única opção que resta, a segunda opção (adjudicação) só poderá ser utilizada, se vocês tiverem o documento de quitação completo do imóvel, pois com esse documento, você se livra da Usucapião, não se assuste, o correto é "a Usucapião".

Espero que tenha feito inventário deste imóvel, se não fez terá que faze-lo tb.

att

Marcelo Silva
Advocacia Tomasia e Silva

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo